10月房企融资规模持续下滑

11月6日，中指研究院发布10月房企融资数据，10月房企债券融资总额为276.4亿元，同比下降46.2%，环比下降19.5%。从全年累计数据来看，1-10月房企债券融资总额为5875.1亿元，同比下降8.9%，降幅较上个月扩大3.2个百分点。

同日，克而瑞也发布了10月80家典型房企融资数据，融资总量为213.6亿元，环比减少41.5%，同比减少51.9%，单月融资规模大幅减少，创下了2020年以来的新低。从全年累计数据来看，1-10月80家典型房企的累计融资总量为5127.58亿元，同比减少23.48%。

从上述两组数据可以看出，10月不论是整个房地产行业还是典型的80家房企，融资面依然疲软，融资规模持续下滑。

（1）从发债结构看，房企发债以中期票据为主。

根据克而瑞数据统计，10月80家典型房企共发债60.2亿元，环比减少37.3%，同比减少81.4%。本月仍然没有房企发境外债，因此60.2亿元全是境内债，其中发行中期票据55亿元，占比91%，环比减少23.6%，同比减少60.7%；发行公司债5.2亿元，环比减少78.3%，同比减少96%。从全年累计数据来看，1-10月，房企发债规模达2660.75亿元，其中境内债券为2579.53亿元，占比为96.95%。

（2）境内发债房企仍以首开、招商蛇口、金融街等国央企为主。

本月发行债券的企业有8家，较上月增加1家。从发债规模来看，债券发行量最大的是首开股份，发行了1笔12亿元的中期票据。从发债年限来看，金融街和电建地产分别发行了1笔期限长达5年的中期票据，是10月发行期限最长的债券。从债券发行利率来看，招商蛇口发行的1笔中期票据利率为2.9%，是10月房企发行的所有债券中最低。

（3）房企积极增发配股，有利于提振市场信心。

10月27日，华发股份公告称完成向特定对象发行6.35亿股，实际募资净额50.42亿元将全部用于郑州、南京等项目和补充流动资金；10月23日，京能置业发布了定增募集说明书的修订稿，配售股份数量≤1.13亿股，募资净额≤7亿元。

根据中指数据统计，目前，A股申请股权融资的房企有接近30家，获得证监会批准的有8家，除了华发股份外，招商蛇口、陆家嘴也已经完成了定增募资，分别募资84.3亿元、67.44亿元，都属于进展较快较顺利的房企。

房企年内债务到期规模超千亿，面临较大偿债压力

融资规模降低的同时，房企仍面临较大偿债压力。

根据克而瑞数据统计，10月80家典型房企共有20笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为307亿元。也就是说，10月其融资规模（213.6亿元）远不及10月到期债务偿还规模（307亿元）。

此外，11月将有25笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为409亿元，环比增加33%。从到期债券规模来看，单笔金额最高的是恒大于2018年发行的1笔5.9亿美元的境外债券。

据中指数据统计，2023年内到期债券余额为1165.3亿元，其中，海外债占比为23.4％，信用债比例为76.6％。

在债务违约方面，10月4日，中骏集团宣布没有按时支付已到期的银团贷款本金和利息共约6100万美元，10月10日，碧桂园也宣布尚未支付本金金额为4.7亿港币的到期款项。

整体来看，房地产行业融资面仍处于筑底阶段，再加上行业风险未完全出清、市场信心未完全恢复、房地产销售回款仍未全面复苏，多数民营房企仍面临融资难、融资贵的问题，未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，仍要警惕行业流动性问题。

部分出险房企积极化债

随着利好政策不断加吗，年内已有融创、恒大、碧桂园等多家房企相关境内债展期方案获表决通过，涉及金额超百亿元。近期，佳兆业、俊发、正荣、龙光、旭辉等均在继续推进境外债务重组。

10月17日，已宣布重组近两年的佳兆业开始公布重组进展，公司一直在制定本金总额为123亿美元优先票据及其他境外债重组方案，相比于过往简要谈及重组计划进展，佳兆业此番亦正式呈现了初步重组框架，具体包括债转股，发行新债券置换，以及提供额外增信措施。但佳兆业仍面临着一些问题，包括各方尚未就初步重组方案达成最终协议；对于公司提案包含的某些条款，债权人小组表示并不支持。

10月20日，俊发集团召开了债务重组协调会议，并且已有9家金融机构意向参与重组。早在2022年7月，俊发已经未能支付该票据的1303.5万美元利息，构成了违约。自实质性违约发生后，俊发的债务问题成为多方关注的焦点，但由于俊发并不是上市公司，并未对外披露自己的财务状况，俊发也一直没有透露会如何处置债务问题。这次官微发文也是俊发官方首次对外披露债务重组相关事宜。

11月1日，正荣地产公布了境外整体债务管理方案的进展及业务更新。公告显示，正荣地产与持有约占公司发行的优先票据及永续证券未偿还本金总额27.1%的债权人特别小组成员订立重组条款书。此外，龙光地产也在11月1日向债券持有人发出了一份拟定的境外债重组方案，涉及境外债最多达到25.33亿美元。

中央定调一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求

房企融资难，尤其是民营房企的融资困境也得到了相关部门的关注。

10月31日，中央金融工作会议提及对房地产融资的支持性政策。会议指出，促进金融与房地产良性循环，健全房企主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。

11月3日，证监会债券部有关负责人再度表示，保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求。坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险。强化城投债券风险监测预警，把公开市场债券和非标债务“防爆雷”作为重中之重，全力维护债券市场平稳运行。

中国首席经济学家论坛理事长、上海市经济学会副会长连平认为，预计房地产融资将平稳有序，具体做法或为延长房地产“金融16条”支持政策实施期限，指导金融机构用好3500亿元专项借款、2000亿元保交楼贷款支持计划，加大民营企业债券融资支持工具支持力度，做好“保交楼、保民生”工作。

多位业内人士认为，如何解决已出险房企公开市场的直接融资问题，满足不同所有制房企的合理融资需求，以确保保交楼和债务重组顺利进行，将是未来融资政策执行中的关键。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）

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