图片来源@视觉中国

钛媒体注：本文来源于微信公众号凤凰WEEKLY地产（ID：FHZKDC），作者 | 傅林林，编辑 | 曹蓓，钛媒体经授权发布。

最近一年，很少有哪一个地方的国资能像湖北这样频繁出现在上市公司实控人名单。

11月17日，上市公司三湘印象发布公告称，公司控股股东三湘控股、实控人黄辉、黄建、黄卫枝与武汉联投置业有限公司（以下简称“联投置业”）签订股份转让协议，并向联投置业的控股股东湖北省联合发展投资集团有限公司（以下简称“湖北联投”）定向增发股票。

上述操作完成后，三湘印象控股股东变更为城投平台湖北联投，实际控制人是湖北省国资委。

三湘印象在11月20日复牌，随即股价出现涨停，至4.22元/股。

不止是湖北联投，湖北多家国资从去年开始就在频繁获取上市公司的控制权，包括了洪涛股份、天风证券、上海雅仕、双环科技。

“这一系列动作当然是看上了上市公司的融资便利。”一位资本市场人士向《凤凰WEEKLY地产》表示。

虽然背后拥有超强的股东背景，但这轮地产周期内，城投在土拍市场往往需要承担托底的重任。这样的重任给这些城投平台资金带来了不小的压力，湖北联投自然也不例外。

与此同时，湖北联投旗下的地产开发板块是纳入城市更新业务中的，这部分业务相当沉重。而其第一大业务产业园建设，也需要沉淀大量资金。也许正是这样的资金压力，让湖北联投不得不将这两项业务抛给上市平台，减轻资金压力。

扫货上市平台

三湘印象成立于1996年，总部位于上海，核心业务为文化产业与房地产业，旗下公司文化板块旗下观印象艺术发展有限公司是由张艺谋、王潮歌、樊跃三位导演联合设立，其中《印象刘三姐》在国内实景演出中颇为知名。在房地产板块，其打造了“花城系列”、“海尚系列”、“印象系列”等标准化产品体系。

根据三江印象发布的公告，其约定联投置业通过协议转让方式从三湘控股、黄辉处受让其合计持有的上市公司约2.95亿股股份（占上市公司总股本的25.00%）。

与此同时，三湘印象拟向湖北联投发行不超过3.54亿股股票，占公司总股本的23.08%，拟募资金额不超过10.2亿元。

协议转让完成后，湖北联投通过联投置业控制三江印象约2.95亿股股份，占公司总股本的19.23%；定增完成后，湖北联投将直接及间接控制公司合计约6.49亿股股份，占公司总股本的42.31%。

以文化产业领军企业闻名的三湘印象，地产开发业务一直都没有太大起色。

2023年上半年，三湘印象实现营业收入1.80亿元，同比下降18.72%。在其营收构成中，房地产销售占比48.39%，文化占比15.67%，房屋租赁占比13.05%，其他行业占比12.93%，建筑施工占比9.3%

而从土地储备看，上半年该公司无新增土地储备，截至目前公司累计土地储备共计两宗，为三湘森林海尚城17号及19号地块，总占地面积为14.07万平方米，总建筑面积为41.48万平方米，剩余可开发建筑面积为41.48万平方米。

不过这个项目在今年10月份陷入了“降价风波”，推出了“新地块入市16000元/平方米起，额外赠送3500元/平方米全屋智能精装，现在交2000元意向金，开盘可抵10万元”的优惠。

这一降价行为不久后便被叫停。

既无土储，又没有销售，湖北联投看上三湘印象什么了？

“不是因为土储，而是看上了上市公司平台。”上述资本市场人士表示，“上市公司资本市场融资不需要还，但找银行借钱要还。另外上市公司资产装到城投平台后，可以改善城投资产质量和收入结构，也很利于融资。城投本身很多资产质量非常差，能够融资完全靠政府背景。”

比如，将湖北联投的城市更新装入在文化文旅业务上有着自身优势的三湘印象，形成“地产+文化”模式，有利于城市更新板块业务发展。

拿下上市公司控制权去打开融资大门的，不是只有湖北联投。

从去年开始，湖北国资就频繁获取上市公司控制权，包括湖北联投资本获得洪涛股份控制权、宏泰集团获得天风证券控制权、湖北国贸获得上海雅仕控制权以及长江产业集团获得双环科技控制权。

这其中，湖北国贸的控股方为鄂旅投。除了上述操作，鄂旅投年初也申请了IPO，但在2023年8月25日，鄂旅股份及保荐人华创证券向上交所提交了撤回申请。

香颂资本董事沈萌向《凤凰WEEKLY地产》表示：“政策倾斜和地方财政所能形成的优势都是短期的，而国资发展需要长期的充沛的资金支持，因此利用当前的短期优势控制上市公司，转化为长期持续的资金支持，并通过更灵活的资产配置与组合方式撬动更多市场化资本，有利于国资布局和成长。”

湖北联投的资本局

翻开湖北联投的股东名单，可谓相当豪华。

除了湖北国资委控制的湖北联投集团外，还包括华能贵诚信托、武汉金控、葛洲坝、三峡基地、武汉武钢、东风汽车、湖北中烟，以及孝感、黄石、咸宁、黄冈、鄂州、仙桃、潜江、天门等市的国资平台。

“湖北联投参与了这些城市的城市圈建设，包括产业园、高速公路等等。”上述资本市场人士称。

湖北联投的主营业务包括了工程建设、商贸物流、城市更新、产业园区等，而城市更新业务主要分为房地产开发业务和保租房业务两个板块。其中房地产业务主要由子公司联投置业和清能集团负责运营。

根据中诚信提供的债券报告显示，截至2023年3月末，公司达到销售条件的重点在建房地产项目可售面积达295.55万平方米，已售面积约199.25万平方米，累计实现销售金额 209.81亿元。

土地储备方面，截至2023年3月末，公司储备地块面积合计达38.22万平方米，且均已缴纳土地出让金，公司主要通过自有资金拿地，储备土地用途主要系住宅。

整体上，公司房地产业务规模较大，目前以存量消化为主，在建项目量较为充足且拥有一定的拟建项目储备，项目区域优势明显，在省内具备较好的品牌效应，但在当前持续趋严的政策调控下， 房地产市场未来仍存在一定的不确定性。

作为城投平台，湖北联投在这两年确实拿了不少地。这也让其在2023年上半年以65.72亿元的销售规模，成为上半年武汉房企销量第四名。

除了在湖北，2022年湖北联投还以底价32亿元摘下广州天河区广园快速以北、珠吉路以东AT1005011、AT1005019地块。这个项目就是天河·联投文津府。

这个项目曾因为其开出的高额佣金受到关注，根据广州本地媒体报道，联投文津府售价低至5.9万元/平方米，主流产品普遍是“6”字头。市场有消息称，联投文津府提供了最高40万元/套的渠道佣金，是广州市区内较高佣金的楼盘。

城市更新业务在湖北联投的整体业务中位居第二，但包括产业园的一级开发、城市更新都是回款较慢的业务，这对湖北联投的整体现金流考验很大。

中诚信报告显示，公司经营活动净现金流受工程建设及房地产开发项目现金流入、土地开发整理现金回款等影响较大，近年来呈波动态势。总体上，公司资金来源较依赖于筹资活动现金流，主要通过银行借款和债券发行弥补资金缺口，需持续关注后续项目投资计划及公司在资本市场的再融资能力。

“这几年除了极少的城市，二三线城市的城投压力都很大，这三年下来基本上每一家都得有个15~20块地。很多就是一开工就亏，因为为了托住地价，所以拿地价格在高位上。”一位与城投公司合作过的房企人士告诉《凤凰WEEKLY地产》。

即便是经过这几年市场的洗礼，城投公司能够出来单打独斗的也比较少。

“这几年城投公司去招房企的人确实比较容易，但核心的问题是管理体系和供应链体系不是那么容易建成的。所以我们去跟他们合资是最直接的。我的管理系统直接延伸过去。他们更多去做财务的依托，我们负责产品的技术和营销，另外也能帮他们锻炼团队。”上述人士表示。

除了地产板块，11月10日，*ST明诚发布公告称，公司重整计划实施完成后，公司控股股东将由国创资本变更为联投城运，公司实际控制人将由武汉市人民政府国有资产监督管理委员会变更为湖北省国资委。

联投城运的主营业务包括国土空间整治、基础设施建设等一级开发，产业园区、片区开发、城市更新等二级建造，以及产业服务和城市运营等三级运营。这意味着，通过借壳上市，湖北联投旗下的产业园项目也能登陆资本市场。

在此基础上，将城市更新板块下的联投置业推入资本市场融资，减轻对母公司的资金压力就不意外了。