12月22日，北京住建局就《〈北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版）〉征求意见稿》公开征集意见。意见提出，将商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府，监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。引入市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位。

修订后，预售资金将由过去的银行监管调整为政府监管，由市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，这将使百姓的购房款更加安全。同时还完善了社会多方监督机制，购房人要将购房款存入市住建委、资金中心公示的项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，让每个购房人都能监督购房款的使用流向。

北京自2020年开始执行预售资金监管制度，建立“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”的监管模式。期间也经历了数次修订，但其核心一直围绕“保交楼”，防止楼盘“烂尾”，维护好购房者的合法权益，此次也不例外。

那么此次修订又涉及哪些重大变化？钛媒体梳理如下：

1. 预售资金直接由政府监管，同时引入第三方监管机构强化。

监管原则由过去的“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。 此次变化直击此前的监管漏洞。毕竟银行与开发商之间有着利益关系，比如开发贷等，在实际操作中，部分商业银行违规挪用预售资金来偿还开发贷，或者是在某个开发商资金链出现问题，银行可能会会冻结用于项目建设的重点监管资金用于偿贷等，这些都是风险点。

而由各区住建主管部门来负责监管，无疑会使得老百姓的购房款、盖楼的钱更加安全、放心。同时创新引入了市住房资金中心作为第三方监管机构，来具体负责资金监管。

2. 购房者可随时查看监督。

此次修订办法中，特别要求了购房人应将所支付的购房款，存入市住建委、资金中心官网公示的项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户。预售资金其实就是购房者交的购房款，此次修订后，购房者日常也可以随时查看监管账户中的信息，监督资金的余额、去向，监督项目是否严格遵守预售资金监管制度。能确保购房款优先用在建设上，保证按期按质收到房子，保护其合法权益。

3. 施工总承包单位可根据工程造价提出重点监管额度及各节点用款额度。

此次新修订办法中，创新采取由施工总承包单位根据工程造价提出重点监管额度及各节点用款额度，而区住建部门则综合项目交付使用条件及开发商的风险情况等因素进行核定。过去是开发商来提出，但会存在开发商提出这部分钱，可能会有一部分用到其他方面的风险，等真正到了施工建设的单位那里，会打“折扣”，从而影响施工进度。这样就能更好保障重点监管额度资金，能覆盖楼盘建安成本，防范项目“烂尾”风险。

4.紧急情况可应急支取。

此次新修订办法中，增设了资金应急支取通道，当项目确需应急使用重点监管额度内预售资金推进项目建设，在不超建设阶段支付资金或支付后剩余资金仍可覆盖后续建设费用的前提下，可提交有关材料向区住房城乡建设部门申请拨付使用。

针对此次北京预售资金监管政策的修订，易居研究院研究总监严跃进表示：此次调整后，预售资金关联方的关系就更加清晰了，即“1+3”的模式。其中“1”就是指地方政府，具体是由市住房资金中心来承担工作。而“3”是指三方关系，即商业银行、房企和购房者。这样就可以更好理顺关系，更好为购房者权益保护落实实质的监管工作，也更好落实各方主体的权责利关系。具体来看，一些用词表述也有非常大的变化。比如说这次明显强调了对资金进出的流动监管，即增加了“专户收存”、“核定支出”。这样就把过去的静态监管即“专款专用”改为动态监管，把进出两个环节都管好，确保监管有效且科学，真正把“监管”两个字做扎实。

当前，房地产市场供求关系发生重大变化，面对业绩下滑，房企爆雷事件频发，甚至有房企高管不惜降薪为保交付。国家也多次定调“保交楼”的重要性，商品房尤其是期房的预售资金监管非常重要。北京此次修订完善监管办法，也是落实中央经济工作会提出的“先立后破”的具体措施。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含，编辑｜刘洋雪）

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