据克而瑞不完全统计，截至10月18日，穆迪针对我国房地产企业共公布39次评级行动，其中5起为评级撤销，21起为信评下调，12起涉及展望下调，仅有1起为维持评级。且信用评级下调的范围已扩大至混合所有制企业及央国企。

数据来源：公开数据

从2021年下半年起，穆迪便频繁下调中国房地产相关企业评级或展望。2021年10月，穆迪在两天内一次性下调了近20家上市房企主体或债券评级。

而当时被穆迪下调评级或展望的主要是民营房企。2023年9月，穆迪将评级下调的范围从民企扩大到头部国央企，保利、中海、华润、万科均在下调之列。加上10月被调降的平安不动产，被穆迪下调评级的房地产相关国央企已经接近10家。

穆迪在对这些企业的评级调整说明中，对于每家房企的不同风险点进行了阐述，但无一例外都提到一点：销售增长前景和盈利能力不断下降，将给企业的信用指标造成不利影响。

作为专业评级机构的百年老店，一举一动都会引起世界投资者的密切关注，同时，他们做出评级是关系到全球资源配置的一个重要指标，堪称是经济的“温度计”。

而三大国际评级机构穆迪、惠誉及标普的评级行动中，穆迪的评级最为频繁。从信评下调或展望下调的时间轴上来看，46起信评下调次数中有19起集中在9月份，其中穆迪一家9月的信评下调次数就多达17起。

行业预期下滑致使评级下调

2023年9月18日，穆迪将中国房地产业的整体展望从稳定调整为负面。原因则是虽然有政策支持，但经济增长面临挑战将抑制销售，预计未来6-12个月全国合约销售额将下降5%。不仅如此，惠誉和标普均预计2023年的全国销售额将下滑10%至15%左右。

由此可见，国际评级机构均对中国房地产市场回暖前景的预期相对较低，削弱了房地产企业的流动性及信用状况。穆迪此前也曾表示，经济增长前景疲软，购房者担心项目及时完工和交付，尽管政府采取了支持措施，但其认为房地产销售仍受到抑制。在中国房地产市场复苏前景不确定的情况下，穆迪认为，这些被调整的企业在未来一年时间里，经营业绩恢复存在不确定性。这也是穆迪针对房企的评级展望进行了集体下调的主要原因。

民企和混合所有制房企融资受限，现金流相对紧张

据克而瑞统计，29家信用评级下调的房企整体融资规模自2022年开始加速下滑，但地方国企和央企的融资规模整体较平稳，民营和混合所有制房企的融资规模下滑幅度相对较大。

从数据来看，2022年央企的融资规模达到1540亿元，达到了2018年以来的峰值。2023年前9月地方国企的融资规模也已超过了2022年全年。而民营房企融资规模自2021年开始出现大幅下滑，2022年同比减下滑少61%至607亿元，2023年1-9月更是仅有290亿元；混合所有制房企在2022年的融资规模也同比减少近5成至966亿元。

数据来源：企业公开数据、克而瑞

融资分化的情况下，29家信用评级下调房企按企业性质分类之后所面临的偿债压力也各不相同。民营房企自2021年开始就出现了较大的融资缺口，且还有逐渐扩大的趋势，面临着较大的偿债压力。而混合所有制房企和国央企虽然近年来在债券融资缺口方面把控的较好，但是在2023年也出现了相对紧张的情况。

隐性杠杆率逐年有所回落，但依旧维持相对高位

在房地产去泡沫、去杠杆的调整周期中，“降杠杆、降负债”已成为主旋律， 据克而瑞统计，如果以隐性负债/总权益来衡量隐性杠杆，2022年起29家房企隐性杠杆率虽然逐年有所回落，但依旧维持相对高位，加权平均的隐性杠杆率较去年末下滑5pct至113%，隐性债务风险敞口依然较高。

从不同企业性质的隐性杠杆率来看，2023上半年末29家房企中，由于央企受制于内部严格要求控制杠杆比例，整体隐性债务风险最小；而混合所有制整体的隐性杠杆率高达161%；地方国企、民营可能受制于品牌影响力或供应链的议价能力，对隐性杠杆运用程度居中。

隐性杠杆率=（总负债-有息负债-合同负债）/不含永续债的总权益

数据来源：企业公开数据、克而瑞

实际上境外评级下调对房企影响有限，需客观看待

从80家样本房企历年不同融资方式的占比走势来看，近年来我国房地产企业的境外融资占比持续走低，从2019年顶峰的35%将至2022年的15%，2023年1-9月甚至降至7%，意味着典型房企的主要融资渠道转向境内。同时由于房地产海外债已处于冻结状态，国际评级机构对于房企的影响已相当有限。

数据来源：企业公开数据、克而瑞

在一些房企证券人士看来，在房地产调整周期中，必然会出现债务违约、企业债风险爆发事件，甚至有些企业在这一过程中会走向破产重整的境地。随着我国房地产行业环境发生变化，国际评级机构会对行业风险进行重新评估，一些企业的评级也会随之调整。但房企评级调整主要是评级机构基于评级方法论和相应指标做出定量判断，再加上宏观环境因素作出定性判断。若相关主体已经出现经营数据明显恶化甚至实质性到期债务违约，则被下调无可厚非，而当前，被穆迪批量下调评级或展望的均为具有央企、国企背景的企业，这些企业在房企阵营中经营相对稳健优质，更多是被当前行业整体信心不足所牵连。

在业内人士看来，每家企业具体情况和未来发展路径各不相同，因此穆迪的评级展望调整是否合理需要结合具体情况进行分析。不少房企都认为，穆迪并没有充分了解公司的情况就作出片面结论下调评级或展望，这一观点和行动不能反映公司当前以及未来经营和财务状况。因此，不少房地产相关企业选择与评级机构“背道而驰”。据公开资料不完全统计，2021年下半年以来已有超过70家房企主动停止与国际评级机构的合作。

尽管境外评级机构对我国房地产行业预期不佳，但长期看我国房地产行业机遇与挑战是并存的。对于被下调评级或展望的企业来说，应理性看待相应的评级调整，同时审慎自身是否真的可能面临风险，尽量减少对金融机构的依赖程度，积极通过销售回款偿还债务，同时通过调整企业的融资结构，降低融资成本等来应对行业挑战。对于当前仍在正常运转的房企而言，在保信用和保交楼的前提下，要把握好当前政策利好的窗口期，快速调整营销策略以加速项目去化，同时探索多元化业务，加快转型布局。只有能够穿越当下行业的逆行周期，才能够在逆势中寻找机会。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含）

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