图片来源@视觉中国

2月7日，深圳市住房和建设局发布通知称，本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。

图片来源@深圳市住房和建设局官网

之前，深圳的限购政策为本地户籍入户满3年，且在购房之日前能提供连续缴纳36个月及以上个税或社保证明，可以购买商品住房。新政后，深圳买房条件进一步放松：深户不看社保和落户时长，落户即可买房；非深户5改3，3年社保或纳税均可买房。

数据来源：公开信息，钛媒体APP制图

据统计，2023年以来，深圳出台了8条放松政策，除去全国性质的信贷政策外，自身放松的力度较小。此次政策出台非常及时，市场面显示，前期的政策边际效应在快速递减。2023年整体住宅成交创下近5年新低，且2024年1月新房成交有回落的迹象，急需更大力度的政策支持。

根据乐有家研究中心数据显示，2023年，深圳新房市场呈现出较为明显的“供应增加，成交下滑”分化态势：全年新增一手住宅582.7万㎡，同比上涨28%；销售321.35万㎡，同比下跌10%，创下近5年新低；成交均价59328元/㎡，同比下滑5.7%。年末库存面积突破500万㎡，达到517.88万㎡，创下历史新高，较2022年年末增加28%。

根据深圳中原数据统计，2023年，深圳二手房均价下滑14.0%至62543元/㎡，跌幅超过2022年，近两年累计下滑24.5%，至年底，二手房均价已趋近新房均价。

进入2024年以来，深圳新房成交并未出现明显回暖，市场降价促销的现象依然广泛存在。据深圳房地产信息平台数据，1月新房网签1788套，环比下滑30%；二手房过户3463套，环比微降2.3%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，外来人口通过落户深圳炒房的情况已经明显减少，并且深圳近年需要调整户籍购房政策来增加深圳对常住人口和户籍人口的吸引力。基于以上背景，深圳将户籍家庭购房的规定恢复到2021年7月15日新政之前的政策，取消了落户三年、社保三年才可以买房的政策限制。而非户籍人口购房资格，从之前的连续5年社保要求降低到3年，这一政策与广州非户籍人口限购政策一致。需要通过住房政策调整，增加城市对于非户籍人口的吸引力，促进住房与新型城镇化协同发展。

一线城市集体放松楼市限购

至此，北上广深四个一线城市均放松了限购。

具体来看，2月6日，北京放松通州区落户或就业家庭的“双限”政策；1月30日，上海优化住房限购政策，支持非沪籍单身人士购房。本轮政策调整，广州走在一线城市的最前面，1月27日，广州放松120㎡以上住宅限购政策。虽然四个一线城市对限购政策在不同方面进行放松，但并没有完全取消限购。

业内人士表示，由于广深房地产市场下跌明显，因此这两市对限购政策放松力度较大。在非户籍人口购房资格方面，京沪依然坚持5年社保要求，广深一次性调整为3年，这也主要基于过去几十年来广深是吸引外来人口最为突出的城市。

目前，北京、上海限购仍比较严格，更多从房地产发展、推动城镇化、实现产业人口集聚，促进职住平衡和产城融合，带动都市圈其他城市均衡发展，避免对周边城市和地区产生虹吸效应，防止资源过多向房地产集中。

中指研究院认为，各地政策加速落地，春节假期后市场或有回升。从趋势来看，近期广州、上海等城市先后优化放松限购政策，整体优化力度较大，政策放松的信号意义较为明显。当前由于广州、上海等城市政策落地时间较短，政策效果尚未体现在交易数据中。预计春节假期后市场活跃度或有回升，3月一线城市房地产交易数据将明显拉升，并将出现“小阳春”行情，这会对全国市场产生积极影响。伴随着更多城市优化楼市政策，叠加融资协调机制的落地见效，房地产市场预期将有所修复。

四大城市悉数开始解除限购。整体来看，政策依然延续了“挤牙膏”式的特征；从政策信号来说，释放了地方城市想要稳住房地产市场的努力，政策放开的通道打开，预示着未来方向继续，预计一线城市将会有更多的政策慢慢释放出来。

多位业内人士指出了深圳楼市政策继续优化的方向：可参考广州楼市政策优化方向，取消大户型的住宅限购，实施“卖一买一”、“租一买一”，城中村实施房票制、定向释放购房需求；此外，可取消限售、限价等，促进一二手市场循环，实现市场化秩序。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）

更多宏观研究干货，请关注钛媒体国际智库公众号：