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存量房贷利率下调:一场多方利益的博弈|钛媒体金融

“银行因为利益不想调,最后可能因为利益不得不调。”一位银行从业者说道。

最近几天,上海白领张竞(化名)的心情像过山车一般起伏。彭博社一则报道指出中国正在考虑下调存量房贷利率,但是中国监管部门并没有回应。上周五(8月30日)房地产行业(申万)指数涨幅达到近 5%,领涨 A 股。

张竞算了算背负的房贷,如果房贷利率从去年办理时的4.55%降到如今的3.4%,意味着一个月能少还2000多元。对于刚成立小家庭的他来说,这是一笔不小的费用。

本周,彭博再次将消息细化:金融监管机构已提议将存量房贷利率共计下调80个基点左右,首次下调在未来几周内,第二次下调将于明年年初,首套和二套房都适用。

张竞将该消息发至一个名为“利率下调追求者”的微信群,这是他去年组建的,群里有400多个小区邻居,大家激动地讨论起来,半小时内刷新了几百条信息,期盼着利率下调能顺利落地。

漫长的等待:还贷者多次和银行交涉未果

2023年3月,新婚的张竞在上海购买了一套新房作为婚房。因为是首套房,他享受到35%的首付款比例,付了200多万首付款,此外商业贷加公积金贷款400万,贷款年限30年,当时他办理的贷款利率是4.55%,这意味着,总还款额达到700-800万,每月还款2.1万元。

和很多小家庭一样,张竞和妻子明确了分工,他负责还房贷,妻子的收入负责家庭支出。前几年,他所在的行业相对景气,对未来的收入预期和职业发展也很乐观,签下贷款合同的时候,没有太多犹豫。

买房前,他和妻子是美食爱好者,每周出去吃饭四五次,每次人均消费100~200元。买房后,他们从不外食,周末自己在家做饭。这样算来,每个月能节省3000元的开支。

他算过一笔账,如果房贷利率从4.5%降到3.5%,意味着他一个月能少还2000多元贷款。

“2000多也是一笔巨款了,至少不用过于节衣缩食,偶尔也可以出去吃饭放松一下。”他告诉钛媒体App。

然而环境在变化,2024年以来,他所在的公司经历了裁员,裁员比例达到50%,他虽然没被裁,但是大幅降薪。

生活的压力让他对生育这件事非常犹豫。处于30多岁的年龄,已经是晚婚晚育一族,但他感慨,“如果现在要孩子,经济压力更大。”

近期存量贷款利率下调的信息,让他眼前一亮,路透社、野村证券、瑞银等机构都有相关消息,他一度以为压力可以减轻一些,但之后有银行高管出来辟谣,否认这一预判,又令他心头一紧。

事实上,一年多来,张竞和银行、开发商打过多次交道。去年3月,上海房市还很火热,购买新房需要摇号。他经历了签约、选房、签合同、办贷款一系列流程。去年7月,银行开始放款,而小区楼栋封顶时间是9月底。根据规定,银行需要在开发楼盘封顶后放款,银行提前放款,也意味着业主们要多还多还几个月的利息。

当时上海也有几家楼盘存在提前放款的情况,相关开发商也和业主们进行了协商与赔偿。张竞和邻居们认为银行在封顶前放款,是违规的,希望银行能对提前还贷的利息进行赔偿。

同样在去年7月,人民银行货币政策司司长在新闻发布会上表示,按照市场化法治化原则,支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或新发放贷款置换原来的存量贷款。

人民银行的态度鼓励了张竞和邻居们,他们一起将相关材料报送给上海市银保监局,但都被驳回了。

 8 月,中国人民银行、金融监管总局明确,符合条件的存量首套房贷借款人可与承贷金融机构协商降低利率。12月,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2023年12月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.45%,5年期以上LPR为4.2%。

这也让他和邻居们振奋,大家纷纷和银行沟通,希望降低贷款利率,但多家银行均表示不适用于上海,不存在调降空间。

这是一场漫长的等待,张竞们还未放弃。

远离消费主义,提前还贷,但不是想还就能还

一些人等待房贷利率下调的同时,节衣缩食,提前还贷。

比起降利率,小马更关心的是什么时候能把手里的房贷提前还完。

降利率能否真落地?能降几个点?不同银行跟进如何?银行落实有隐形阻力……仔细思考一番之后,她继续存钱。

今年以来他所在的公司也在降薪,她的还贷压力更大了。

“现在消费降级得厉害,也可能是人老看淡了,一点不想为溢价买单。”她告诉钛媒体App。

同事也都消费降级了,大家不再攀比奢侈品,毕竟这个大环境下,没有什么值得炫耀。

今年上半年,她操作过一次提前还贷,在她看来,过程非常复杂。“贷款不是想还就能还,需要预约,对额度也有限制。”

她的一位同事,早些年买了学区房,小孩入学之后,立马转手卖了,下家支付的全款,同事都用于提前还贷。100多万的资金量,排队等了一个多月才还上。

“只要利率没有降到让我舒服的点,我就会选择提前还贷。”小马表示。

去年 8 月 31 日,中国人民银行与金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》,引导降低存量首套房贷利率。券商研报显示:引导下调之后,提前还贷现象有所缓解。根据央行《区域金融运行报告》,2023 年 8 月全国个人住房贷款提前还款额达到 4324.5 亿元。政策出台后的 9-12 月,房贷月均提前还款金额降至约 3870 亿元,较 8 月下降10.5%。利率下调幅度较大的地区,如湖北、河南和江西,提前还贷金额降幅分别达到 42.1%、27.5%和 22.2%,高于全国平均。

下调存量房贷利率幅度较大的地区,居民消费需求相对改善,消费倾向恢复更为明显。

2023 年四季度,全国城镇居民消费倾向较 2019 年同期低 3.7 个百分点。而利率下调较多的地区中,湖北和江西较 2019 年同期分别低 2.4 个百分点和 1.3 个百分点,这意味着,下调存量房贷利率较大的两个地区,其居民消费倾向恢复相对更快。这些地区居民提前还贷的规模下降后,节省的资金部分转化为消费。

华西证券研报测算:假设提前还贷金额的 10-20%用于消费,对我国消费的拉动约为 0.9-1.9%,对 GDP 的拉动约为 0.37-0.74%。

不过,提前还贷的门槛,也在逐步提高。

近日,广州也有银行对App还款的额度提高到5万。根据部分用户公开的页面截图,工行App系统显示“如预约还款方式选择部分结清,您输入的金额必须大于5万元。”

根据媒体报道,工商银行的这一调整于8月底启动,用户线上申请提前还贷,需要5万元以上,如果提前还房贷的金额低于5万元,需要贷款人前往线下网点办理提前还贷手续。

此外,工商银行房贷用户透露,最近通过App预约提前还房贷,最早只能选择12月1日还款,这意味着用户还要等待近三个月的时间。

“银行因为利益不想调,最后可能因为利益不得不调”

在“利率下调追求者”群里,张竞的邻居发了一张银行人的聊天截图,大意是:最近的消息并非谣言,行里已经接到相关需求。

银行人也关注着动态。

对于彭博的传闻,招行行长王良表示,这对银行业的存量按揭利率带来一定负面的影响,宏观管理部门会做好充分论证和研究,再推出这样的政策。

老李在二线城市的一家银行工作了十年,他告诉钛媒体App:监管方和银行目前也可能是僵持着,银行因为利益不想下调,最后可能也为了利益不得不下调。

可行的落实方式有哪些?老李和银行业朋友探讨过:存量贷款利率涉及的人太多了,如果一家一家去谈,那是非常大的工程,也不太现实,比较可行的是银行一刀切,像2008年一样,银行在系统层面直接统一操作,给贷款人发短信、打电话通知,或在银行App上设置几个档位,让用户进行挑选,这是比较高效、可行的方式。如果需要人与人协商,每个人降的点不一样,在实际操作层面很难推进。

老李提到的2008年,是个特殊的时期,当时从央行发文到各家银行存量房贷利率优惠方案全面落地,历时4个多月时间。

彼时美国次贷危机席卷全球,中国也面临了出口遇阻外资流出市场萎缩的状况,经济由2007年的过热转入了冰点。

国内房价震荡剧烈。2008年前三个季度深圳北京武汉等地,房产成交量下跌50%。2008年5月深圳房价比上年最高点下降36%。

2008年下半年房地产领域出台多项组合刺激政策,降息5次,降税,贷款利率优惠。具体来看,个人新增房贷利率优惠从85折降到7折,几个月后,在各方博弈下,存量房贷在2009年初也达到了7折优惠。

新增个人房贷利率的7折优惠,各家银行为了吸引新增用户快速落实,但是对于存量房贷利率的7折优惠,银行之间的分歧也很多,观望,方案延期,变卦,变相提高门槛,这些行为都屡见不鲜。

银行之间也在博弈。

根据报道,2009年1月,一些中小银行抢先一步,北京银行南京银行民生银行于1月1日起正式执行存量房贷利率7折优惠。一些国有银行陆续宣布跟进,但国有大行也出现方案变卦的情况,落地较难。

2008年底、2009年初,一些大银行在存量房贷利率优惠业务上设置条件复杂。购房人申请不成功,就向其他银行转按揭,一些新贷款银行帮客户找担保中介公司,将原贷款银行的本息还清,再在新贷款行办理贷款,利率最低可享受7折优惠。

这直接带动了房地产市场的复苏,2010年房地产市场出现过热,政策转向调控,结束了个人住房贷款利率7折优惠。

“现在有银行给优质客户发放一年期的优惠利率券,意味着在不更改合同的情况下,给用户适当的利率优惠,而且每年进行动态评估,如果经济状况变好,就停止发放优惠券。如果大环境变差,就适当多发一点,这也是银行的一种探索。”老李介绍。

那么,哪类客户属于优质客户?如果是优质客户,为什么会还不起贷款?这又陷入了公平问题。

天风证券分析师认为,结合今年最新的房贷政策和利率变化,再度调降存量房贷利率可能性确实存在,并给出了2种测算方法。

一是按照央行公布的前期存量房贷利率 4.27%,压缩至今年二季度新增住房贷款加权平均利率 3.45%,则可以压缩 82bp,对应每年减少借款人利息支出约 3100 亿元。

另一种测算方法是基于交行 2024 年中报,2024 年上半年存量中长期个人贷款年化平均收益率约为 4.0%,降至新增房贷加权平均利率 3.45%,约压缩55bp,对应每年减少借款人利息支出约 2100 亿元。

“从市场预期层面考虑,虽然调降存量房贷利率确实是让利于民,但是平均到每户金额相对有限,很难因为存量房贷利率下降而带动居民部门的有效需求,更何况存量调降并不意味着增量,对于地产需求增量影响预计也有限。”上述人士表示。

从机构行为角度考虑,存量房贷利率调降,一定程度上影响银行存量业务,可能进一步加大资产荒和利润荒。至于市场关注调降存量房贷利率叠加降息对于债市的或有利好,相关人士认为还需要结合央行常态化监管和曲线管理加以考虑。(本文首发于钛媒体APP,作者|孙骋,编辑|刘洋雪)

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