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上海196亿热销“楼王”,能否带动高端住宅大幅回暖?

豪宅扎堆入市,竞争压力加大,但仍具一定的突围潜力。

图片系AI生成

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1、中海项目热销,豪宅供应迎来“大爆发”

(1)中海豪宅开盘吸金196.5亿元,刷新全国开盘记录

近日,位于上海新天地板块的豪宅项目中海·顺昌玖里开盘,开盘首日销售额高达196.5亿元,创造了全国商品房有史以来单次开盘最高销售额记录,成为全国开盘热销“楼王”,引起业内外广泛关注。此前,保持这项记录的是2020年开盘的深圳华润城润玺一期花园,开盘两日内销售1171套房源,销售金额达196亿元。

公开信息显示,中海·顺昌玖里是中海投资的城市更新项目,位于上海传统豪宅区,北邻知名豪宅翠湖天地项目,东侧是中海建国里,西侧是衡复风貌区。住宅部分由三栋高层和一片别墅区组成。此次开盘一次性推出全部高层房源,共512套,户型面积涵盖325㎡、245㎡、236㎡、218㎡、185㎡、151㎡等,开盘均价17.2万元/㎡,套均总价约4000万,总价门槛约2500万,最高价约6000万。

该项目前期认购期共吸引736组认筹,认筹率高达143.8%,开盘当天去化505套;据悉,该项目在选房时,245㎡户型最受欢迎,最先被抢购一空。

对于736组认筹客户,有业内人士做了相关统计显示,324组来自上海310,占比44%;非310的外地人及新上海人403组,占比54.8%;有3组以公司名义认筹的,另外有6组境外及其他的。在403组非310的客户中,温州、南通、杭州、宁波、金华为购房人数前五城市。事实上,2022年以来,拥有大量现金流的煤炭、钢铁、水泥、酒业及其他实业资本就多次选择入手北京、上海等核心地段的优质资产。

业内人士指出,核心地段优质高价项目热销的现象其实是需要深思的,在商品房回归商品属性的大方向下,一方面,豪宅是否放开限价、由市场决定其价格,另一方面,大面积户型产品是否放开限购,让资本更自由的选择;接下来,是否会在政策方面做出调整,值得持续关注。

(2)价格倒挂叠加稀缺地段,驱动一手豪宅热销

中海·顺昌玖里之所以能够刷新全国开盘记录,除了其天然的地段优势外,和倒挂的价格关系也很大。

对比周边竞品项目,中海·顺昌玖里的平均单价降低了新天地板块的进入门槛,该项目销售均价17.2万元/㎡,与周边二手房至少普遍存在4万-6万/㎡的价差。

根据丽兹行官网显示,该项目北侧项目翠湖天地隽荟共挂牌2套,挂牌单价约21.86万元/㎡-28.69万元/㎡,最近一次的成交价格达33.79万元/㎡;东侧项目中海建国里挂牌3套房源,挂牌单价约23.57万元/㎡至26.20万元/㎡,最近一次的成交价格达19.4万元/㎡。

这一现象不仅限于中海·顺昌玖里,2023年,一二手价格倒挂也驱动了上海、杭州等城市多个一手豪宅项目热销。根据克而瑞数据显示,2023年4月,杭州市潮映万象轩项目与周边二手房价差约3万元/㎡,开盘当天120套套均总价约1400万的住宅全部售罄;2023年4月-5月,上海百汇园项目、世纪前滩天御、建发璟院等项目均存在一二手价格倒挂,成为“日光盘”。
数据来源:克而瑞,由钛媒体APP制图

数据来源:克而瑞,由钛媒体APP制图

中海·顺昌玖里热销是否意味着市场开始大幅回暖?

58安居客研究院院长张波表示:“该项目热度的确较高,但和以往相比,目前市中心豪宅热度已经有所降低。在2020年楼市热度高点时,上海部分豪宅认购率曾超过700%以上,在当下市场整体偏冷的背景下,144%的认购率仍然较为抢眼。”

中原地产市场分析师卢文曦对认为,中海·顺昌玖里的热度只是个案,并不具有普遍意义和代表性,是否具有可持续性、以及传导到中端及刚需市场仍需要再观察。

某业内人士分析,该项目的热销,只能代表一小部分需求,并不能代表整个市场的情况,市场成交主力仍集中于500-800万区间;如果后续能有多个3000万以上豪宅项目持续走热,市场热度或将传导至下一级2000万-3000万元的市场,但未必会直接影响到刚需或中端市场。

易居研究院研究总监严跃进表示:“开盘销售额破纪录,反映出超大城市市场出现复苏的迹象,也代表一些新的购房资金加快了入市步伐,此类改善型高端住宅产品需求强劲,也是今年房地产市场持续复苏的重点。”

(3)四批次12万/㎡豪宅集中推出,市场仍存压力

2024年,上海新房供应依旧保持1个月1批次的节奏。近日,上海公布了第4批次新盘,共25个项目,合计5536套房源;其中,单价12万元/㎡以上的项目有6个,合计1006套房源,豪宅供应量迎来“大爆发”。
数据来源:上海网上房地产官网,钛媒体APP制图

数据来源:上海网上房地产官网,钛媒体APP制图

值得注意的是,2024年第1-3批次供应中,12万元/㎡的项目一共只有10个,1901套房源。
数据来源:上海网上房地产官网,钛媒体APP制图

数据来源:上海网上房地产官网,钛媒体APP制图

根据中指研究院数据显示,上海2023年总价2000万以上新房成交2402套。截至目前,前4批次合计供应量已经达2907套。多位业内人士表示,豪宅扎堆入市,未来竞争压力会急速加大,不排除也会出现销售分化的特征。

2、改善趋势延续,豪宅产品仍具有一定的突围潜力

根据诸葛数据研究中心统计,2024年,全国新建商品房销售延续筑底格局,成交“改善为主”的趋势仍然存在,其中,三房产品仍是主流,四房及以上的大户型产品成交比重也在提升。

从监测的重点20城来看,近3年,豪宅产品成交占比一直处于较高水平。2022年,地产行业下行压力蔓延,但豪宅市场仍出现亮点,成交占比攀升至2010年以来新高,占比达3.98%;2023年-2024年初出现小幅回落,但相较于2021年以前,成交占比仍处于高位,豪宅产品仍具一定的突围潜力。

3、高净值人群规模持续增长,高端购买力坚挺

根据瑞士信贷和瑞银联合发布的第十四份《全球财富报告》预测,未来五年,全球财富将增长38%,到2027年总额将达到629万亿美元,诞生37.2万位超高净值人士。该机构认为,中国财富的增长和集中仍将是一个重要的趋势。截至2023年末,拥有亿元家庭净资产的“超高净值家庭”数量为13.8万户,较2022年增长3.5%。按照莱坊的预测,这一数值将在2027年大幅增长49.8%,也就是说,2027年,中国亿元资产超高净值家庭数量预计将达到19.5万户,高净值、超高净值人群规模将持续增长。
数据来源:《全球财富报告》,钛媒体APP制图

数据来源:《全球财富报告》,钛媒体APP制图

根据招商银行与贝恩公司联合发布的《2023中国私人财富报告》,随着私人财富市场逆势增长,73%高净值人群已开始或已在准备财富传承事宜。在代际传承的方式上,高净值人群最首选的两种方式为购买保险和购置房产,两者占比分别达63%和54%。
数据来源:《2023中国私人财富报告》,由钛媒体APP制图

数据来源:《2023中国私人财富报告》,由钛媒体APP制图

另外,市场另一组数据也印证了这一说法。2024年,出现了很多溢价成交豪宅法拍房的案例。比如,4月,上海汤臣一品一套法拍房经过275轮竞价,以1.18亿元成交,折合单价高达27.3万/㎡;3月,深圳华侨城天鹅湖花园1套高层住宅法拍房溢价超3500万元,最终以7186万元成交;杭州九溪玫瑰园的一套独栋法拍房,经过56轮竞价,最终以5045万元总价成交,折合单价16.27万元/㎡。(本文首发于钛媒体APP,作者|王健,编辑|刘洋雪)

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  • 近日,上海196亿楼王热销,引人注目

    回复 4月3日 · via iphone
  • 我不信,搞不懂。

    回复 4月3日 · via pc
  • 没有什么咋回事,是物有所值,奇货可居

    回复 4月3日 · via iphone
  • 豪宅扎堆入市,具有突围潜力,不然怎么叫豪宅呢

    回复 4月2日 · via android
  • 真的不知道是咋回事?

    回复 4月2日 · via iphone
  • 在当下房地产下行情况下,还有如此抢眼的望地

    回复 4月2日 · via iphone
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