近日，上海浦东国资委旗下上市公司陆家嘴发布公告称，下属子公司因土壤污染问题，将江苏苏钢集团有限公司、苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局告上法庭，涉案金额100.44亿元及诉讼费等。目前已收到江苏省高级人民法院的书面案件受理通知书。

7年前，222轮竞价、溢价2倍，陆家嘴85亿苏州拿地

陆家嘴与苏钢集团的渊源可以追溯到2016年。

当时，苏钢集团挂牌转让苏州绿岸房地产开发有限公司95%的股权，截至2016年10月初挂牌期满，共有30多家意向受让方递交了意向受让申请材料。最后，共有19家意向受让方参与竞价。

最终，经过222轮竞价、溢价两倍，由陆家嘴下属全资公司-上海佳湾资产管理有限公司与华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划组成的联合体成功竞得。

交易总金额为85.25亿元，其中绿岸公司95%股权成交价格为68.4亿元，佳湾公司和安心信托计划代绿岸公司向苏钢集团偿还债务16.85亿元，并获得相应债权。

17宗地块，14宗有污染

苏州绿岸名下的主要资产为位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东的17块土地使用权，规划用途为住宅、商办、工业研发、教育、加油站等，占地近1500亩，规划总建筑面积约为108万方，其中住宅用地共6宗，规划总建筑面积约66.4万方。

当时，在挂牌文件中，苏钢集团披露了土地的污染情况，表示焦化区域的污染主要集中在4号地块局部区域，根据修复目标值，最终确定0~18米深度内，污染范围为17542平方米，污染土方量为39604立方米。非焦化区域的土壤和地下水基本未受到污染，可再开发利用。

股权交易后，苏州绿岸就苏钢集团所披露的污染范围进行了治理修复。

据悉，2021年，在土地开发的过程中，苏州绿岸意外发现已建设教育设施的2号、13号地块及尚未开发的3号、4号地块均存在严重污染风险，土壤或地下水中诸多元素大幅超标，不符合该等地块原对应的规划用地标准，4幅地块面积合计约11.8万平方米。就土地污染事宜，苏州绿岸向当地政府部门进行了报告。

2022年4月，该区域因土地污染问题被中央第二生态环境保护督察组点名。

在2022年4月份的公告中，陆家嘴表示，公司组织专门力量核查发现，在苏地2008-G-6号地块调规变性及出让过程中，不排除苏钢集团、环境检测机构等存在涉嫌一系列违法违规、弄虚作假等可能，导致存在严重污染的土地进入公开交易市场，并在挂牌转让苏州绿岸95%股权时隐瞒了相关信息。

此后，每隔几个月，陆家嘴就更新一次土地污染事件的进展。

截至目前，最新的公告中显示，陆家嘴及各方环境调查确定绿岸公司名下14块土地存在污染，且污染面积和污染程度远超苏钢集团挂牌出让时所披露的污染情况。

因此，2023年8月7日，陆家嘴及全资子公司佳湾公司、上海佳二实业投资有限公司作为原告，就2016年苏州绿岸95%股权交易，向江苏省高级人民法院提起了民事诉讼，向包括苏钢集团、苏钢集团当年委托的环评机构、苏州相关政府部门在内的多方当事人发起共同侵权诉讼。

项目已停工

按照苏州国家高新技术产业开发区管理委员会披露的信息，苏州绿岸项目在2017年5月正式启动开发建设，预计2025年前后开发成熟。其中，商业体项目在2018年12月开工，原本是预计2021年底投入使用。但随着土地污染问题的暴露，这个项目已停工。

据悉，在停工前，苏州绿岸项目的学校、幼儿园、商业体、健身公园及部分住宅等均已完工且达到交付标准。陆家嘴曾在公告中透露，已开发项目的8幅地块，其中2号、8号、9号、13号地块已竣工，12号地块处于停工状态，2号、13号地块为教育配套，8号、9号是商办、商业用途，12号则为住宅用地。

陆家嘴表示，土地污染问题可能导致苏州绿岸项目的部分存货可变现净值低于其成本，或面临经济损失，进而对公司利润产生不利影响。但直至今年中期业绩，该公司都未对该项目计提存货跌价准备。

房地产销售业务遇冷放缓、租赁业务整体平稳

作为一家立足于商业地产销售和运营的公司，陆家嘴近几年来承受的业绩压力较大。据年报数据显示，2020年至2022年三年间，该公司营收分别为144.74亿元、138.72亿元及117.62亿元；同比增长率分别为-2.02%、-4.16%及-15.21%，呈加速下滑趋势。今年前三季度实现营收57.75亿元，同比下降14.47%。

从构成营收的业务情况来看，销售业务遇冷放缓、租赁业务整体平稳。

（1）公司房地产销售业务在2020年至2022年三年间，分别录得64.46亿元、49.70亿元、43.44亿元营收，占总营收的比重分别为44.53%、35.83%及36.93%；同比增长率分别为-9.9%、-22.90%及-12.60%。房地产销售业务近三年来连续下滑，导致公司总营收受到较大影响。

（2）房地产租赁业务较为稳定。2020年至2022年，租赁业务分别实现营收31.43亿元、34.53亿元及30.63亿元，同比增长率分别为-9.92%、9.86%及-11.30%，占总营收的比重分别为21.72%、24.89%及26.04%。疫情期间，该公司房地产租赁业务承压，同比增长率有所下滑，但收入水平整体稳定，占据总营收的比重也在逐渐上升。

从陆家嘴的土地储备和后续开发规划来看，截至2022年末，该公司目前在建项目4个，总建面41.6万方，均位于上海；公司未开发土地面积达58.8万平方米，其中上海地区22.6万方，苏州地区36.2万方，苏州占6成。

在苏州绿岸项目停工的背景下，2023年8月，陆家嘴披露重大交易，拟以133.19亿元收购陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的4 处资产，增加建筑面积近100万方的土地储备，为公司注入新的资产。

陆家嘴也曾表示，未来将密切关注长三角市场情况，择机参与土地拍卖，继续积极支持长三角一体化发展建设，持续做强做优公司主业。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）

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