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发展势头迅猛,房企的尽头是代建?

代建业务既可能给城投埋下隐患,也解决不了历史包袱较重的开发商的根本问题,还是要客观看待。

经过上一轮的动荡,当前市场环境下,有很多由于房地产开发经验不足,拿着地来寻求代建的房企,代建行业的市场需求不断扩大,也让房企看到了代建行业广阔的发展和增长空间,纷纷布局代建这条新赛道。

克而瑞根据招标信息监测,统计到重点区域2023年累计代建项目数已超2021年、2022年全年水平,截止2023年三季度末累计代建项目达285个,而2021年和2022年分别为140个和238个。前三季度累计已超过去两年水平,代建市场进入快速发展期。

据统计,截至2022年底涉足代建业务的房企已超60家。其中,既有全国化品牌房企,如绿城中国、华润置地、金地集团等,也有地方性知名房企,如建业地产等等。随着各房企持续涌入这条新赛道,行业竞争不断加剧,成熟的代建房企凭借自身产品及体系优势,不断加大代建业务的深耕力度。而新入局代建领域的后起之秀,也在规模上奋起直追。可以预见,未来房企在代建市场势必又将陷入一片红海。

“拖底拿地”催生代建需求

近年来,土地投资呈现“国进民退”现象,为了完成土地出让任务,地方城投托底拿地的局面层出不穷,城投作为拿地主力之一,2021年以来拿地数量占比稳居高位。但由于部分地方城投公司不具备项目开发经验,品牌优势也相对不足,因此只负责“拖地拿地”但不开发,催生了市场上大量的代建需求。

据克而瑞统计,2022年一季度城投拿地宗数占比高达90%。2022年末财政部明确规定“严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口”,在一定程度上约束了城投拿地力度,2023年整体有所放缓,一、二季度分别占比35%、25%,三季度回升达到了51%。而2021、2022年城投拿地项目的开工率则分别仅有38%和8%,远低于整体水平。

数据来源:克而瑞,钛媒体整理

债务引发负面事件频发,需借助代建回转资金

今年7月份政治局会议提出“一揽子化债方案”,化解隐性债务重新回归大众视野,并成为地方政府的头等大事。由此可见,近年来地方政府的财政压力也在持续扩大,城投企业的债务也在持续攀升。

据克而瑞对339家涉房城投企业统计,城投债总计超过3万亿元,加权平均净负债率自2019年起持续攀升,2022年已经达近9成,现金短债比也持续走低,从0.96降至0.58。现有偿债能力不足,部分城投票据逾期、债券违约等负面事件频发,也在进一步拉低城投拿地的开工率。

同时根据上海票交所10月11日公布名单整理统计, 2023年9月发生逾期的存续债城投主体数量为38家,没有延续8月的走低趋势,出现小幅回弹。截至2023年9月末,4家未对外披露逾期相关金额,其余34家存续债城投主体披露的累计逾期发生额合计50.75亿元。城投逾期趋势仍在持续,一定程度上反映出这些城投主体存在短期偿债压力较大、流动性较为紧张等问题。这也使得城投平台更急迫要借助代建盘活项目、回转资金,增加现金流,脱离困境。

良好政策环境+城中村改造提速助力代建发展

从各区域分布来看,代建项目主要集中在长三角,其次是珠三角。据克而瑞统计,2023年前三季度长三角代建项目数占比过半,达55.4%;其次珠三角代建项目数占比18.9%,环渤海和中西部14.4%、11.9%。

数据来源:克而瑞,钛媒体整理

其中长三角主要由于依托良好的政策环境,以浙江为例,浙江的代建发展在我国各省市中相对较早,1995年宁波就在海曙、江东、江北三区安居工程中尝试了委托代建。其次浙江省不仅对政府代建制度探索较早,也最先在模式上进行创新,是国内首个安置房引入代建制度的试点城市。不仅激发了市场需求,也在一定程度上促进了浙系代建企业的发展,绿城管理、蓝城集团、蓝绿双城均为浙西企业。

今年以来,福建省、厦门市、沧州市也在陆续出台代建制实施办法,据不完全统计,北京、浙江、江苏、广东、山东、陕西、甘肃等省份均有类似制度。规定在一定投资金额以上的政府项目,均须采用招标等方式选择专业化的项目管理单位负责项目实施管理,以更好规范政府投资管理、提高投资效益。随着代建制度的不断推广,未来可能还会有更多的省市出台相应的实施办法。

4月底政治局会议首提超大特大城市城中村改造,7月以来,“城中村改造”提速,不仅迎来顶层政策落地,并多次在中央会议上被提及。城中村改造有望提升土地利用效率,同时满足城市居民提升居住环境、完善配套等需求。也为代建企业带来了新的机会。

房企纷纷布局代建并探索合作等新模式

在行业震荡下,越来越多的省市陆续出台“保交楼”措施, 同时AMC机构注资超1500亿元盘活房地产项目,以及“十四五”期间大量保租房的建设需求的目标。再加上地方城投平台手持大量优质土地亟待开发,不少房企发现了代建的机会。凭借高收益率、低杠杆以及逆周期、对资金要求相对较低等特性,代建也成为不少房企轻资产转型的选择,越来越多的房企纷纷布局代建。

据中指数据统计,2023年1-9月,绿城管理以2671万平方米新签约规模位列第一,继续领跑行业。蓝城集团和绿城发展分别位列二、三位,处于领先地位。金地管理和中原建业代建新签约规模均超过600万平方米。1-9月,房地产代建企业累计规模前五门槛已升至近700万平方米,规模竞速趋势加剧。前五企业新增代建规模总额占比为56.9%,已占据代建行业的半壁江山。这些头部企业起步早,发挥了自己的先发优势,并抓住了近年来保障性住房、城投委托等需求普涨的窗口期。

数据来源:中指数据,钛媒体整理

今年以来,东原地产明确表示发力代建业务,7月与蓝绿双城达成战略合作,截止目前已新拓5个代建项目,新增建面约64万方;8月,滨江集团在原有地产开发基础上,宣布重返代建赛道;9月,招商蛇口组建代建团队,明确轻资产赛道,积极主动参与代建业务。代建市场再次扩容。

同时也有企业在原有代建基础上,积极发展新模式,实现全面升级。9月24日,中原建业执行总裁王军推出中原建业全新升级的代建体系——中原建业代建C平台。据了解,该平台联合信托资金、AMC机构、代销机构、行业智库、建筑总包单位等资源,在片区开发、资本代建、政府代建、纾困项目盘活等方面创新合作模式,形成平台合作优势。据称,依托制度合伙平台,2023年上半年中原建业整体新签约面积增长3.7倍,达到524万平方米。

由于代建具备轻资产的业务特点,在带来高盈利的同时,利润也往往较少,想要获得高利润,关键还是要规模化,争取在行业占领一席之地,也有越来越多的代建企业选择战略合作、共同扩张。

近年来,房地产企业面临新的形势和挑战,各大房企不断调整品牌战略,顺应市场发展趋势,探寻代建这条新赛道,从而为企业发展谋求第二增长曲线。不过在市场正常运转的情况下,本应就由资金相对充足,有开发能力的企业来拿地开发,而不是在政府要求下一味的由城投拖底拿地,再寻找其他企业开发,这种模式本身是与专业化分工的市场规律相悖的。

对于城投而言,应根据自身实际情况,避免其流动性资金出现问题。虽然在本质上城投用土地开发的收益来给到地方政府作为支撑,但在没有开发经验或者资金不足的情况下,如若继续拿地,随着未来的土地收益下降,城投自身也可能会陷入债务危机,面临和开发商一样的困难局面。对于城投而言,也埋下了一个隐患。

对于开发商而言,如若历史包袱较重,无法解决根本问题。代建具备轻资产的特点,利润也往往较少,如若想单单凭借代建的微薄收入,来解决大量负债等历史包袱是不可能的,无法解决根本性问题。

综上,代建业务虽然有着广阔的发展空间,但既可能给城投埋下隐患,也解决不了历史包袱较重的开发商的根本问题,还是要客观看待。随着越来越多的房企加入,代建这条赛道势必也将陷入一片红海,随着后续的不断发展,代建行业也将越来越分化,一味地顺势转型也不一定是最好的选择。对于深耕代建的企业来说,对行业的认知越深刻,将自己的优势发挥到最大化,就越有竞争力。

(本文首发于钛媒体APP,作者|赵晨含)

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  • 说白了代建就是大地产在消耗自己的品牌形象再赚一把,饮鸩止渴罢了

    回复 2023.10.29 · via iphone
  • 说的没毛病

    回复 2023.10.28 · via netease
  • 代建是大的房地产开发商不想投入过多的资金、成本,想通过输出服务,获取利润

    回复 2023.10.28 · via h5
  • 金茂生活港啥时候能拆了重建啊

    回复 2023.10.28 · via netease
  • 我的你还在延期,磨洋工,怎么还有钱去代建其他的,

    回复 2023.10.28 · via netease

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