一、公司发布2025年年报

2026年4月18日，保利发展（600048）正式披露2025年年度报告。作为连续三年蝉联行业销售额第一的央企，这份成绩单备受市场瞩目。报告期内，公司实现营业收入3081.44亿元，同比下降1.13%；归母净利润10.35亿元，同比大幅下降79.31%；经营活动产生的现金流量净额151.89亿元，同比大增142.74%，连续八年保持为正。与此同时，公司销售回笼率连续三年超过100%，综合融资成本降至2.72%的历史新低。利润骤降与现金流强劲的鲜明对比，折射出保利发展在行业深度调整期“舍利润、保现金流”的主动战略选择，成为近期市场关注的热点。 

二、济安点评

济安金信上市公司评价中心基于专业评级框架，通过公司竞争力评级与财务八项能力，对保利发展(600048)的财务状况进行了综合评价。

（1）公司竞争力评级：

济安金信竞争力评级旨在及时发现公司规模实力、现金流量、盈利能力、运营效率、偿债能力、发展能力、资本结构、资产质量等存在的问题，通过检测能力短板和下滑趋势，动态配置权重，逐季进行评级。

保利发展评级：B

在房地产开发这一资本密集且受政策周期影响深远的行业中，保利发展财务状况呈现典型的“规模雄厚、经营承压”特征。公司规模实力稳居行业绝对第一梯队，现金流回款能力与融资成本优势突出，但受主动计提大额减值及行业毛利率下行影响，盈利能力大幅下滑，资本结构仍处于较高水平。其核心特征可概括为：销售规模连续领跑行业，现金管理极为出色，信用优势持续彰显，但短期内利润指标大幅承压，存货去化与资产负债表的修复仍需时间。

（2）财务八项能力评级：

根据济安评级体系，保利发展八大财务能力评级结果如下：

1.发展能力（评级b）：业绩增长率低于A股市场房地产开发上市公司平均水平，持续发展能力偏弱。

2025年，保利发展实现签约销售金额2530亿元，同比下降21.67%，降幅大于行业平均，且已连续两年降幅超过20%，营收同比微降1.13%。增长动能放缓主要受到行业整体销售规模萎缩、新房去化压力加大的拖累。不过，公司在核心城市持续深耕，2025年核心城市销售贡献度稳定在92%，核心城市市占率达7.9%，同比提升0.8个百分点。同时，全年拿地金额达791亿元，同比增长16%，拿地强度从2024年的21.1%提升至31.3%，一二线城市拓展总地价占比超90%，在逆周期中积极布局优质土储，为长期发展蓄力。

2.运营效率（评级a）：资源管理充分有效，资产营运效率较高，资产效益高于A股市场房地产开发上市公司平均水平。

保利发展2025年在运营层面展现出较强的管控能力。公司严格执行“以销定产”策略，动态调整项目开工节奏，全年新开工面积703万平方米，建安支出同比压降至737亿元，有效控制了成本端支出。销售回笼效率极为出色，全年回笼资金2589亿元，销售回笼率达102%，连续三年超100%，意味着公司在消化历史应收款项方面成效显著。在资产运营方面，公司通过存量焕新、资产盘活等多元手段，累计盘活资源181亿元，并推动超135万平方米存量物业转经营，资产效益在同类房企中居于领先水平。

3.偿债能力（评级bbb）：能够偿付到期的所有负债，但存在较多债务展期，公司信誉较好。

保利发展偿债能力的安全垫较为厚实。截至2025年末，公司货币资金余额达1229亿元，占总资产比例超10%，现金短债比1.74倍，短期偿付压力可控。融资渠道多元畅通，年内成功发行国内首单现金类定向可转债85亿元，完成中期票据110亿元、公司债45亿元发行，公司债利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%，均创历史新低，体现了央企信用优势。评级为bbb主要反映了行业整体信用环境的现实状态——在行业债务周期延长的大背景下，开发贷和供应链融资存在一定程度的展期安排，但保利发展未发生任何实质违约，公司信誉依然稳固。

4.盈利能力（评级b）：经营业绩处于A股市场房地产开发上市公司平均水平，创收能力一般，成本和费用控制能力较差。

2025年，保利发展归母净利润仅10.35亿元，同比骤降79.31%，盈利指标大幅回落至行业中位数水平。利润下滑主要受多重因素叠加影响：一是行业市场波动导致房地产项目结转毛利率同比下降0.99个百分点至12.86%；二是公司主动计提资产减值损失及信用减值损失合计约69.6亿元，其中存货跌价准备54.4亿元，直接吞噬归母净利润约44.5亿元；三是合联营投资收益由2024年的12.2亿元降至-1.4亿元，少数股东损益占比大幅提升至79.4%，进一步稀释了归母利润。若剔除减值因素，公司全年归母净利润约52亿元，反映出主营业务盈利仍具一定韧性。

5.现金流量（评级a）：现金流量充足稳定，公司盈利能力较强，投资与筹资活动较正常。

现金流是保利发展2025年年报中最为突出的亮点。公司经营活动产生的现金流量净额为151.89亿元，同比大幅增长142.74%，连续第八年保持正值。全年回笼资金2589亿元，回笼率连续三年超100%，体现出强大的现金回收能力和现金流管理意识。投资活动方面，全年购建固定资产等资本支出主要投向核心城市优质地块，投资现金流净流出维持在合理区间。筹资活动方面，公司充分发挥央企信用优势，持续以极低成本完成多元化融资，融资渠道畅通有序。

6.资本结构（评级ccc）：当前资本结构不合理，开始影响到企业自身的融资与发展。

保利发展在降负债方面持续发力。截至2025年末，公司资产负债率同比下降2.08个百分点至72.26%，连续五年下降；有息负债规模余额3412亿元，同比减少77亿元；一年内到期有息负债金额706亿元，占比较年初下降3.6个百分点至20.7%。评级ccc主要考量的是房地产行业高杠杆运营模式的固有局限——即便负债率在行业内相对稳健，但72.26%的绝对水平仍高于非房企，高杠杆运营模式限制了公司在资本市场进一步通过债券进行大规模低息融资的空间。不过，公司融资成本持续下行，信用优势依旧显著，资产负债表的修复正在有序推进中。

7.规模实力（评级aaa）：规模极大促进生产效率提高和技术进步，生产成本处于A股市场房地产开发上市公司最低水平。

保利发展2025年以2530亿元销售签约金额连续第三年稳居行业榜首，规模优势极为突出。销售权益比提升至79%，同比增加3个百分点，意味着规模增长更加扎实，自主掌控力更强。公司业务覆盖不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务三大主业，形成了完整的产业链布局。巨大的业务体量使其在建材采购、工程招标中拥有极强的议价权，建安成本控制能力稳居行业最优梯队。核心城市深耕策略也进一步巩固了规模壁垒，广州、上海单城销售分别约500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。

8.资产质量（评级ccc）：资产质量差，影响企业长、短期发展，清偿债务存在一定困难。

评级ccc反映了保利发展在存货去化与资产减值方面的现实压力。2025年，公司计提存货跌价准备54.4亿元，涉及佛山保利中交大都汇、温州滨江云谷、常州保利天汇等去化困难、预期收益下降的项目，表明存量资产中存在一定比例的低效库存。截至年末，公司待售面积5654万平方米，其中存量项目4729万平方米，虽同比减少约10%，但存量规模仍处高位，资产变现效率有待进一步提升。值得注意的是，公司主动计提大额减值可视为“卸包袱”之举，随着低质土储的出清和核心城市新增优质项目逐步进入结转周期，资产质量有望边际改善。

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