文 | 酒管财经

近日，青岛富力艾美酒店被荣瑷（北京）医疗投资管理有限公司以2.76 亿元底价顺利拍下，将这座城市核心地标五星酒店收入囊中。

这桩交易格外耐人寻味。买家并非传统酒店运营商，也不是地产老玩家，而是一家深耕医疗投资赛道的机构。

而此次医疗资本跨界接手青岛核心商圈高星酒店，背后折射出的趋势再明显不过：地产系酒店正在加速退场，跨界资本、地方国资、专业资管机构正轮番入局接盘。

曾几何时，富力是国内房企中布局高端酒店最激进、版图最庞大的玩家之一，一度稳坐全球最大豪华酒店业主的宝座。

但时移势易，自地产行业深度调整、富力陷入流动性危机以来，其旗下高端酒店资产便开启了持续出清模式，从华北到华南，从华东到中西部，富力酒店版图正在以肉眼可见的速度收缩。

市场始终有两大疑问萦绕不散：历经多轮抛售出清，如今富力手中还剩下多少酒店家底？而隐藏在拍卖台面之下，接盘富力这些高端酒店资产的，究竟是哪些群体？

富力手里只剩16家酒店了

事实上，青岛富力艾美的转手，只是近年来富力酒店资产批量出清的一个缩影。

早在2022年，为了缓解债务压力，富力地产就已经开始亏本甩卖酒店。

2022年9月，富力地产以总价5.5亿元、亏本600万元卖掉了北京富力万达嘉华酒店。

或许是舍不得，2022年到2023年底的两年间，富力一共才卖掉了3家酒店，这个速度可以说是非常缓慢。

然而，资产折旧加速与之前抵押借款的高额债务利息，以及酒店资产的再融资能力彻底丧失，让富力不得不加快“甩包袱”的速度。

2022年至2025年，富力酒店板块累计亏损超百亿元。

截至2025年末，富力地产总借款高达1045.2亿元，其中一年内到期的短期债务就有975.9亿元，而账上的现金及现金等价物（含受限资金）只有35.1亿元，连利息都不够还，更别说本金了。

2025下半年开始，富力酒店资产处置明显加速，国内十余家银行启动了对富力68家酒店的司法处置，以平均每月出售1-2家酒店的速度进行清仓。

图源：富力地产2025年年报

富力地产在其2025年年报中提到，截至2025年底富力还拥有22家自建酒店。

而截至发稿前，富力地产能自主控制的酒店仅剩约16家，相较于巅峰时期的93家，四年时间缩减幅度超80%，这一数字未来还将持续缩减。

从北方天津、西安、石家庄，到南方武汉、无锡、常州，富力旗下的酒店几乎都成了“可售”货品，折价、流拍成为频频出现的关键词。

截至发稿前，富力68家酒店处置进展不甚理想：

折价、流拍成为普遍现象，成交基本集中在省会及核心城市且多为原万达系品牌。

从品牌维度来看，差距极为悬殊：

万达文华、万达嘉华合计贡献13家成交，占全部成交酒店的76%；

万豪、洲际、希尔顿等国际酒店品牌仅成交5家。

从城市维度来看，长沙、郑州、乌鲁木齐等省会城市（自治区首府）的万达文华酒店、武汉万达嘉华酒店均已成交，西安希尔顿酒店也已完成出售；

然而，二、三线城市以及国际酒店品牌成为流拍重灾区。

南宁、抚顺万达嘉华酒店二拍流拍；大连希尔顿和康莱德酒店二拍流拍；唐山富力洲际流拍、廊坊、宁德万达嘉华在变卖阶段流拍；阜阳、蚌埠、亳州等三线城市万达嘉华酒店一拍即流拍；哈尔滨、抚顺万达嘉华酒店二拍仍无人问津。

仅有无锡喜来登、合肥威斯汀、武汉威斯汀、青岛艾美4家国际酒店品牌成交。

当初有多风光，如今就有多狼狈。

那个曾经让富力引以为傲的豪华酒店帝国，就这样在时代的洪流里，被冲击得七零八落。

谁在瓜分富力酒店资产包？

随着富力大量优质酒店资产挂牌流转，幕后接盘的资方群体也逐渐清晰。

抛开零散的个人投资者，真正接盘富力这批酒店资产的，主要分为三大类群体，各自有着不同的入局逻辑、资金优势和运营诉求，也在重塑国内高端酒店的投资格局。

当前富力酒店资产正被各路买家密集收购，形成多元收购群体。

其中，一大主力是各类跨界实业资本，这类资本手握充裕现金流，看重资产长期稳定。

去年底以来，宁波建材大王毕伟国连续通过拍卖竞得三家富力系酒店。

今年2月，以2.74亿元竞得呼和浩特富力万达文华酒店的内蒙古蒙泰集团，同样来自传统能源领域。

今年4月，义乌连锁洗车店老板徐士勇也拍得义乌富力万达嘉华酒店。

今年5月，西安富力希尔顿酒店被来自山东的烟台数航商务服务有限公司神秘买家拍下。有媒体消息称，烟台数航商务服务有限公司疑似山东埃维能源集团关联企业。

此次拍下青岛艾美的荣瑷北京医疗投资，深耕医疗、养老、健康产业多年，此次跨界收酒店，核心诉求在于产业协同+不动产保值，接下来很可能是将医疗康养与高端酒店业态融合，走出一条“酒店+大健康”的新路子。

对跨界资本来说，他们看重的根本不是这些高星酒店的单店利润，而是核心城市、核心地段优质不动产的长线保值增值能力，以及不同产业业态碰撞融合带来的“1+1>2”的赋能效应。

当然，目前手里持有富力酒店资产最多的还是淡马锡旗下Seatown基金等债权人。

他们通过股权质押，已实际控制富力68家核心酒店的股权（2017年收购万达的资产包）。

虽然他们不直接参与法拍，但通过债务重组、资产接管成为最大隐形持有者，未来将继续分批处置手里剩余的富力酒店资产。

图源：郑州富力万达文华酒店

与前两者不同，地方国企和城投公司的进场，往往带着一丝“白衣骑士”的救赎色彩。

去年12月，郑州文旅体集团就联合河南资产竞得了郑州富力万达文华酒店。

今年2月，武汉富力万达嘉华酒店在经历两次法拍后，以3.4亿元的价格成交。竞拍人湖北省汇智管理咨询有限公司股权穿透后为十堰市国资委实控企业。

今年3月，由富力地产间接全资持有的南通富都国际大酒店也被有地方国企背景的南通聚晟园区管理有限公司以1.32亿元拍下。

在传统房企和市场投资机构趋于谨慎的背景下，肩负社会稳定职能的地方国资正在更深入地介入地产酒店资产盘活。

从跨界实业资本到地方国资，各路神仙用真金白银给富力的酒店败局买了单。

而对富力来说，不管是谁接盘，只要能抵债，就是好买家。

地产酒店迎来价值重估时代

富力低调退场、产业资本跨界接盘的背后，是整个地产酒店投资格局的重构。

仲量联行指出，中国酒店投资市场正迈入由新资本主导的价值发现与重塑新阶段。

2025年，中国酒店交易额回归至长期历史均值水平，但其在商业地产总交易额中的占比显著提升至12.8%，反映出在投资者资产配置策略调整的背景下，酒店资产正获得更具战略性的增持。

仲量联行在报告中指出目前中国酒店交易的一大结构性特征——小型项目备受青睐。

即成交价3亿元以内的项目正因投资门槛低、风险可控、回报周期短，契合当前审慎投资环境，成为市场优先选择；且投资重心正加速向非一线城市下沉。

折价和流拍正是富力近年来酒店资产出清的关键词。

其中，最具代表性的就是8.66亿元起拍的“全球最便宜丽思卡尔顿”/成都富力丽思卡尔顿酒店在零报名、无出价的尴尬境地中流拍。

过去，很多地产商投资高端酒店，目的不在酒店本身，而在提升周边住宅和商业地产的售价。酒店亏损没关系，只要能带动地产增值，就是一笔好买卖。

当地产酒店被剥离出来单独审视盈利能力时，扣除土地增值概念后，纯运营层面的酒店资产可能根本不值那个价。

未来，地段好不再是地产酒店资产增值的唯一保障，低负债、健康的现金流、可改造的潜力，正在取代单纯的地理位置，成为新的价值锚点。

值得一提的是，随着公募REITs试点将酒店纳入消费基础设施范畴，存量巨大的地产酒店资产迎来了价值重估与模式重塑的历史性窗口。

然而，酒店REITs申报需满足多重指标，包括资产净值不低于10亿元、资产负债率不高于60%、运营满3年且现金流稳定、未来3年分派率达标，此外还需产权清晰、土地性质合规、品牌合作稳定等。

对富力而言，其庞大的债务问题或令其难以跨过REITs发行的门槛。

如何将规模优势转化为运营效能，将是未来十年行业新入局者们需要共同面对的难题。

站在2026年的当口回望，我们很难简单用一句“富力酒店梦碎”来概括这十年的波诡云谲。

富力的酒店帝国，到头来终究成了为他人作嫁衣的黄粱一梦。

只是不知道，当这场大甩卖落幕时，富力是否还能在牌桌上留有一席之地？

而那些花了几亿、几十亿抄底接盘的后浪们，又能否在新一轮周期里，真正笑到最后？