地产下行压力传导下，家居行业集体承压，3月30日发布年报的美凯龙(601828.SH、01528.HK)也难独善其身。

年报显示，2025年，美凯龙实现营收65.82亿元，同比减少15.85%；归母净利润-237.22亿元，主要是对投资性房地产公允价值进行了大幅估值调整。

剔除非经营性因素影响后，美凯龙主营业务的经营韧性初显：在新五年战略引领与建发股份（600153.SH）的深度赋能下，公司全年经营现金流净额达到8.16亿元，较2024年的2.16亿元大幅提升277.34%；核心的家居商业服务板块毛利率增长2个百分点至61.9%。

主业企稳，降本增效

美凯龙是家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商，主要通过经营和管理自营商场、委管商场、特许经营商场和战略合作商场，为商户、消费者和合作方提供全面服务。2023年，建发股份入主，成为美凯龙控股股东。此后，建发股份持续对其管理体系、经营管理、业务发展等层面进行提升、优化和赋能。

年报数据显示，美凯龙主业已初步企稳。截至2025年12月31日，公司经营74家自营商场，平均出租率增长2个百分点、达85.0%；218家不同管理深度的委管商场，平均出租率为82.9%；通过战略合作经营7家家居商场。此外，公司以特许经营方式授权19家特许经营家居建材项目，共包括345家家居建材店/产业街。覆盖全国30个省、直辖市、自治区的181个城市，商场总经营面积1913.48万平方米。

在建发集团成熟的国资管理经验助力下，公司降本增效成效明显。2025年，美凯龙营业成本、销售费用、管理费用分别下降18.95%、18.59%和24.22%，降幅均超过营业收入降幅。

与此同时，国资控股股东背景带来的融资优势亦逐步兑现。公司综合融资成本率从2024年的5.1%优化至2025年的4.4%，带动利息费用从25.31亿元下降至21.60亿元。截至2025年底，美凯龙应付票据、应付账款合计规模较上一年底下降43.79%，历史债务稳步出清。

报告期内，双方业务协同还加速落地。美凯龙与建发轻工、建发汽车深化合作，持续推进3+星生态、人车家等战略的落地。2025年，美凯龙电器馆经营面积达到140.5万平方米，面积占比提升至10.1%；汽车经营面积从16万平方米翻倍至32万平方米，覆盖全国46座城市。

值得一提的是，建发股份还为美凯龙带来了新的获客渠道。一方面，公司联动钻石联赛、厦门马拉松等国际级赛事，实现了品牌形象的跃升；另一方面，美凯龙通过建发/联发的地产生态，将营销触角延伸至20城76个楼盘，累计拓展客户超1.4万组，直接带动转化金额约1.5亿元，构建起“地产+家居”的流量闭环。

此外，双方首个深度协同商业项目成都湾悦城已于2025年12月20日开业。该项目定位“城南活力家庭悦聚场”，打破传统家居商业边界，引入运动户外、亲子娱乐、特色餐饮等多元高频消费业态，拟实现存量资产的焕新升级与商业价值的高效释放。

投资性地产估值调整，业绩包袱出清

最近几年，中国房地产行业深度调整，市场整体承压，住宅与商业地产同步进入寒冬，销售疲软、去化困难、融资收紧、租金下滑、空置率攀升，行业信心不足，商业地产普遍面临资产缩水和估值调整的严峻挑战。

在此背景下，基于对宏观环境与行业趋势的谨慎判断，美凯龙基于会计准则对旗下投资性房地产公允价值进行了全面重估，导致公司账面上形成了约234.42亿元的公允价值变动损失。这也成为2025年公司大幅亏损的核心原因。

不过，从另一个维度来说，计提资产减值后，资产账面价值更贴合当前市场实际，且一次性计提实际消除了未来资产持续贬值的潜在隐患。

而受地产行业不景气以及家居建材行业需求下滑的持续影响，家居零售市场需求减弱，商户经营面临实际困难，针对这些问题，美凯龙通过租金减免等稳商扶商举措，全力保障商户生存空间，维护家居产业链稳定。同时，积极调整战略与品类布局，以优惠的商业条件吸引优质业态及品牌入驻，并在拓展初期给予租金及管理费优惠。

在美凯龙看来，这虽在短期对收入端构成一定压力，却也稳固了商户群体，为后续持续改善筑牢了基础。

当然，随着地产行业逐步止跌企稳，美凯龙顺势而为，业绩有望持续改善。

自2025年以来，在“着力稳定房地产市场”的顶层定调下，地产行业迎来一系列政策利好。2025年12月，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，将商业不动产纳入试点范围，助力行业拓宽多元融资渠道。2026年1月1日起，存量公积金贷款利率全面下调，其中五年期以上首套房贷款利率降至2.6%，二套房降至3.075%，持续减轻居民购房压力。2026年3月，上海宣布将商业用房购房贷款最低首付款比例下调至不低于30%，降低商业地产置业与投资门槛。同时，全国范围内消费品以旧换新政策持续发力，智能家居产品纳入补贴范围，精准撬动家居消费需求释放。

伴随政策持续加码以及市场自身长期出清，地产行业正逐步走出下行周期，止跌企稳正在成为各界共识。中信证券的研报指出，随着供给收缩进入第六年，房地产市场的深度调整预计已接近尾声。克而瑞集团联席总裁、普睿数智科技董事长丁祖昱也认为，房地产市场正在进行底部确认，传递出止跌企稳的信号。

时值行业止跌企稳关键节点，美凯龙给出新的战略方向。根据公司新的五年规划，公司定位“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”，一方面将聚焦家居主业升级，通过持续升级内容与运营能力，深度挖掘家居商业空间的价值，夯实主业竞争力；另一方面持续拓展服务边界，赋能产业链上游，覆盖品牌工厂等核心主体，打造第二增长曲线。（文｜公司观察，作者｜苏启桃，编辑｜曹晟源）