央行发布三项重磅通知,引地产股集体大涨!

央行出台三大新政:降低公积金利率,降低首付比例,取消商贷利率下限。

深圳水贝片区,钛媒体APP实拍图

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5月17日午间,中国人民银行、金融监管总局接连下发三项重磅政策,涉及房贷利率、公积金贷款及首付比例。具体内容如下:

1、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限;

2、5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%;

3、首套房最低首付款比例调整为不低于15%,二套不低于25%。

政策出台后,随即引发房地产板块的大幅拉升。A股方面,特发服务(300917.SZ)、我爱我家(000560.SZ)、城建发展(600266.SH)、城投控股(600649.SH)、滨江集团(002244.SZ)、荣盛发展(002146.SZ)、万科A(000002.SZ)等个股触及涨停。

H股方面,截至发稿前,景瑞控股(01862.HK)飙升130%领衔内房股,国瑞健康(02329.HK)、粤港湾控股(01396.HK)涨超30%,绿景中国地产(00095.HK)、融创中国(01918.HK)、华人置业(00127.HK)、禹洲集团(01628.HK)等也迎来普涨。

政策一:《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》

为落实党中央、国务院决策部署,适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,促进房地产市场平稳健康发展,现就调整商业性个人住房贷款利率政策有关事项通知如下:

一、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

二、中国人民银行各省级分行按照因城施策原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求,自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平(如有)。

三、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限(如有),结合本机构经营状况、客户风险状况等因素,合理确定每笔贷款的具体利率水平。

此前相关规定与本通知不一致的,以本通知为准。

对此,易居研究院研究总监严跃进指出,此次政策明确取消房贷利率下限意义重大,“其含义是,对于购房的房贷或按揭贷款,过去是有一个最低利率要求的,但现在这个利率下限取消了。通俗来说,过去有些城市最低利率为3.5%,但按现在政策,即便是定价低于3%都可以根据银行自己来决定。这也是房贷利率市场化的重要体现。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦表示,降低贷款利率,降低收入乘数,意味着降低了月供,特别是在不限制利率下限以后,月供可能会大幅度降低。再加上房价已经明显下跌,未来月供对于很多人来说将从“不可支付”转移到“可支付”。这对于年轻人、新市民买房,具有极大的激励效应。从去年以来的数据看,他们以刚需为主,主要购置二手房源,这对于促进新房和二手房源循环,去化库存和挂牌量,活跃交易情绪,稳定价格体系具有重要意义。

“不过,具体效果取决于银行执行层面如何落地,毕竟这要求银行让利,后续预计降准、降息会相继推进。”李宇嘉补充道。

政策二:《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》

自2024年5月18日起,下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

若以深圳首套公积金贷款90万元,贷款30年为例,降息前每月月供3843.15元,降息后月供减少为3722.02元,为购房者每月节省121.13元。还款总额从138.35万元,降低为133.99万元,节省4.36万元。(等额本息)

政策三:《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》

为落实党中央、国务院决策部署,适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,促进房地产市场平稳健康发展,现就个人住房贷款政策有关事项通知如下:

对于贷款购买商品住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

在此基础上,中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求,按照因城施策原则,自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

针对“降低首付比例”,李宇嘉认为,目前限制杠杆的必要性已经下降了。当前面临的是信贷需求疲弱,加杠杆动力减弱,这导致金融加速器效应退化,这也是信贷紧缩、提货紧缩的罪魁祸首,迫切需求修复杠杆动力,首当其冲的就是降低首付比例。

“国外首付比例低至10%,有的只有5%。降低比例,叠加房价下跌,对于很多新市民、年轻人来说,购房门槛下降了,可以探得着了。而且,降首付与降利率结合起来,再加上房价下跌和后续可能降税费,月供负担将大幅度下降,房贷进入可支付阶段,即月供不会明显影响居民其他消费。”李宇嘉分析指出。

严跃进亦表示,此次政策市场反馈非常强烈,和过去的限购放松、认房不认贷相比,首付比例的下调,其能级远远超过其他城市的政策,甚至可以理解为“历史上最宽松的一条政策”。“说明国家层面对于去库存和支持合理住房消费需求高度重视,其对于房贷方面的拉动、对于刚需和改善型住房的快速释放和规模性释放等都具有非常重要的意义。该政策对于房地产市场和地产股等会产生非常重量级的积极影响。”

70城房价最新数据出炉除上海外,其余69城二手房价环比下跌

5月17日稍早时候,国家统计局发布了最新的70城房价数据。

今年4月,全国70个大中城市中,各线房价继续下行,同环比降幅均有所扩大。新房价格下跌的城市数量有所增加,由上月的57个增至64个;二手房价上涨城市只有1个,69个城市房价下跌。

先看新房数据,一线城市新房价格环比下降0.6%,降幅比上月扩大0.5个百分点。其中,北京、广州和深圳分别下降0.7%、1.3%和1.0%,上海上涨0.3%。二、三线城市新房价格环比分别下降0.5%和0.6%,降幅均比上月扩大0.2个百分点。

以同比数据来看,4月份,一线城市新房价格同比下降2.5%,降幅比上月扩大1.0个百分点。其中,北京、广州和深圳同比分别下降0.5%、6.9%和6.7%,上海上涨4.2%。二、三线城市新房价格同比分别下降2.9%和4.2%,降幅比上月分别扩大0.9个和0.8个百分点。

再看二手房数据,一线城市二手房价格环比下降1.1%,降幅比上月扩大0.4个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别下降1.6%、0.8%、1.4%和0.7%。二、三线城市二手房价格环比均下降0.9%,降幅均比上月扩大0.4个百分点。

在二手房价格同比数据中,一线城市同比下降8.5%,降幅比上月扩大1.2个百分点,其中,北京、上海、广州和深圳分别下降8.0%、7.5%、10.2%和8.5%。二、三线城市二手房价格同比分别下降6.8%和6.6%,降幅均比上月扩大0.9个百分点。(本文首发于钛媒体 APP,作者|陈伟纳)

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