图片来源@视觉中国

钛媒体注：本文来源于微信公众号凤凰WEEKLY地产（ID：FHZKDC），作者 | 杨依依，编辑 | 曹蓓，钛媒体经授权发布。

继大型央企如中粮、中信、中交、保利陆续处理与房地产相关的同业竞争问题后，做大做强的地方国企也开始了。

11月13日，根据同业竞争的承诺，珠海国企华发股份发布公告，裕华聚酯城市更新项目交由华发股份托管，与它一起被托管的还有2019年就竣工的珠海华发沁园的商业部分。

发布托管公告的同时，华发股份还公告称拟以现金20.01亿元接手华发集团持有的珠海琴澳新城45%的股份。

也就是说，一天之内，华发集团向华发股份输送三个项目。

主营房地产的华发股份在2004年独立上市，但这些年华发集团和旗下公司依然还在断断续续投资房地产业务。随着华发股份迈入千亿开发商阵营后，同业竞争的现象愈加明显。

早在2010年5月和2015年6月，华发集团两次承诺过解决同业竞争问题，而且承诺的期限是“长期有效”。不过，或是因为原有华发集团内体系庞杂，今年4月，华发集团旗下的运营公司依然拿下了珠海一个建面约63万平的裕华聚酯城市更新项目。

克而瑞1-10月的销售榜单中，华发股份排在第14位。房地产体系变大以后，原来不是问题的问题，需要解决了。

一天内接手三大项目

根据华发股份在11月13日发布的两则公告，三个项目涵盖大型综合体、旧改、持有型商业运营多种房地产业态。

其中现金收购的琴澳新城项目，由华发股份的控股子公司珠海华晖房地产开发有限公司（下称“华晖公司”）以现金方式收购华发集团持有的珠海市海润房地产开发有限公司（下称“珠海海润”）45%股权。交易对价为人民币20.01亿元。

“收购完成后，华晖公司将持有珠海海润100%股权，公司在大湾区核心地带横琴自贸区一体化区域内持有的权益进一步增加，有利于进一步巩固公司在珠海的龙头地位。”华发股份称。

珠海海润就是琴澳新城的项目开发公司，琴澳新城位于珠海十字门CBD湾仔片区，占尽地段优势，港珠澳大桥直达新城，与澳门世界文化历史名城的瞩目地标、横琴金融岛的林立高楼隔江对望。

琴澳新城建筑面积高达86万平方米，业态有住宅、商铺、酒店办公、普通办公、幼儿园及地下停车库，首期项目于2016年开工，预计整个项目2026年初全部竣工。

今年8月，华发股份对外宣布琴澳新城将开发6大组团：四季半岛、悦玺、华府、四季峰景、银景湾、十字门华发商都丨海璟，价格均价3.2-3.4万元/平方米。

根据华发股份公开的资产评估报告，截至2023年10月31日，琴澳新城项目公司的总资产为98.7亿元，负债74.5亿元，2023年1-10月营业收入4215万元，净利润9742万元。

琴澳新城至今还在华发集团官方网站“城市运营”的一栏。事实上，这个巨大的项目只能由华发集团吃下。

琴澳新城是华发集团在珠海十字门区域体量最大的含住宅项目，2009年，珠海十字门中央商务区交由华发集团负责总体规划设计、土地一级开发及重点项目建设。到2023年，十字门商务区已开发了14年，华发之于十字门，相当于招商蛇口之于深圳蛇口，保利之于广州琶洲。

早在2010年5月，华发集团就向上市公司华发股份出具关于解决同业竞争的承诺：“华发集团及华发集团下属企业珠海十字门中央商务区建设控股有限公司在未来十字门商务区开发过程中，若取得任何可能与本公司所从事的房地产开发业务形成竞争的项目或土地使用权，华发集团会将该等项目或土地使用权通过托管、合作方式交由本公司（华发股份）开发或以本公司（华发股份）为主开发，或按照国有资产转让的相关规定将该项目进行对外转让。”

也就是说，在华发集团开始在十字门“造城”的第二年，华发股份就已经着手接下这片区域的地产业务。

不过，珠海楼市今年以来骤冷，根据合富研究院发布的《2023H1珠海房地产市场报告》，截至今年6月末，全市住宅库存约为358.78万平方米，去化周期16.85个月。今年8月，珠海金湾区某楼盘甚至打出了对折的优惠价。

在这个时候，华发集团转让股份，意味着销售如此大体量的综合体的压力全部由华发股份一家承担了。

另外两个托管项目，分别是珠海高新区裕华聚酯城市更新项目和华发沁园商业项目。

珠海高新区裕华聚酯城市更新项目是华发集团今年4月才正式拿下的一个旧改。4月23日，裕华聚酯旧改确定拟实施主体为珠海华聚开发建设有限公司（下称“珠海华聚”），珠海华聚的母公司是珠海华发城市运营投资控股有限公司，这家公司于2011年成立，是华发集团旗下主营城市运营的平台公司。

“母公司（华发集团）近年来虽未直接向地产主体华发实业（华发股份）输血，主要资金投向城市运营、科技产业投资板块，但通过城市运营板块主体‘曲线’向华发实业输血规模较大。”YY评级在今年9月的一份报告中称。

裕华聚酯城市更新项目签约率已达100%，已处于旧改后期阶段，开发完成后就可回款。项目业态涵盖住宅、商业、小学、幼托，计容建筑面积约62.35万平方米，目前区域内在售项目有万科红树东岸（均价2.6万元/平方米起）、仁恒滨海湾（均价3.2万元/平方米）。

华发沁园则是2019年就已经竣工的旧小区，位于珠海市香洲区南屏镇，商业部分共3栋，分别为：1 栋1-2 层、2 栋1-2 层及3 栋1-2层，合计 31 个商铺。托管内容为：注册商标许可使用、工程顾问及营销管理。注册商标许可使用指在建设及经 营过程中使用公司提供的“华发”商标及与其相关的标识、标志等知识产权。

“根据华发集团就同业竞争向公司出具的承诺函，华发集团将与本公司形成同业竞争的项目托管给本公司，既解决了同业竞争问题，亦为本公司带来合理的收益。”华发股份在托管公告中称。

另外，今年6月，华发股份还转让了两家非地产公司“文传公司”和“阅潮公司”100%股权给珠海华发国际会展管理有限公司、珠海华发现代服务投资控股有限公司，转让价分别为4.89亿元、76.84万元。当时华发股份称“系进一步优化业务结构，集中力量发展公司房地产业务的专业化经营优势”。

“华发股份破解同业竞争的干扰，客观上有助于提升地产业务的专业度和聚焦度。说明当前部分房企在思考房地产业务的新发展模式，对于华发而言，相对还是主动和从容的。”易居研究院研究总监严跃进对《凤凰WEEKLY地产》表示。

背靠珠海

如果不是华发集团的“输血”，华发股份想一次拿下建面超百万平的开发项目，尤其是周期长、前期占用资金大的旧改项目，无疑将付出更大的代价。

根据华发股份的业绩报告，今年上半年，华发股份通过公开竞拍、合作、旧改等方式，获取新项目11个，位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一、二线城市，今年7月其斩获上海松江区洞泾镇地块，8月与招商蛇口组建的联合体成为静安内环天目社区历史风貌保护项目地块的实施主体。

但这11个项目所在的城市中，唯独没有珠海。

华发集团持续不断地注入项目，弥补了华发股份近些年在大本营珠海土拍市场长期缺位的遗憾。

除了上述三个项目，华发集团在2015年6月华发股份定向增发时还做出过关于解决保障房同业竞争的承诺：（1）华发集团及下属企业的保障性住房建设项目仅于在珠海区域范围内；此外，若华发股份明确表示在珠海区域内进行经营性保障性住房的开发、建设业务，则华发集团将停止或对外转让保障性住房的建设项目，或者按照法律、法规或国有资产的相关规定将保障性住房建设项目转让给华发股份或以合作方式由华发股份为主开发；（2）华发集团及下属企业的土地一级开发业务仅于在广东省行政区域范围内；此外，若华发股份明确表示将在广东省区域内进行土地一级开发业务，则华发集团将停止或对外转让土地一级开发业务，或者按照法律、法规或国有资产的相关规定将土地 一级开发业务转让给华发股份或以合作方式由华发股份为主进行开发经营。

华发集团旗下就有一家保障房公司，成立于2012年，叫做珠海华发保障房建设控股有限公司。其主要负责珠海金山花园三期、安怡花园和连湾新村三期等农场职工危房改造项目的后续改造工作，以及唐家人才公寓和南屏“沁园”两个保障性住房项目的融资建设、营运和管理。今年7月，华发集团南屏白沙头保障房项目提前一个月主体封顶，提供1253套保障房。

今年6月，珠海华发保障房建设控股有限公司发行的“华金-华发大湾区保障性租赁住房ABS项目”状态更新为“已反馈”，该债券拟发行金额为11.7亿元。华发集团的保障房业务打通了“投融管退”闭环。

华发股份的保障房业务起步甚至还早了华发集团一年。2011年，华发股份与辽宁省沈阳市沈北新区政府正式签署协议，华发股份投资30亿元参与沈北新区保障性住房建设，这是华发股份在全国建设的第一个保障性住房建设项目。

8年后，华发股份回到珠海。2019年6月，华发股份以底价7.7亿元竞得珠海富山工业园一宗居住用地，将配建3.68万平方米人才住房和保障房。

今年华发股份的股票因为保障房概念曾经跟随大势上涨过数次。

10月底，有消息称《关于规划建设保障性住房的指导意见》已传达到地方政府、各部委直属机构。该《指导意见》明确了两大目标，其一就是加大保障性住房建设和供给。

如果保障房的同业竞争承诺开始执行，华发股份将承接保障房这个潜力巨大的领域。房地产疲软之下，华发股份的底气不可小觑。

华发集团的底气又是由何而来？

YY评级今年9月的报告显示，2020年以来，珠海市政府对于华发集团支持力度较大，货币注资158亿元，也由此撬动了大量债务融资。“华发集团近年债务年均增速达36%， 同时地产板块主体在珠海市拿地金额约175 亿，且城市开发板块主体也持续拿地，市政府由此回款超过注资。”