停工、转让、关门…...房企纷纷撤离,国产主题公园集体落幕

金角财经

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· 10月21日

还是得感叹一句王首富的干净利落。

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停工、转让、关门…...房企纷纷撤离,国产主题公园集体落幕

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图片来源@视觉中国

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文 | 金角财经,作者 | 小迪,编辑 | 白银

随着房企步入最极致的寒冬,那些和楼盘关联的主题公园,纷纷停了工:

  • 位于临汾的恒大水世界,停工半年,至今还未能搭起雏形;
  • 兰州恒大文化旅游城,因五个地块的工程款纠纷,停工数月;
  • 蓝光发展旗下的蓝光文旅开始向大众展示“水果侠”,唯一开业项目都江堰水果侠星球被无限期关停,昆明、重庆、温州、济南和扬州等多个规划中的项目,都暂停了推进;

都江堰水果侠客处于停业状态(图源:携程旅游)

  • 泰禾面向全国的文旅地产厦门湾,由于项目大面积拖欠工资,项目尚未封顶,搁置至今。

……

房地产搞主题公园,挂羊头卖狗肉,路人皆知。

与此同时,那些挂羊头卖羊肉的,在寒风里正在破产、转让,或是无人问津。

曾经高调入驻海南的环球100,其开发公司长影(海南)置业有限公司51%的股权,和长影海南文化产业集团股份有限公司51%的股份,在这几天被长影集团挂牌出售。

海昌海洋公园,65亿元挥泪甩卖旗下武汉、成都、天津、青岛项目100%的股权和郑州项目66%的股权。

海昌海昌公园股权转让通知

二者都面临巨额亏损。根据长影集团的转让报告,两家公司的合集负债高达96亿元,海昌海洋公园2021年中报显示,公司净负债率高达262.1%。

只是,惨淡的另一面,是上月开园的环球影城门票一路从600元炒到6000元,周边20000元的酒店套房被依然“一房难求”。

新晋顶流“川沙妲己”,迪士尼“达菲家族”新成员玲娜贝儿的官方玩偶价格从219元炒到666元,有游客排队四小时买不到。

所以,主题公园真的会像中国足球般,随着地产热的消退,而集体落幕吗?

如果现在的主题公园是个骗局,那是在座的都是,还是一部分是?

这真是一个神奇的行业。

抢蛋糕的房企

14亿人的旅游市场,是诱人的。

疫情之前,中国的主题公园旅游市场,不断地告诉世人,“我很能赚钱”

根据美国主题娱乐协会TEA和旅游行业研究咨询机构AECOM联合发布《2018全球主题公园及景点报告》,2018年全球十大主题公园集团游客量首次突破5亿人次。而在这一年,根据沙利文数据,中国国内主题公园游客人次达到2.1亿人次

近两年,新冠疫情这只“黑天鹅”席卷全球,全球主题公园客流量下滑近半。但国内主题公园市场整体仍然保持正向增长。数据显示,2020年国内主题公园市场规模近85亿美元,而随着之后更多国际知名主题乐园运营商的引进,未来7年增长率约为7%,同比之下日本的涨幅仅为2.6%。

巨大的蛋糕引来不少巨头,除了筹备十年,上个月亮相的北京环球影城、2016年落地上海川沙的迪士尼、近年8月宣布投资百亿在中国建立三座乐高公园的默林娱乐之外,还有一批房企大军,早已占领半壁江山。2017年前后,万达、恒大、保利、世茂等国内不少地产巨头也扎堆入局主题乐园。中指研究院统计数据显示,百强房企已有超50%的房企布局文旅地产领域。

中研普华产业研究院则指出,中国已经成为全球游客量最大的主题公园市场,拥有近3000家主题公园,其中规模性主题公园约为400家。

恒大海南海花岛

土地、设备、内容、运营……高昂的成本决定主题公园的玩家多财大气粗,但也不是有钱就能玩的游戏。

英雄豪杰中,最具戏剧性的当属万达。

早在2008年,王健林就找到智纲智库创始人王志刚,虚心求教旅游度假综合体的的开发问题。

王志刚说:小投入,无产出;中投入,小产出;大投入,大产出。

要干就得干票大的。

王首富大手一挥,万达开始在全国布局十三个文旅城。2016年,就是上海迪士尼正式营业那一年,王健林在央视《对话栏目》上公开叫板迪士尼,“迪士尼不信中国有万达,实在不应该来大陆。我是有胜算把握的,有万达在,上海迪士尼20年之内赢不了利。”

振聋发聩,言犹在耳。但二十年太长,王首富从放狠话到被打脸,才不过一年。

后来的事大家都知道了。

2017年的万达年会上,王健林坦言:“每个万达城需要七八年有息负债才能往下走,十几年才能收回投资。十几个项目叠加在一起,虽然通过销售物业能回收大部分现金,但至少五六年内,13个每年净增1000亿元负债,压力相当大。”2018年,融创以438.44亿接过万达受众13个文旅城91%的股份,王健林低调退场。

依托万达城的基础,融创开始了自己的主题公园之路。然而,根据融创2020年财报,融创中国的文旅总资产达到1250亿元,占总资产14%,但贡献营收却只占总营收的1.7%。

融创接过的究竟是廉价好物还是烂摊子,如人饮水,冷暖自知。

没有主题的主题公园

主题公园的生意,讲究一个慢工出细活。

慢,是指主题公园这类超重型资产投入大,回收成本的周期长;细,是指主题公园对运营的专业性要求高。

诚如王健林所说,一个万达城要十年才能收回投资,前期平均一个项目每年能亏掉上百亿元。

中国主题公园研究院院长林焕杰认为,主题公园是投资大、回收慢、风险大,初期投入只是个开始,未来还需要长期的经营、维护、维修、保养和升级的投入。光是维修这一项的耗资就是惊人的——游乐设备设施的零配件一般都是会有两套备用,所以会积压资金。一般主题公园的回本周期在7-9年左右。

海洋公园的投入尤其巨大

有人调侃,做主题公园,万达距离迪士尼,还差好几个长隆。一语道破国内主题乐园的运营上的薄弱。

事实上,国内主题公园70%的收入倚仗门票,而国外主题乐园门票贡献收入仅为30%。根据天风证券研究主题公园更多收益来自游乐产品服务,如迪士尼的游行线路推荐服务;旅游综合服务如餐饮、住宿、购物,以及公园商业,如会展广告和对外招商。

问题也就来了,国内涉足文旅的房企,在技术能力、专业人才、运营经验上都较为缺乏。从源头上,国内主题公园需要更多的专业运营管理人才,而非开发商

高效的运营之外,对于主题乐园而言,真正吸引游客的除了实际体验,还有IP

迪士尼、环球影城、乐高公园将主题公园作为其下游产业,与本身的内容产业形成商业闭环,以内容为主题乐园导流。简单来说,人们到迪士尼,更多为了去看自己喜欢的卡通及动漫人物,和他们交流,寻找情感共鸣,体验项目游戏体验次之。因此在卖产品和服务之前,首先需要火起来的,是IP。

迪士尼就是开发IP的佼佼者,除了代表形象米奇和公主等历史悠久的,本身故事就已经家喻户晓的IP,迪士尼在IP队伍一直在不断扩大。如今迪士尼打造的IP,甚至已经不需要故事,如这两年火热的“达菲家族”,它们并不是任何动画和电影的主角,只有及其简单的人物性格,却依托互联网的传播,为迪士尼带来了不菲的收入。

即使不是自我打造,也会花高价购买甚至买断某一个热门IP,并对其进行包装和产业化,典型代表是默林娱乐将玩具总动员和星战等IP收入靡下,打造主题乐高产品及服务。

但如果有人问,国内主题乐园有什么热门IP,或许很少有人答得上来。

实际上,近年来,国产主题公园纷纷开始打造或者收购IP,如方特出品《熊出没》,此外还有世茂购入Hello Kitty、蓝精灵等热门IP,但其产品开发能力不强,一直处于不温不火的状态。

位于上海的世茂蓝精灵乐园

房子没那么容易卖出去

这是一个投资回报周期很长的产业。但偏偏,入场的玩家们,却是习惯了短周期回收巨额利润的房地产商。

看惯了瀑布的人,不会突然爱上索然无味的小溪。

主题公园,有人卖酒,有人卖瓶。

因为主题公园能够带动当地旅游业又能够创造长久收益,所以这些项目在刚刚落地时,都受到了地方政府的热烈欢迎甚至财政支持

以环球100为例,正式进入海南之前,其就被列为海南省文化产业一号工程,并进入海南省“十二五”规划和国际旅游岛建设规划纲要,海南省计划投资380亿元,预计建成后可拉动就业5万人以上,年拉动社会经济100亿元以上。海南省政府希望环球100能够带动岛内南部清冷的旅游业。而方特常年享受地方政府的税收优惠。根据中国经营报报道,其主要客户都是地方国企。

但这不足以解释,国内开发商为何会热衷于建造主题公园。

事实上,主题公园在拿地上成本往往更低。由于主题公园大多处于郊区,并且用地性质上并不属于住宅、工业等类别,并且可以开发地方旅游业、就业等。外加地方政府在实际用地功能上的把控并不严格。让房企在此拿地的价格较为低廉,并且很大程度上可以自由使用。

这便解释了国内房地产商对主题公园高昂的热情。

曾有业内人士表示,大多数开发商以建设主题公园为借口,以旅游之名行地产之实,开发高端度假别墅和豪宅及高端公寓等获利

房企们的如意算盘,是由文化旅游业务带动配套地产溢价,再利用配套地产开发资金回流反哺文化旅游业务,实现循环,以一个短周期的项目喂一个长周期的项目,最终实现双向获益。

这就造成了国内主题公园一个奇特的现象——如果将运营商大致划分成为搞地产的和搞文化的,大家最终的目的出奇一致,就是卖房子

但这个循坏的起点是主题公园。如果房企的主题乐园无法驱动起来,就会导致地产和主题公园,满盘皆输。

用白话说就是,你的主题公园搞不起来,就没人愿意来买你这房子。没人卖房子,就没钱再继续支持主题公园的运营与拓展。

而一个残酷的现实是,国内的主题乐园根本无法撑起这个循环

前赴后继的大佬们也在印证一个道理,万达做不了的,他们一样做不了。

大家都一样,能力一般,野心不小。

房企黯然离去

在迪士尼踏上内地起,便有不少人认为,国际主题公园的入驻能够对国产主题乐园形成鲶鱼效应,促进自身运营能力的提升。

实际情况却是,面对国际主题公园的正面挑战,国产主题乐园不是应战,而是顺势躺平。

原因指向近年来房地产行业管控趋严,房企面临的流动性危机,由于整个行业地产商浓度过高,主题公园也受到波及

这些主题公园作为房企手中烧钱,但也值钱的资源,往往很早就被抛弃。

今年三月,债墙高筑的宝能大手笔减持手中华侨城1.06亿股份,套现27亿元,今年10月又继续减持,套现12亿元。

而被出手的华侨城,作为从主题公园运营商转型房地产的“跨界”代表,也在高额负债中选择甩卖资产。数据显示,2018-2019年,华侨城集团分别出售了至少18家和11家子公司股权及债权。另据华侨城A于2021年1月发布的公告,公司过去一年通过公开市场成功完成了11个项目的转让工作,合计交易对价68.9亿元。

有业内人士认为,华侨城最近这一轮变卖资产中多次出现了文旅项目,可能是由于旅游+地产的综合性开发模式,已经让其肩上的包袱越来越重。

过去重仓文旅,而今默默离场的房企,还有很多。

今时今日,转头一看,还是得感叹一句王首富的干净利落。

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