图源：视觉中国

11月16日上午，深圳公共资源交易公共服务平台挂出两宗二类居住用地，分别位于龙华区观澜街道、坪山区龙田街道，挂牌期自2023年12月6日至2023年12月15日15时止。

其中，位于龙华区观澜街道的A925-1146宗地（以下简称“龙华地块”）占地面积约9454.43平方米，建筑面积约4.07万平方米，挂牌起始价约7.54亿元，最高限制地价约8.67亿元。

位于坪山区龙田街道的G12302-8051宗地（以下简称“坪山地块”）占地面积约4943.21平方米，建筑面积约2.72万平方米，挂牌起始价约1.19亿元，最高限制地价约1.36亿元。

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钛媒体APP注意到，本次出让的两宗地块是自2021年实行“土地两集中”以来，深圳出让宅地数量最少的一次，并且两宗地块的占地面积均不及1万平方米。

同时，两宗地块均采用“单限单竞+摇号”规则挂牌出让，即：限地价、竞地价，达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人，对商品房销售价格未做限制。

此前，深圳居住用地出让多采用“双限双竞+摇号”或“三限双竞+摇号”的方式，即：限地价、限普通商品房销售价格，或限政策性住房面积，再配合摇号方式确定竞得人。

而本次出让地块中，龙华地块取消了“商品住房销售价格”，是深圳自2016年开启新房限价以来，首次放开对商品房销售均价的限制。对此，多位业内人士向钛媒体APP表示“此举意义重大”。

不过在土地出让公告中，对于龙华地块的商品房销售价格亦有明确，“本公告出让宗地的商品住房销售价格，请意向竞买人径询深圳市住房和建设局”。

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针对本次深圳土拍规则的调整，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉钛媒体APP，或有三方面因素促成，其一是政策导向发生了改变，其二是改变土地市场持续低迷的态势，其三则是给市场让利，修复市场情绪。

今年9月底，市场上不断传出“自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件”的消息，内容包含建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

而后，多个城市接连响应，并在最新批次的土地出让文件中删去“地价上限”等内容。截至目前，已有包括成都、济南、合肥、厦门、衢州、东莞等约16个城市土拍官宣取消最高限制地价、房价限制。不过，深圳此次土地出让并未取消最高地价的限制，仅是放松了对房价的限制。

基于如此背景，易居研究院研究总监严跃进向钛媒体APP指出，近期各地取消限价政策的动作比较多，但是取消的动作各有差异，主要包括取消地价限制、取消房价限制、取消地价和房价限制。比如此前杭州、济南等政策的放松，主要是从放松地价的角度进行；而此次深圳的做法与衢州如出一辙，是从取消房价限制的角度进行。

“从实际感受来说，取消地价限制意义偏弱，取消与否对地价的影响、反弹空间小。但是房价限制取消后则会有实质的影响，至少在稳房价和保利润方面，如果房价限制取消了，房企拿地后续测算利润就会相对容易，也提高了拿地积极性，对于购房者也会有预期的引导。”严跃进分析到。

此外，李宇嘉还指出当前土地市场态势依旧低迷，今年10月，全国土地出让金约3761亿元，同比下滑29%；年初至10月末，全国出让金合计约28629亿元，较2022年同期下滑26%，较2021年同期下滑48%。根据中指院的统计，1-10月份深圳土地出让金规模为404亿元，同比下滑45%，跌幅明显大于全国水平。“因此，此次调整出让规则，主要的意图就在于提振土地市场。”

值得注意的是，今年以来，深圳已在土拍规则上进行多次调整。

今年6月，位于深圳湾超级总部基地的T207-0060宗地取消了户型比例限制，即解除了自2006年起实施的“70/90”政策限制，开发商可打造市场稀缺的大平层住宅。同时在地块建设规划中，并未提及保障性住房，这使得该项目未来的居住属性更加纯粹。

而后在7月份，位于宝安区新安街道的A001-0212宗地竞指标部分从过去居住用地出让中的“竞保障房面积”改为“竞现房销售建面”，成为深圳首宗竞“现房销售建面”地块。

图源：深圳公共资源交易公共服务平台

从具体竞拍规则来看，公告显示该宗地住宅部分拟建设普通商品住房，采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让，即：限地价、限普通商品房销售价格、限现房销售建筑面积，竞地价、竞现房销售建筑面积，达到最高限制现房销售建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。

同为7月份，位于龙岗区宝龙街道的两宗居住用地（宗地编号：G02309-0008/G02309-0009）则采取“双限单竞+摇号”规则挂牌出让，即：限地价、限普通商品房销售价格、竞地价、达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。对于早前规定的“竞全年期自持的租赁住房建筑面积”、“竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积”等均不再作要求。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）