文 | 增长会

多品牌多集团，投资的账本不再只写一个品牌。

在同一个物业内，投资同一集团旗下的不同品牌，这种双品牌投资模式在过去几年并不少见。但是，在同一物业内，选择不同集团旗下的酒店品牌，成了越来越多投资人的共同选择。

最近和几位投资人朋友聊天，谈及自己手上的自持物业，尽管具体品牌尚未选好，但他们都出奇一致地明确了投资思路——不执着于单一品牌或集团，而是选择不同集团旗下的多品牌，雨露均沾。

这届酒店投资人，不再“独宠”

一位在二线城市的投资人朋友告诉我，自己在当地自持一栋物业，体量不小，所以想和几个朋友一起合投。目前看好的是汉庭、亚朵，除此之外还想再了解一下国际集团旗下的中高端酒店品牌，一共选择3个不同酒店集团下的不同品牌。

这位朋友的问题，让我想起了另一位身处北方三线城市的投资人朋友。

这位朋友也是与合伙人共同持有一栋物业，由于对不同集团的认可程度不同，他们最终选择了不同集团旗下的三个品牌，如今几家酒店整体经营有声有色。

实际上，早在几年前，酒店投资人就不再执着于在物业内落地单一品牌，而是开始尝试不同的品牌组合，即我们常说的双品牌酒店。

所谓的双品牌，通常指在同一栋物业内，同时运营两个属于同一酒店集团、同一业主的品牌，并共享部分资源。

选择同一酒店集团旗下品牌，对于酒店投资人而言，能够享受多重利好，包括空间使用率及资产坪效的提升，共享人力资源，合并统筹部分职务人员，共享会员体系及营销，以及通过差异化定位实现不同客源的相互补位等。

如今，不止是双品牌，一些三品牌也陆续落地了。

比如上个月刚刚开工的无锡堰桥站TOD希尔顿酒店集群项目，就是落地了希尔顿酒店集团旗下的几个不同品牌——希尔顿酒店、希尔顿花园酒店、希尔顿启缤精选酒店。

在近几年，酒店集团和市场及投资者已经共同探索出了多种酒店品牌的双品牌组合模式，例如高端+中高端、酒店+公寓、中端+经济型、中高端+中端以及中高端+中高端，还有根据定位不同来做的组合，商务+休闲、生活方式+商务等。

不同的是，如上文提及的两位投资人朋友一样，如今投资市场在多品牌的选择上不再局限于同一酒店集团，而是将视野放宽。

其实，这种组合模式在行业内此前也已有先例，不过属于“微型组合”，即店中店模式。

一些酒店在引入电竞酒店等细分品牌时，会将其直接安排在既有品牌酒店的部分楼层，无需额外增加物业投入，实现了保持各自品牌的独立运营。

同时这个模式可以精准覆盖同一区位的多元客群，而且还有效对冲传统商务酒店周末、节假日等淡季的出租率短板。

相较于“店中店”模式，“雨露均沾”式的多品牌的酒店投资则更为独立，不是以“依附”既有酒店的姿态存在于市场，因此，在所属区域的市场声量也会更大。

为什么投资人开始主动“分盘”？

在很长一段时间中，酒店一度以“大”为荣。

彼时，新酒店开业之际，行业乐于用“超大”、“区域最大”等词眼来宣传酒店，引人关注。如今，风向正在转变。

据相关统计，2026年一季度新开的191家酒店中，50-150间客房的酒店占比高达73.1%。而超过150间房的大型酒店，占比已降至9.6%以下。

可以预见，那些传统且试图满足所有客群的“全能型”大酒店，逐步退场，取而代之的是更多高度匹配所在区域市场需求的小而精型酒店。

当然，大物业依旧存在，尤其是城市更新浪潮下，一些大体量的优质物业资源释放之后，投资市场主动出击并将其“分盘”。

一方面，在利率下行的大环境下，持有物业的性价比正在飙升。尤其是司法拍卖等渠道释放出大量被低估或陷入困境的资产以及部分强二线及新兴城市的优质酒店资产，为投资者提供了更具性价比的优质资产选择。因此，投资者们乐于入手一些潜力型“大盘”。

而且于酒店投资而言，自持酒店将进一步放大投资利润。有投资人曾算过一笔账，“同一处物业，若对外出租年收约300万元，但自持经营酒店年净利润可达700万元”。

同时，酒店资产的持有群体也在发生变化，更看重长期价值的高净值人士与国有企业相继进场。

在各个方面的共同作用下，酒店资产交易及持有的热度持续上涨。据仲量联行报告显示，过去一年，中国酒店交易额在商业地产总交易额中的占比显著提升至12.8%，酒店资产正获得增持。

此外，新周期下“分盘”投资是顺势而为。

如今酒店行业的运营压力持续增长，即便是微小波动，于不同体量的酒店而言反应也截然不同。

以出租率为例，5个点或10个点的出租率波动，对于中小规模酒店来说仅影响数间客房，但是对于大体量酒店而言几个点的波动就意味着数百间客房空置，直接冲击营收基本面。

因此，在翻新一些大体量老旧酒店的过程中，不少投资人选择主动将原酒店拆分成多家酒店，实现分散市场波动风险，强化酒店投资的抗风险能力。

在选择酒店品牌的过程中，押注多个酒店集团，则成了投资人降低自持物业资产贬值的又一重要动作。

当投资者拿下大体量项目，可以结合区域市场需求来合理配置不同集团旗下的品牌，规避不必要的近距离竞争的同时，还能更好地激励几家不同品牌之间进行良性竞争。

而且投资人可以在物业内打造一个“酒店微生态”，更好地调配自有资源。

此前，曾有投资人选择在同一物业内落地两家不同集团旗下的商务型酒店品牌，业内人士十分认可，表示此举是十分聪明的——无需多言，两个品牌及其背靠的集团自会铆足全力并投入更多资源做好项目。

雨露均沾背后的投资逻辑变化

投资人雨露均沾的背后，除了上述提及的因素之外，核心是酒店投资的底层逻辑发生了根本性变化。

●酒店正在加速变成“最不坏的资产”

酒店资产交易热度在过去一年持续升温，据相关统计，2025年全国酒店转让数量同比激增200%，超1.2万宗资产涌入市场。

而与此同时，如上文所提，煤老板、实业者以及企二代都在涌向酒店投资市场。

酒店之所以备受热捧，并成为民间资本和实业资本逆周期布局的资产，一方面是因为当下利率下行、核心资产价格回调，资本没有足够多的高质量标的，同时房地产传统的高溢价投资逻辑正在失效。

其次是价格优势强劲。

按市场惯例，法拍酒店的折扣普遍在5至7折，一拍通常不低于评估价的7折，二拍不低于5.6折。而且不少酒店的成交价远低于重置成本，且多占据不可复制的核心地段，是优质的长期投资和资产配置选择。

最后是酒店资产的退出路径跑通了。

国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，这意味着四星级及以上酒店可以发行REITs，为盘活酒店资产提供了新路径，让酒店资产的增值有了更大的想象空间。

●用组合配置解构不确定性风险

在租赁物业的前提下，不少投资人会倾向于选择同一集团旗下的单一品牌亦或是不同品牌。

一方面，同一集团上下游的供给、流量、会员体系是一致的，可以降低管理难度及时间成本；另一方面更利于洽谈商务条件。

但是，当物业由投资人自己持有后，酒店产品投资回报周期自然延长，单一品牌或集团的客群波动风险也被放大，品牌选择的逻辑就随之改变。

因此，投资人开始选择在同一物业内与不同集团及品牌之间的合作，形成一个天然的风险对冲机制。

如将中高端商务品牌与经济型品牌放在同一栋楼里，商务差旅下滑的时候，还有旅游散客托底；经济型品牌在淡季时出租率低迷，但商务型的高峰依然坚挺，两者形成互补。

某种程度上，投资人更多的是从资产配置角度出发，把不同的品牌看作不同的资产类别，结合品牌对应不同的客群标签和收益模型，通过配置组合来平衡酒店的整体收益，尽可能地规避不确定的风险。

从“独宠”到“雨露均沾”，投资人的转变很务实。与其押注单一品牌，不如组合多个集团的品牌，通过客群互补与收益对冲来平衡风险，这背后是对长期价值的重新考量。

可以预见，未来酒店投资将更加理性，如何通过品牌组合实现资产保值增值或将成为投资人的新课题。