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近日，据国家企业信用信息公示系统网站显示，珠海万达商业管理集团股份有限公司新增一则股权冻结信息，被执行人为大连万达商业管理集团股份有限公司，冻结股权数额约为50.7亿人民币，执行法院为上海市第一中级人民法院，冻结期限自2024年3月4日至2027年3月3日。

而上述约50.7亿人民币股权曾于2023年7月被冻结，虽然两次冻结股份一致，但两次执行申请人或许并非为同一主体。2023年7月冻结股份的执行法院为广东省湛江市中级人民法院，有消息称是因为和一家广东企业的经济纠纷，但在冻结24小时之后所涉股权被悉数解冻。此次股权再次被冻结，所涉案件的执行法院为上海市第一中级人民法院，从执行裁定书透露的消息来看，相关案件审理流程或为“财产保全执行”。

据了解，财产保全分为诉前财产保全及诉讼中财产保全。其中，诉前财产保全是指利害关系人因情况紧急，若不立即申请财产保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害，起诉前向人民法院申请，由人民法院采取的一种财产保全措施。而诉讼中财产保全通常是在案件受理后、判决生效前提出申请。

那么，此次股权冻结会对万达商管带来哪些影响呢？

一般来说，股权被冻结之后，大连万达商管对上述股份的转让、质押等处置行为会受到限制。除此之外，如果股权一直未能解冻，后续将影响股东享有的分红权行使。

从此前披露的招股书来看，在2021年引入战略投资后，大连万达商管直接持有珠海万达商管约69.99%的股权，同时王健林透过珠海万赢、银川万达间接持股约8.84%。按此计算，大连万达商管及其一致行动人共计持有珠海万达商管78.83%股权，约57.14亿股。而在2023年年末由于万达商管IPO对赌协议到期但尚未完成上市，部分战略投资者出现了股权变更。但从企查查最新披露的持股情况来看，大连万达商管及其一致行动人的持股比例暂时未出现调整。粗略计算下来，此次涉及冻结的50.72亿股股份，占比大连万达商管及其一致行动人所持珠海万达商管股权的88.8%。再加上珠海万达商管涉及的另一则1亿股权的冻结信息，被执行人同样为大连万达商管，执行法院为山东省德州市中级人民法院，冻结时间为2023年7月5日至2026年7月4日。目前大连万达商管所持股份比例当中，超过9成处于冻结状态。

有业内人士表示，如果控股股东及其一致行动人的股份被司法处置，且被处置的股份占比较大，最终可能导致公司实际控制权发生变更。

万达再次出售一线城市万达广场，已累计出售14座

3月中旬，据天眼查显示，天津市蓟州区万达广场商业有限公司发生工商变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增北京天鼎琨阳科技有限公司为全资股东。同时，公司注册资本由1000万元增至2.9亿元，法定代表人及主要人员也均发生变更，投资人从大连万达商业管理集团股份有限公司，变更为北京天鼎琨阳科技有限公司。

进入2024年，万达出售万达广场的脚步仍未停歇，甚至还加快了出售的节奏。在近一个月内接连转让了包括呼和浩特万达广场投资有限公司、仁寿翰华广场管理有限公司（原仁寿万达广场管理有限公司）在内的万达广场股权。截止目前，包括天津蓟州万达广场，万达集团已累计出售14座万达广场。这也不止是万达第一次出售一线城市的万达广场了。在此之前，也不乏上海、广州等一线城市的万达广场被出售。这背后映射出的是万达目前的困境。

据统计，目前万达商管存续债券9只，存续规模69.02亿元，其中一年内到期规模有18.78亿元。境外债方面，目前万达商管存续美元债3只，存续规模13.4亿美元，其中一年内将有两只美元债到期，到期规模9.4亿美元。2023年末，万达商管子公司6亿美元债调整还款方案获债券持有人通过，该债券到期日由2024年1月29日调整至2024年12月29日，展期期间份四次还清。

为了应对企业债务危机，出售资产无疑是万达回笼资金最直接、最迅速的方式。而出售资产一直是王健林的惯用操作，上一次万达集团爆发的债务危机，就是王健林通过出售资产得以解救。面对此次危机，王健林用同样的方法，效果和结局还有待观察。

不过，从战略角度来看，通过出售部分万达广场，从而“弃重转轻”，也是为了可以更加灵活地调整战略布局，适应市场的变化。近日，万达商管就成立了一家新的住房租赁公司，开始布局住房租赁市场。

探索新赛道，铺路公募REITs

据企查查信息显示，2024年3月13日，万达商管成立了一家住房租赁公司——大连万岗住房租赁有限公司。法定代表人为吴华，注册资本为100万元人民币，所属行业为房地产业，主要经营范围为住房租赁。股东信息显示，该公司由大连万达商业管理集团股份有限公司全资持股。

而实际上，这并不是王健林首次布局住房租赁业务。早在2016年9月，万达就早在切入长租公寓市场，同年9月16日，万达正式发布了创新文旅公寓品牌，打造的首个旗舰项目落地南京万达茂，但当时万达的住房租赁业务更多是作为其文化旅游产业的配套业务来进行，更多以短租公寓为主。不过，伴随着2017年的世纪大交易，万达旗下文旅项目、主题乐园几近清仓，而这个成立不到一年的公寓品牌，也就消失在大众视线。如今，王健林再次成立住房租赁公司，又有何寓意呢？

对此，有业内人士猜测，万达在这个时候进驻住房租赁市场，除了抢占住房租赁的市场蛋糕以外，也有可能是为了借新平台打造退路，借住房租赁公司，切入公募RETIs赛道。毕竟过去一年，珠海商管上市一再搁浅、万达电影正式易主，王健林不得不寻找退路。

一方面，近两年，中央及地方接连出台住房租赁的利好政策，其中包括金融支持、税收优惠、市场监管等方面。再叠加随着城市化进程的加快和人口流动的增多，住房租赁市场的需求持续增长，住房租赁市场展现出巨大发展潜力。

据克而瑞数据显示，近年来，全国长租公寓大宗投资加速增长，黑石、KKR、博枫、睿星、平安等国内外领先机构纷纷进场或加码，2023年全国长租公寓大宗交易投资额110亿元，超过了前两年的总和。越来越多的企业和机构积极布局，包括但不限于大型国际化投资机构、大型金融机构和房地产公司。同时有数据预计，到2027年我国租赁公寓市场规模将达到2.6万亿元，集中式长租公寓市场规模达到1366亿元，复合年增长率将达到21.7%。

另一方面，万达商管一直在“弃重转轻”的道路上探索，但大连万达商管旗下仍存在大量的重资产商业项目，同时万达集团本身也有大量的酒店资产。如果后续万达真的大量布局住房租赁市场，这些资产也是支称其“商改租”的重要底牌。同时万达在商业地产领域积累了丰富的运营经验，对于商业项目的规划、运营和管理有着深入的理解和独到的见解。这些经验可以转化为住房租赁市场的竞争优势，提供更为专业、高效的租住服务。

对于万达而言，布局住房租赁市场，铺路公募REITs既有机遇也有挑战。要知道，进军住房租赁市场并不意味着能实现公募REITs。依照目前的市场情况，通过私募REITs、类REITs和公募REITs 多产品类型的组合拳，住房租赁资产已经实现了“收购-孵化提升-REITs”的闭环。但前提是项目底层资产的性质是保租房，且能获得稳定收益。能否挖掘到高价值资产项目将是万达在进入住房租赁赛道后面临的首个考验。

无论是政策端的支持、市场端的需求，还是自身的项目储备，探索住房租赁市场确实是万达眼下一个不错的选择。不过市场上已经存在多个阵营的住房租赁企业，拥有各自的优势和资源，作为后来者的万达，还需要结合自身的基因和优势，摸索出适合自己的发展路径。目前万达尚未出现下一步动作，布局住房租赁市场究竟是一时兴起还是打造退路，仍需观察。（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含，编辑｜刘洋雪）

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