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文｜睿思网

“不用分主业副业，赚钱就是主业。”李如成曾如此回击那些质疑雅戈尔“不务正业”的言论。

时尚、地产和投资，一直是雅戈尔业务版图的三大组成。尽管以服装起家，但回顾雅戈尔的发展史，地产和投资业务是业绩增长的核心来源。在地产业风光的那些年，雅戈尔从不避讳“地产”业务的重要性。

然而，随着楼市深度盘整，地产业务发展受限，雅戈尔也有意逐步淡化。

就在前不久，雅戈尔正式宣布，拟将公司中文名称从“雅戈尔集团股份有限公司”变更为“雅戈尔时尚股份有限公司”，其要重回时尚产业的决心跃然纸上。

“服装业务仍为集团未来发展的核心。”李如成的口风也发生了变化。但雅戈尔真的愿意放弃地产这块大蛋糕吗？

服装大佬也是地产老兵

雅戈尔进入房地产，最早可追溯到1990年代初。迄今，雅戈尔已在房地产领域深耕30年，累计开发各类物业约300万平米。

1992年，雅戈尔联合澳门南光公司成立了一家房地产公司，在宁波市郊和北仑，收购了7幅土地，总面积87万平方米，这是雅戈尔进军房地产的起点。由此，雅戈尔也成为中国服装业最早涉房的企业之一。

彼时，服装业仍是雅戈尔的主业，1994年，雅戈尔衬衫占有率达到全国第一。与之相比，房地产业务不过是“小打小闹”。

因此，在雅戈尔1998年上市时，房地产业务也一度被剥离在上市公司之外。继续做大服装业务，是雅戈尔当时的核心任务。

数据显示，2001-2010年，雅戈尔服装板块的营业规模从16.76亿元增至60.39亿元，相当于年均增长36%。

然而，此后，雅戈尔服装业务进入了徘徊不前的十年，而房地产业务开始冒进。

雅戈尔房地产业务出现回升的苗头，是在2002年，彼时其房地产业绩为5.3亿元。彼时，中国房地产市场正开始进入黄金时期，李如成也适时将相关业务作价8千多万装入上市平台中。

从2004年开始，雅戈尔开始在地产界崭露头角，先后在苏州、杭州、上海等地拿下地王项目，成为当时的地产“黑马”。

在楼市最炙热的那些年里，雅戈尔也是土拍市场上的主力。数据显示，2019年1月至2021年10月，雅戈尔通过挂牌、拍卖等方式共拿了16宗土地，主要分布在宁波、上海、兰州、德宏等地。这也是市场将其视为“地产公司”的原因之一。

即便在疫情期间，中国房地产市场的低谷期，雅戈尔也依然活跃在土拍市场上，参拍多个热门地块，并以40多亿元购得上海和宁波的两宗宅地。

2021年10月，雅戈尔豪掷17.56亿元拿下上海临港一宗普通住宅用地；11月，再以19.42亿元、溢价率1.57%，竞得宁波1宗建筑面积9.32万平方米住宅用地。该两地块的总支出，已超过雅戈尔当年前三季度的净利润额度，其三季度净利润为21.38亿元。

尽管四处攻城略地，但雅戈尔地产板块的规模增长始终不快。其在2010年，就将房地产预售金额做到了118亿元，但到了2020年，仍是百亿规模，当年地产销售规模仅为 129 亿元。

在中国房地产市场的黄金十年，雅戈尔似乎错过了规模化发展的红利时机。但从目前来看，采取“维稳”发展策略的雅戈尔或许选择对了，船小毕竟好掉头。

雅戈尔也曾表示，对房地产业务从来没有规模追求，并未像其它房企通过滚动开发来确保收入，“楼盘是交付一个算一个”，在地产行业只要有赚钱的机会就去做，主要还是看利润。

当然，雅戈尔并非没有做大的梦想。只是因为其高价拿地，新增项目平均楼面价高出项目平均价30%，加上房地产市场调整，高价地的去化难也制约了其发展。

不管如何，虽然规模没有节节攀升，但地产业务一直为雅戈尔带来稳定可观的利润。数据显示，2007年至2020年，雅戈尔房地产业务净利润累计约137亿元，2015年以来该板块每年均能为公司带来超过10亿元的净利润。这也是雅戈尔始终坚守地产业务的动力。

但也正因如此，雅戈尔一直被诟病“不务正业”。美国财经杂志《商业周刊》更曾评论雅戈尔“除股票与地产投资业务外，其他业务已变得无足轻重”。这多少令李如成恼火。但客观而言，在那个服装业停步的年代，地产和投资也变相“救”了雅戈尔。

投资思路悄然转变

如果不是这轮深度调控，或许雅戈尔不会急于选择淡化“地产”业务的标签。

从2002年至2022年，雅戈尔的营收从24.7亿元增长至148.2亿元，20年间翻了六倍。其中，房地产业务从5.3亿元增长至85.5亿元，翻了超16倍，而服装业务从17.8亿元增至63.2亿元，仅翻了约3.6倍。

不过，过去撑起半壁江山的房地产业务也迅速走上了下坡路。今年前三季度，受困地产业务收益下滑，雅戈尔业绩也大幅滑落。

财报显示，今年三季度，雅戈尔营收74.58亿元，同比下降超41.85%，归母净利润26.93亿元，同比减少15亿元左右，同比下降35.8%。

截至今年三季度末，雅戈尔地产业务营收约为23.70亿元、净利润 3.31亿元，分别同比下降71.54%、85.65%。

但由于旗下宁波明湖懿秋苑、上海临港星海云境、温州未来城一号等项目销售情况良好，雅戈尔地产业务提供的现金净流入还是同比增长约62.7亿元。

“尽管一个房地产项目利润动辄5亿元、10亿元，但纺织服装是可以一直做下去的产业，靠一件件卖衣服赚来的钱更稳健、更长久。”在炒股和地产赚得盆满钵满后，李如成如此感慨。

“未来将收缩房产开发的投入，严防房地产的风险，调整投资业务结构。”李如成在今年半年度业绩会上明确表示。

今年前三季度，雅戈尔投资业务收回资金6.98亿元，净利润17.11亿元，同比增长29.51%，占公司利润总额的63.54%。

在投资方面，雅戈尔累计投资超20家A股上市公司，包括宁波银行、浦发银行、中信证券、上汽集团、科大国创等，并组建了专业的股权投资管理团队，还出资成立了私募机构凯石投资。

据财报数据，2007年至2023年中，雅戈尔的累计投资净收益达476.4亿元，归母净利润总和为540亿元。其中，以2020年为例，同年雅戈尔时尚、地产和投资板块分别实现净利润9.6亿、16.57亿、46.55亿元。

但显然，一直负责“养家”的，仍然是地产及投资业务。直至今天，虽然地产业务不景气，但投资业务始终是雅戈尔业绩增长的主力。

事实上，聚焦服装主业的想法数年前便有之，早在2019年，雅戈尔曾宣布“不再开展非主业领域的财务性股权投资，进一步聚焦服装主业发展”。

所幸的是，经历了一个周期性的轮回，雅戈尔的服装业务也开始呈恢复性增长。

今年前三季度，雅戈尔时尚业务营收约42.16亿元，归母净利润6.49亿元，分别同比增长12.83%、21.63%。

截至三季度末，雅戈尔自营门店 1750 家，较年初净减少 103 家；营业面积 44.83 万平。自营门店店均销售额187 万元，同比提高 21.70%。

从三大业务比例构成来看，今年前三季度，雅戈尔录得营收74.6亿元，时尚和地产业务分别贡献约68%和32%；归母净利润为26.9亿元，时尚、地产和投资业务分别贡献24%、12%和64%。

这多少给了李如成和雅戈尔收缩地产战线的底气。不过，“收缩”并不代表“放弃”。“只要有合适的投资机会和市场机会，还是会去做的。”雅戈尔相关人士表示。

等待下一个轮回？

住宅市场难做，转战商业地产或许是个不错的选择。

近日，雅戈尔再次出手，以6.8亿元收购美邦服饰位于四川省成都市锦江区大科甲巷43号的成都美邦京都大厦店（即春熙路美邦大厦店），这是美邦服饰第4次向雅戈尔出售房产，而且交易金额超过前三次的总额。

早前2022年10月，雅戈尔以1.9亿元收购美邦服饰武汉市光谷世界城的一处店铺；2022年12月，雅戈尔以1.3亿元收购美邦服饰贵阳市中华中路145号店铺；2023年6月，雅戈尔以3亿元收购美邦服饰沈阳新世界旗舰店；前后加起来雅戈尔已合计斥资13亿收购了美邦服饰四个店铺，分别位于武汉、贵阳、沈阳及成都。

这被视为加码服装业务投资。雅戈尔表示，该些门店收购后会开雅戈尔自营专卖店，用于服装业务。

11月17日，雅戈尔董事长李如成在2023年第三季度业绩说明会上对回归主业提出了三点措施：公司做强做大主业，加强提升雅戈尔核心品牌，探索培育多品牌运营；探索新零售模式，加强建设线上线下深度融合的时尚体验馆；积极进行渠道结构调整。

不少人士指出，随着投资思维的转变，商铺所展示出的良好回报率，预计将有希望成为新的长线资产。数据显示，深圳今年上半年住宅租金回报率为1.32%，但不少商铺可以达到4-5%，超过社会无风险收益率。

与此同时，中国商业地产市场也在快速复苏当中。仲量联行最新资本追踪数据显示，2023年三季度亚太区商业地产投资总额为213亿美元，同比下降22%，而中国内地交易总额达到47亿美元，较去年同期增长43%，已成为亚太区最活跃市场。

回归“时尚”雅戈尔追逐商业地产，似乎并不违和，从产业属性的角度出发，甚至多少带点互补。但商业地产触底后是L型反弹还是V型反弹尚未可知；再以这两年投资市场的景气度观，雅戈尔那64%的归母利润同样有点岌岌可危。可见，服装主业能否为雅戈尔带来稳定的现金流才是重中之重。

又或许，如今重谈时尚的李如成，正在等待下一个轮回。