继广州多次松绑楼市政策后，一线城市深圳发布两条重要的购房政策：下调二套房首付比例、调整普通住宅认定标准。

调整普宅认定标准，取消750万“豪宅线”

11月22日，深圳市住房和建设局发布关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告。自11月23日起，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，将深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。

在2020年出台的政策中，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下三个条件：

住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套住房套内建筑面积120平方米以下或者单套住房建筑面积144平方米以下；实际成交总价低于750万元。

本次调整扩大了享受优惠政策普通住房的范围，取消了“总价750万”的限制。这个限制取消，会让深圳大部分的住宅都变成普通住宅。

非普宅变为普宅，在增值税、个税和契税方面都会产生影响，可以直接减少各项税费，降低购房者或房东的压力。

此前深圳规定，总价超过750万，不管面积多大，都属于非普通住宅，未满五年非唯一需要征收5.6%的豪宅税。

假设购买1套总价750万的房子，在新政前，属于非普通住宅，增值税和个税累计需交48.5万，新政后，只要建筑面积小于144平米或套内建筑面积小于120平米，均属于普通住宅，增值税减免，个税也可以减少30%。新政后，整体税费减少40万。

二套房首付比例降至40%

同日，有媒体报道，深圳从11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。此次调整降低了居民购买二套住房的购房资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。

以总价800万元的住宅为例计算，新政前，不论面积大小，均属于非普通住宅，二套房最低首付款比例为80%；新政后不论是否属于普通住宅，二套房最低首付款比例为40%，首付压力可减少320万元。

此次降低二套房首付比例、调整普宅认定标准，在一定程度上能降低房产交易的首付压力和税费成本，加上8月底落地的认房不认贷、房贷利率下调等，这些政策组合拳有助于进一步降低改善人群购房门槛，充分激活改善需求。

深圳成为四大一线城市中，第二个调整二套住房最低首付比例的城市。

在此之前，广州在8月底实施“认房不认贷”后，就在一线城市中率先松绑二套房贷，将二套房的首付比例从原来的最低70%降至最低40%，首套房利率下限从原来的LPR降至LPR-10BP，二套房利率下限从原来的LPR+60BP降至LPR+30BP。

据统计，目前，北京的二套房首付比例最高，为60%-80%；其次是上海，最高为70%。

买方市场，一二手房价格下跌

深圳此前在楼市政策上有所微调，但整体效果不明显，成交仍处低位、库存量维持高位。市场数据显示，10月深圳新房网签量、二手房网签及过户量小幅上扬。

一手房市场方面，根据深圳乐有家统计数据显示，今年10月，深圳新增一手住宅预售40.5万方，库存量仍维持在近500万方的高位，去化周期上升至18.5个月。成交方面虽有起色，但也仍在低位，当月，深圳一手住宅预售成交2654套，环比上涨28%。

二手房市场方面，据深圳市房地产中介协会披露数据，截至10月30日，深圳市共有58179套有效二手房源在售，处在较高水平。今年10月，深圳过户成交2774套住宅，环比上涨16%，接近今年5月的水平，但距离3月小阳春还有较大差距。截至11月21日，11月深圳一手住宅成交1985套，二手住宅成交2153套。

业内人士认为，与新房相似，二手房交易流程长，过户数据滞后性更大。10月的过户数据更多是三季度成交单的体现。

价格方面，根据中指数据，深圳10月新建住宅平均价格环比下跌0.2%，同比下跌1.79%。二手房成交价环比下跌2%。据乐有家统计，今年10月成交的二手房源里，已经有超7成是低于政府参考价售出，这一占比与9月相比大幅度提升了10%，与今年1月比更是近乎翻倍的增长，市场议价空间增大，业主让利更加明显。此外，10月深圳全市二手房挂牌价环比下跌0.8%，跌幅与9月持平。

业内人士表示，目前深圳为买方市场，业主对未来预期下滑，挂牌量持续大幅上升；真正想出手的业主逐步接受市场，基本只能降至同小区最低价。买方更多还是观望，只有价格足够低才会入手。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，以稳房价、促需求、稳主体、防风险为目标，继续降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费、放松普通住宅认定标准仍将是核心城市支持刚性和改善性住房需求的重要举措。在当前市场环境下，除个别城市政策进一步显效外，多数城市市场仍有调整压力。若一线城市政策进一步优化，一线城市市场有望逐渐企稳恢复。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）

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