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多地在2024政府工作报告中提出城市更新项目计划

党的二十大报告明确提出：要加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动。2023年以来，中央已多次在重要会议中强调“三大工程”的重要性，2023年底召开的中央经济工作会议再次强调：要实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。目前，城中村改造以及城市更新正成为政策的热点。在此背景下，多地积极部署城中村改造及城市更新计划，广州、深圳先后出台城中村改造新规，意在稳妥有序推进城中村改造工作。

2024年伊始，北京、上海、重庆、重庆等地在《政府工作报告》中均提到城市更新，并提出了2024年城市更新的项目计划。

1月23日，上海在政府工作报告中指出，今年上海将充分调动各类主体积极性，推动一批老旧工业区、商业商务区、风貌保护区、市政基础设施更新改造，加快推进外滩“第二立面”等城市更新项目。

1月21日，北京在政府工作报告提出，2024年将深化城市更新行动，积极探索社会资本参与新模式和新路径，推进地上、地面、地下空间一体化改造提升。

同日，重庆在政府工作报告提出，2024年将接续推进城市更新项目，推动109公里两江四岸治理提升，新开工改造城市危旧房7043户。1月18日，重庆推出8个城市更新项目，共计总投资约104亿元。

1月15日，广州在政府工作报告中提出，2024年将继续深入实施，强力推进广州新中轴（海珠）、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区四大片区改造，力争首开区实现开工建设。

企业专家：城市更新实践中，诸多痛点、难点待解

近日，钛媒体受邀参加由上海易居房地产研究院主办的“2024迎新易居论坛暨2023城市更新优秀实战案例发布会”，在该城市更新论坛上，众多企业家表示，具体到城市更新实践中，企业还面临着诸多痛点、难点。

上海易居房地产研究院副院长崔霁对钛媒体APP表示，“企业在实施城市更新行动主要存在项目周期长、资金投入大、规划条件严格、历史文化保护要求高、专业化要求强等问题，导致很多城市更新项目成本高，收益不确定，经济效益平衡难成为了阻碍企业参与城市更新的普遍性问题。”

崔霁进一步表示，科学定位是企业实施城市更新行动的基础，合适项目是企业实施城市更新行动的前提，创新特色是企业实施城市更新行动的核心，准确路径是企业实施城市更新行动的关键，综合效益是企业实施城市更新行动的价值，企业唯有在这五个方面不懈努力，才能在新时代实施城市更新行动中谱写绚丽的新篇章。

1、城市更新项目尚无标准化路径，企业要把不确定性转化为确定性

上海地铁资产投资管理有限公司董事长庄巍称：“企业在城市更新项目中，最大的痛点在于非标准化的特点非常明显，政策多为一事一议。”他进一步指出，城市更新项目整个实施流程不像纯商业地产或销售型地产，政府已经把包括从收储到开发的每一个环节都规定地比较清楚，虽然已经出台了完整的城市更新条例，但是城市更新其规划调整、补地价方式、转型路径（补地价还是收储再来）等在实际操作中“一事一议”特征非常明显，这就导致项目受规划政策的不确定影响，成本难以准确测算，因此相关投资资金也就难以被导入进来，这是中国上百个城市进入城市更新阶段后，急需解决的问题。

招商蛇口华东研究院院长陈杲也提出了这一点，他认为企业在实施城市更新项目时存在的设计难（文保要求高）、建设难（地铁下穿等技术难点）、销售难（双限价）等问题。一是规划上存在的业态要求、容积率要求，带来的政府要求与终端客户要求难以平衡，导致上位规划调整周期长、成本不确定等，这些导致经济账非常不好算。二是招商蛇口做的上海市中心城市更新项目与常规的房地产项目有很大的区别，项目普遍地段具有稀缺性，旧改拆迁工作周期长，可控力不强，导致前期策划时项目不确定性非常大，而作为强调确定性的央企，难点就在于如何把不确定性转变为确定性。

对此，上海东方明珠房地产有限公司副总经理谢艺伟认为，城市更新的非标准化就要求我们具体问题具体分析。其难点就在于如何确保将资源禀赋各不相同的项目与政府、产业和社区进行联动发展，将城市更新融入政府和产业的宏大叙事中去，以及如何在细微之处见功底。

2、城市更新退出路径不清晰，全产业链资源整合较难

光大安石资产管理有限公司总裁周颂明，从项目全生命周期的逻辑提出城市更新实践中的“退出”阶段面临的痛点及原因。他提出，很多城市更新项目存在资产年限、资本市场信心、资产运作能力、报批不确定性等痛点，这些都导致资金成本高、前期预判难、商业逻辑不顺，最终退出难。另外，城市更新行动的一个难点就是，投资、建设、住宅销售、商业运营等团队间相互了解有限，能够透彻理解各环节业务的团队及管理人员不多，真正打通“投融建管退”全生命周期逻辑的项目也不多。

3、城市更新项目运营难度大，后期运营如何联动前端是难点

上海万街商业管理有限公司总经理李明峰从商业运营的视角对项目前端与后端的系统联动提出了体会。他认为城市更新项目非常复杂，它对前端（规划设计定位）和后端（商业运营）统筹策划能力的要求非常高，而真正能做到前端和后端系统联动的项目很少，这种统筹策划的能力是参与主体普遍缺乏的一个能力，也是一个典型的痛点和难点。有些城市更新项目前期设计得非常漂亮，但是实际交付到后期运营时运营难度非常大；有些城市更新项目商业运营看起来特别热闹，但实际上投资方算账时发现投资收益难以平衡。

模式创新、科学定位，破解城市更新遇到的问题

2023年，地产投资继续下探，持续低迷的地产销售和高库存对新开工修复形成压制。截至2023年12月，地产投资增速仍处低位、累计同比下跌9.6%；其中，新开工拖累较大、累计同比下跌20.4%。此外，根据《中国住房存量报告》测算，预计2024-2030年城市更新带来的住房需求约3.3亿㎡-3.6亿㎡。在此情况下，保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施等“三大工程”，被视为稳投资的重要抓手。

因此，破解城中村改造和城市更新遇到的问题，推动城市更新高质量发展，成为当前最重要的任务之一。在此次城市更新论坛上，各位企业专家就如何进行创新模式、考虑创新路径、建议出台的政策等具体问题提出了自己的想法。

针对非标准化这一痛点，庄巍提出了两点建议：一是建议出台一个规划方面的“负面清单”，城市规划师、城市更新项目团队可以在“负面清单”的限制范围内发挥智慧和能动性。二是借鉴法律思维上案例法逻辑，对于补地价等实操问题，由政府列出实操案例具体做法，进行公布以指导企业实践。

对于如何将不确定性转化为确定性，陈杲提出，一方面企业要总结以往的项目经验，提升城市更新工作能力，比如总结拆迁工作经验，提升风貌保护区旧改项目的周转效率；另一方面，企业在城市更新行动中加强“退出”领域的工作能力，在前端投资阶段即注重搭配产业、商业运营的诉求。这样才能确保央企做确定的事。

上海建工房产有限公司总建筑师易恒指出，转变企业对城市更新思维的认知和模式的认知，是当前企业要做的，即现阶段的城市更新一定要告别大尺度“手术式”的城市更新，转变成“新陈代谢式”的再生，这也就需要企业从组织架构到人员技术储备，都需要做出相应调整。他进一步指出，既要尽早确定规划实施方案，这是科学判断项目周期长短期投资收益的前提，又要发挥好各专业团队能力的互动交圈，这样促使客观因素大于主观因素。

对于如何优化前端和后端统筹联动，理顺全周期逻辑，周颂明提出，企业要打通投资、开发和经营三个阶段之间的指导关系和决策顺序，即以经营来指导设计定位，以消费需求来决定内容定位和竞争优势。

此外，多位企业专家表示，政府多倾听企业的声音，同时，要重视城市更新相关领域的市场数据建设，共建健康平衡的市场供需关系。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）

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