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文 | 迈点

“在存量市场寻找商业机会和客群，长租公寓赚的是一种长期、稳定、有序的现金流收益。”有业内人士在行业论坛上如是表示。这在保障性租赁住房版块表现得尤为明显。

2023年8月23日-25日，华夏基金华润有巢REIT（基金代码：508077）进行现金分红。根据公告显示，每10份公募REITs份额分红0.7846元，共计派利3923万元。这是华夏基金华润有巢REIT自成立以来的首次分红。

 01 底层资产稳定收益现金流 ，为收益提供保障 

作为首单市场化机构运营的保租房REITs——华夏基金华润有巢REIT成立于2022年11月18日，募集规模为12.085亿元。采用“公募基金＋基础设施资产支持证券”的产品结构，华夏基金华润有巢REIT将80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，通过专项计划持有上海有巢优厦租赁有限公司和有巢房屋租赁（上海）有限公司100%股权，从而实现对基础设施资产的控制。

华夏基金华润有巢REIT采取封闭式运作，存续期为67年，现金流主要来源于项目租金收入。每年收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。换言之，本次分红与底层资产优秀经营表现密不可分。华夏基金华润有巢REIT项目底层资产是上海泗泾和上海东经保障性租赁住房。他们不仅是上海松江区“001号”“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。

此前披露的基金定期报告显示，今年一季度华夏基金华润有巢REIT实现收入1926.40万元，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为1208.53万元。基金一季度在经营层面和可供分配层面表现均超越招募说明书预测值。今年二季度，基金实现收入1945.66万元，EBITDA为1150.76万元。持续优秀的业绩表现，也让华夏基金华润有巢REIT在二级市场颇受关注。

华夏基金华润有巢REIT的优秀表现再次证明从REITs角度来看，住房租赁行业完整的“筹集、建设、运营到退出”商业闭环模式已形成。培育孵化租赁住房项目——通过REIT实现资金回收再循环滚动投资——做大保租房REIT及促进轻资产管理规模，这个可行性的发展路径将进一步助力保障性租赁住房版块的发展，为中国美好租住生活添砖加瓦。

华润置地董事局主席李欣接受媒体采访时表示：“华润有巢已前瞻性地规划了可持续性的扩募计划，从持有的保租房项目中初步选定了计划扩募项目，待相关项目达稳定经营状态，且符合监管要求之后，将尽快启动扩募筹备。”

  02 保障性租赁住房“钱”景可期 

7月，中共中央政治局、国务院分别就“加大和支持保障性住房建设和供给”、“鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营”、“支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金(REITs)”等发布政策性会议内容，进一步为住房租赁产业发展创造机遇。

在国家大力倡导租赁住房的政策红利下，租赁行业向好发展，其中为满足和解决新市民、青年人住房问题而生的保障性租赁住房更是集天时地利人和于一身。据迈点研究院数据统计，2023年上半年新开业项目中，保障性租赁住房以19%的占比，位居第三。

虽然是“压舱石”和“稳定器”，但资金依然是保障性租赁住房发展之路上拦路虎。这是由其项目特质所决定的——面向中低收入人群就意味着项目无收益或低收益，这就导致了“融资难”“融资贵”等瓶颈。业内都将期望寄托于公募基金（REITs），通过优质项目租金长期收益能力，进行大量社会资本的融资，降低企业债务压力。

华夏基金华润有巢REIT的优异表现有效提振市场信心，保障性租赁住房“钱”景可期。