文 | 迈点

政策开放仅百天，酒店公募REITs已从“双雄争霸”迈入群雄竞逐的全新阶段。

继锦江、华住两大头部酒店集团申报产品获沪深交易所受理后，湖北文旅集团正式启动酒店商业不动产公募REITs项目招标，并于2月24日公示中标候选人，成为首个入局该赛道的省级文旅国企。

紧随其后，海珠城发集团也于3月10日发布朗豪酒店商业不动产REITs相关服务采购招标公告，区管国企也加入酒店REITs布局阵营，国资布局从省级到区级层层落地，酒店REITs赛道扩容速度持续加快。

这不仅是酒店资产证券化的又一重要突破，更标志着酒店REITs布局主体从纯酒店企业向文旅国资、城市建设国资延伸，布局层级覆盖省级与区级，行业逻辑正在发生深刻变革。

01 政策破冰100天，赛道加速扩容

酒店类公募REITs能快速落地，其实是政策支持和行业需求双向契合的结果。2020年基础设施REITs试点启动后，监管层一直在不断扩大试点范围。

而2025年12月发布的新版基础设施REITs行业范围清单，成为关键转折点——首次把四星级及以上酒店单独纳入发行体系，打破了此前酒店只能作为商业综合体附属设施申报的限制，为酒店资产证券化扫清了政策障碍。

政策红利释放后，头部企业率先响应。2026年2月，锦江酒店、华住集团申报的公募REITs产品先后获沪深交易所受理，成为首批试水者。

仅半个月后，湖北文旅集团的紧跟入局，启动招标工作，明确项目标的为酒店商业不动产REITs，不允许联合体投标，分阶段选聘专业机构，彰显了国资布局的严谨性。

3月10日，海珠区管国企海珠城发集团发布朗豪酒店商业不动产REITs基金管理人及计划管理人服务采购、财务顾问服务选聘两大招标公告，确定开标时间为3月31日，区级国资正式入局，为赛道再添新力量。

从政策破冰到省级、区级国资先后入场，短短100天，酒店REITs赛道已呈现多元化布局态势。

02 多方竞逐，锦江、华住、湖北文旅、海珠城发的差异化棋局

首批申报的锦江酒店、华住集团，以及先后入局的省级文旅国企湖北文旅集团、区级城建国企海珠城发集团，其布局策略与资产特征呈现出鲜明的差异化，既折射出头部酒店企业的模式分化，也标志着布局主体从纯酒店企业向文旅国企、城市建设国资的多元延伸，布局层级覆盖省级与区级，为行业提供了更丰富的申报参考。

锦江：全国撒网，稳字当头

作为全国性酒店龙头，锦江走的是“规模化分散布局”路线，申报的REITs底层资产覆盖18座城市的21个项目，募集规模达17.03亿元。这种布局最大的好处就是抗风险能力强，哪怕单一区域出现市场波动、消费下滑等情况，对整体资产的现金流影响也比较小，和锦江作为全国性酒店龙头的规模化、全域化战略定位相契合。

不过这种模式也有短板，其底层资产大多是2011-2014年投运的，资产相对老旧，未来可能需要增加维修改造的支出，会给现金流带来一定压力，这也成为其未来运营的核心挑战。

华住：聚焦核心，精准盈利

与锦江的“广度”形成对比，华住走的是“深度聚焦”路线，申报的REITs只布局了上海、广州两大一线城市的3家高端酒店，13.20亿元的募集规模虽然低于锦江，但资产投运时间较新、单点效益突出，这两处资产具备地段稀缺性优势，广州项目紧邻大型赛事与演唱会聚集地，上海项目承接虹桥枢纽商务溢出需求，客源稳定性极强。2026年预计分派率5.21%高于锦江的5.05%，更契合资本市场追求高收益、稳现金流的投资需求。

该模式的潜在风险是区域集中度较高，核心城市高端酒店市场竞争日趋激烈，且消费需求波动可能直接影响资产收益，对运营精细化程度提出了更高要求。

湖北文旅：省级文旅国资入局，文旅协同

湖北文旅的入局，是酒店REITs赛道的重要变量，作为省级文旅龙头国企，其布局兼具酒店资产运营与文旅产业发展的双重属性，与锦江、华住形成了鲜明差异。从招标公告来看，湖北文旅分三阶段选聘财务顾问、基金管理人、律师事务所，同时设置500万元、存续期基金净值0.2%/年、100万元的最高限价，明确不允许联合体投标，处处体现出国企布局该领域的规范性、专业性和严谨性。

对于湖北文旅来说，布局酒店REITs的意义远超单一资产盘活。一方面能有效盘活旗下酒店存量资产，降低资产负债率，缓解财务压力；另一方面，酒店作为文旅消费“吃住行游购娱”全产业链的核心环节，其资产证券化能打通文旅产业资本化的关键路径，推动文旅产业与资本市场深度融合，为“酒店+文旅”的协同发展提供新范本。

海珠城发：区级城建国资入局，区位资源加持

海珠城发集团作为海珠区区管国企，入局酒店REITs赛道进一步丰富了国资参与的层级与类型，其布局紧扣城市核心区位资源，与省级文旅国资、头部酒店企业形成互补。此次招标的朗豪酒店商业不动产REITs项目，明确了申报、发行及存续期运营管理等服务招标控制价500万元，公募基金管理人及专项计划管理人管理费合计不超过年度基金资产净值（首年度为募集资金总额）的0.2%，收费标准设置与湖北文旅形成国资布局的共性特征，彰显了区级国企布局的规范性。

其标的资产广州朗豪酒店区位优势突出，位于海珠国际会展中心展馆大楼，拥有488间客房和约5000平方米的会议和宴会空间，依托会展中心的商务、会展客流，具备稳定的客源基础；而海珠城发集团本身主营产业园区、商业开发、城市更新等业务，酒店资产证券化也能与其城市建设核心业务形成协同，盘活城市商业不动产存量，推动城市建设与资本市场的融合发展。

03 酒店REITs落地，撬动行业重构

酒店公募REITs的落地，不仅是金融工具的创新，更是推动酒店行业深度变革的重要引擎，从资产价值、运营模式、行业格局三个维度，开启中国酒店行业的价值重构之路，其影响会持续深化。

重构一：资产价值重估，优质资产迎来溢价。

长期以来，我国酒店资产的估值多采用重置成本法，仅核算土地、建筑、装修等物理成本，没能充分体现优质酒店的品牌价值、运营能力和稳定现金流价值，导致不少核心城市中高端酒店资产被低估。而公募REITs采用现金流折现法估值，以资产的未来持续收益为核心定价依据，这一转变将推动酒店资产价值重估。

参考国际酒店REITs12-15倍的市盈率，国内优质酒店资产的估值有望提升20%-30%。未来，核心城市、中高端、运营成熟的酒店资产将持续升值，而资产质量差、现金流不稳定的酒店将被市场淘汰，行业资产优胜劣汰的速度将进一步加快。

重构二：运营模式转型，从“重规模”到“重效益”。

公募REITs有明确的规则要求，需将90%以上的可分配现金流用于分红，这就倒逼酒店企业彻底转变运营逻辑——从过去的“重资产扩张”转向“重效益提升”。酒店企业必须通过优化入住率、提高平均房价、拓展非房费收入、降低运营成本等方式，实现现金流的稳定增长，才能满足REITs的分红要求。

未来，资产管理能力将成为酒店企业的核心竞争力，企业需建立符合资本市场预期的KPI体系，推动运营向专业化、精细化、透明化转型，传统“重资产持有、轻运营管理”的模式将难以为继，“轻资产运营+资产管理”将成为行业主流。

重构三：行业格局重塑，国资与头部共舞。

酒店REITs的常态化发展，将推动行业格局发生两大变化。一是头部企业通过REITs回笼资金后，会加大行业整合力度，并购优质单体酒店、中小连锁品牌，进一步提升行业集中度；二是轻资产运营模式加速推进，推动酒店企业从资产持有者，向品牌输出方和运营管理者转型，万豪、洲际等国际酒店品牌的轻资产模式，将成为国内企业的重要参考

而湖北文旅、海珠城发等国企的先后入局，将进一步丰富赛道主体，实现国资从省级到区级的多层级布局，推动“酒店+文旅”“酒店+城市建设”融合资产的证券化探索，未来可能会出现更多文旅、城建与酒店协同的REITs产品，助力文旅产业从“单一门票经济”向“多元产业经济”转型、城建产业盘活存量商业资产，形成酒店赋能文旅、城建，文旅、城建反哺酒店的良性循环。

尽管酒店公募REITs迎来政策东风与市场热度，但行业发展仍面临三大硬约束，需企业与市场共同突破。

资产端，四星级及以上的申报门槛意味着仅部分存量酒店符合条件，部分企业还存在产权不清晰、资产偏旧、现金流季节性波动等问题，制约了REITs申报进度；

运营端，公募REITs对信息披露、公司治理的要求远高于传统运营模式，不少酒店企业需要提升资本市场适配能力和专业化水平；

市场端，投资者对酒店公募REITs的价值判断、风险识别仍需时间积累，市场培育与投资者教育仍需持续推进。

但这些挑战并非不可逾越，随着企业资产整合、运营优化以及政策细则的不断完善，酒店公募REITs的发展逐渐走向稳健，万亿级酒店存量资产的价值将被持续激活。

04 写在最后

酒店公募REITs的赛道正迎来全新发展机遇，国资入局与头部竞合的新格局，不仅激活了酒店存量资产的金融价值，更让其他产业与酒店的协同发展有了全新抓手。前路虽有挑战，但随着政策、市场与企业的同频发力，这场资产与产业的双向赋能，终将为酒店行业的高质量发展打开更广阔的空间。