文 | 酒管财经

客房从3726套升至4367套，酒店收入由9.82亿元涨至10.55亿元——2025年，在招商蛇口整个大盘出现下跌的大背景下，旗下酒店业务多少还算是一个亮点。

只是，招商蛇口自主酒店品牌——招商伊敦，在成立5年后，国内开业项目依然寥寥无几。截至当下，前者在酒店领域的业主身份明显要强于品牌管理方角色。

对比隔壁央企华润置地与凯悦之间的合作，以及诸多地产系酒店的先行者，招商伊敦可能真得把步子迈得更快一些了。

自有酒店品牌声量仍然不大

当大家谈到招商蛇口时，几乎很难在第一时间想到它的酒店业务。因为后者收入占比不及总营收的1%。

在招商蛇口的主营业务中，包括开发业务、资产运营和物业业务。而酒店板块只是资产运营业务中八个分支之一而已。

甚至，当我们听到“招商伊敦”时，可能首先想到的是“招商伊敦号”豪华邮轮。事实上，在整个招商局旗下，“招商伊敦”还是旗下的自有酒店品牌。

具体来看：

在2025年，招商蛇口实现营收1547.28亿元，同比下降13.53%，净利润10.24亿元，同比下降74.65%。

在酒店业务方面，公司实现运营收入为11.1亿元。截至2025年底，公司在深圳、北京、上海、漳州、杭州、昆山、天津、徐州、西安、白俄罗斯等地拥有酒店客房4367套，酒店收入10.55亿。

图源：招商局2025年年度报告

而在2024年，招商蛇口管理范围内的酒店业务实现运营收入为10.18亿元。在深圳、北京、漳州、杭州、昆山、天津、徐州、西安等地拥有酒店客房3726套，酒店收入9.82亿元。

不难看出，招商蛇口酒店业务增幅跑赢了公司大盘。最为重要的是，在2025年，有一个新的自有酒店品牌项目开业了。

就在几个月前，深圳南山伊敦酒店正式开业。其前身是承载改革开放历史的地标性建筑。

在招商蛇口的财报中如此表述这一项目，“历经3年改造、功能调整及空间扩容后蜕变为伊敦酒店品牌的旗舰之作。”

要知道，在该酒店开业之前，上一家国内同品牌的酒店就要追溯到2012年的杭州千岛湖伊敦度假酒店了。

坦言之，对比同类的央企或地产企业的动作，招商蛇口自有酒店品牌的影响力，与其自身地位的确不太匹配。

这与其起步较晚有很大关系。

2025年11月2日，招商伊敦迎来5周年纪念日。相比之下，同为央企的保利，在2003年就成了酒店公司；万达集团甚至早在2016年就已筹划酒管业务的轻资产路径。

《酒管财经》梳理相关财报，招商蛇口酒店业务收入从2021年的6.1亿元增至2025年的11.1亿元，年均复合增长率约16%。

不过，其客房增长更多在于业主身份持有的诸多酒店项目，比如希尔顿、康莱德等高端国际品牌，其自有酒店品牌数量始终未呈现明显增长。

深圳南山伊敦酒店 图源：携程

招商伊敦是招商蛇口从“重开发”向“轻运营”转型的载体之一，与公寓、会展、邮轮等业务共同构成资产运营板块的核心矩阵，承担着优化集团业务结构、创造持续现金流的重要使命。

截至目前，招商伊敦产品矩阵中只有两张牌：伊敦和伊敦睿选。

伊敦品牌定位高端全服务酒店，主打城市核心地段的地标性物业，目标客群为高端商务人士及高净值旅行者。其产品特点是“一店一设”，强调与在地文化的深度融合，而非标准化的复制。

伊敦睿选强调标准化的产品模型与可复制的运营体系，以便于规模扩张。

只是，实际情况是，招商伊敦的门店始终未有突破。

进入招商伊敦官方预定小程序后就会发现，目前国内能够预订的伊敦酒店有且仅有三家：千岛湖伊敦度假酒店、深圳南山伊敦酒店、深圳太子伊敦睿选酒店。

当行业都在规模扩张、跑马圈地时，这样的速度显然太过迟缓。

同行们走了有多远？

招商蛇口背后的招商局集团，是我国知名的四大央企之一。招商伊敦所属的招商蛇口，也是我国知名的房企。

相比之下，招商伊敦的“同行们”，在酒店业务板块上，显然已经领先了若干个身位。

早在2024年，华润置地与凯悦成立合资公司——润凯控股有限公司，将开发和管理位于北京、深圳、成都、杭州和日照的六家现有木棉花品牌酒店，以及位于绍兴和上海的两家全新木棉花酒店。

木棉花酒店成立于2003年，是华润置地自有酒店品牌，目前有8家酒店开业。上述合资酒店的初期目标为新开50家酒店。

图源：上海世博木棉花凯悦臻选酒店

该公司已经形成了完善且具有影响力的品牌矩阵，覆盖高端、中高端、中端等品牌。同时，正在全力进行轻资产输出。

截至2024年底，万达酒管在营酒店共计204家，另有376家酒店已签约待开业。尤其是在被同程收购之后，其发展前景充满确定性。

同时，该酒管公司还与多家国际酒店集团合作，联合开发、推广国际酒店品牌。

最为重要的是，在轻资产输出的维度来看，招商伊敦更是被甩在身后。

万达酒管早就实现轻重分离，凤悦酒店及度假村的诸多新签项目，也多为品牌输出。

事实上，上述企业在探索自有酒店品牌的路径上也走过弯路。甚至，直到现在，我们都不能去认定这些探索是成功或者是可复制的。

就比如，

保利酒管旗下拥有以生活艺术为特色的精品酒店雅途，以倡导新商旅文化目的地的高端酒店郡雅，以健康生活理念打造的轻时尚酒店悦雅，以极致品质为特色的奢华酒店诺雅；

华侨城旗下拥有“睿途”和“嘉途”等——尽管它们建立了自有品牌矩阵，但实际上市场声音并不强。

另外，中青旅收购山水酒店之后，后者同样并未表现出足够的增长态势。

不过，从整个行业来看，这些探索是积极且有意义的。相对来讲，招商伊敦的步调略显保守和迟缓。

“大象转身”的想象空间

作为国内一家巨无霸企业，酒店业务很难成为招商蛇口的重要发展战略。但是，当整个地产类企业寻求转型，包括酒店业态在内的资产管理，势必会摆在更加重要的位置。

如果招商蛇口在酒店领域投入更多关注，其自有酒店品牌或许会迎来更多的发展机遇。

首先，招商蛇口在全国核心城市的核心地段持有大量优质物业，涵盖历史建筑、产业园区配套、城市更新项目等多种类型，这些物业具备改造为酒店的先天条件。

图源：深圳太子伊敦睿选酒店

以深圳为例，其在蛇口、太子湾、前海等核心区域拥有丰富的待开发资源，为伊敦品牌的本地化扩张提供了坚实基础。

这种内部物业转化模式，不仅降低了项目获取成本，更能实现与集团其他业务的深度协同。

随着招商蛇口持续推进城市更新与产业园区开发，未来仍有大量物业具备转化为酒店的潜力，为伊敦品牌的规模扩张提供长期支撑。

《酒管财经》认为，招商伊敦可借鉴华润置地，同国际或本土酒店集团成立合资公司，以此发展自有酒店项目，先以自持物业开拓跑量，后逐渐进行轻资产输出。

同时，在产品矩阵上，招商伊敦还需持续丰富，在旅居、度假、生活方式品牌上发力。亦可考虑通过收购的形式扩大酒店品牌版图。

当然，在其扩张过程中，短板依然非常明显。门店规模、会员体系、团队打造等都将实打实地限制自身发展节奏。

招商伊敦的发展轨迹，是诸多拥有地产背景的酒店品牌转型的一个缩影。

从行业趋势来看，那些能够实现规模扩张+运营升级+资本赋能的品牌，有望成为行业新势力；而缺乏战略支撑、运营能力薄弱的品牌，或将逐渐被市场淘汰。

招商伊敦作为央企背景的酒店代表，具备成为行业领军者的潜力，但仍需在规模、运营、品牌等方面持续发力，走出一条属于地产系酒店的高质量发展之路。