10月25日，上海第三批次第二轮土拍收关，总计成交共10宗地块，总出让金额478.83亿元，平均楼板价约26643元/㎡。

至此，上海第三批次集中供地全部出让完毕，2轮共计成交17宗地块，总计成交金额675.3亿元，出让建筑面积269.8万方；两轮成交的平均溢价率分别为6.67%和4.94%，较前几批次有所降低。但仍有8宗地块进入摇号阶段，有3宗溢价成交、6宗底价成交。

整体来看上海第三批次土拍市场热度平稳，与新房市场相似，板块热度分化显著加剧。

特征一：土拍规则调整，拿地门槛提升

第三批次土拍出现调整，较前几批次增加竞报“高品质建设”环节、重启招挂复合、明确装修价格标准、引导房企高质量建设。

现场竞价采取三步走：先竞价格，达到最高限价后，再竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”，若仍有多个竞买人接受最高限价和同等竞报条件的，则最终通过摇号确定竞得人。

第1轮土拍中的静安中兴地块、长宁程家桥地块和第2轮土拍中的徐汇龙华地块、宝山大场地块均重启了招挂复合，即在竞价前先打分,采用这样的方式“好中选优”。

竞报“高品质建设”环节，合计6宗地块均在竞报“高品质建设”阶段达到上限指标，即需符合绿色建筑二星级和近零能耗建筑要求。竞报“公租房比例”环节，上述6宗地块也均竞报达到上限指标，需配有7%-8%的公租房比例。

从这一新规来看，上海将切实强化住宅建设高质量发展导向，加强民生保障和公共服务功能，促进住房建设精细化、集约化、绿色化发展。对于房企来说，增加了竞品质和公租房的竞争，拿地门槛进一步提升，也对新房的品质有了更高的要求。

特征二：国央企包揽，民企颗粒无收

1、第三批次参拍房企数大幅下滑，房企拿地意愿低

第1轮中约14家房企报名参拍7宗地块，比第二批次第2轮锐减34家，也是两年来参拍房企数量最低值，本轮土拍民企身影消失，央国企“垄断”本轮土拍，资金雄厚的央企房企对多宗热门地块意向较高。

第2轮土拍29家房企报名参拍10宗地块，与上半场没有民企参拍相比，下半场参拍民企有6家，均不是首次参加，如金新城、坤和、同进、天安、安徽置地、东亚新华等。受制于资金等要求，大多采取和其他房企联合的方式。目前大部分民企拿地仍持谨慎态度，仅聚焦优质地块。

2、央国企依旧是拿地的主力军

据克而瑞数据统计，第三批次集中供地中，保利参拍幅数达到10宗，象屿、招商参拍9宗，越秀也参与6宗地块的竞拍，是本次参拍最为积极的几家房企。

从成交结果来看，17宗地块中有12宗地块被国央企竞得（包括联合体形式），另外5宗地由城投公司拿下。其中，招商蛇口、保利、象屿地产、建发地产均竞得2宗地块。中海以240亿元底价竞得本轮总价最贵的徐汇龙华地块，招商、华润拿地总价分别达到101.6亿元和70亿元，拿地金额排行靠前的房企均为国央企，体现了国央企雄厚的资金实力。

特征三：诞生集中供地以来的“总价地王”

在第三批次第2轮土拍中，中海&上海西岸联合体以底价240.16亿元摘得徐汇龙华巨无霸地块，楼面价35674元/㎡，刷新上海2023年度总价地王。

这是自2020年“围标”事件，中海被禁止三年内在上海公开市场拿地后，首次竞得的地块。这也是2021年集中供地以来上海起始价最高的地块，总价仅次于2020年由香港置地联合体以310.5亿元摘得的徐汇区黄浦江南延伸段地块。

本次地块以招挂复合式挂牌，同时涵盖了商业，住宅，办公，租赁住宅，科研等多种产品业态，配建约21.6万方办公、13.5万方商业，写字楼限高达250米。可售住宅面积约20.9万方，且不限住宅面积。住宅限高100米，容积率2.52/2.63，可打造徐汇滨江片区新的高端高层住宅小区。

与中海联手的是上海龙华建设发展有限公司，二者的权益占比目前未知。后者由上海西岸开发（集团）有限公司持股100%，隶属上海市徐汇区国资委。

其实，这已经是中海今年第三次超百亿拿地。

在今年6月末的深圳土拍中，中海以125亿元的封顶价拿下了深圳湾超级总部基地一宗涉宅地块，楼面价6.03万元/㎡，溢价15%。该地块起拍价高达108.98亿元，也是深圳土拍历史上起拍价最高的宅地。

9月中旬，中海以128亿元的总价竞得广州市海珠区上涌果树公园北侧地块，楼面价约5.22万元/㎡。

在拿下上海地王的10月24日，中海在北京以33.8亿元的底价摘得北京丰台宅地。

特征四：部分地块房地联动价上涨，稳定楼市预期

上海第三批次土拍中，多宗地块房地联动价较周边新盘及近两年出让地块均有所提升。

在第1轮土拍中，青浦朱家角、西岑板块均涨幅在5%以上。例如青浦朱家角板块，房地联动价上涨2000元/㎡。三批次新出让地块房地联动价为4.4万元/㎡，而去年7月出让的安徽高速、同润地块房地联动价均为 4.2万元/㎡，

在第2轮土拍中，青浦赵巷地块，房地联动价上涨1500元/㎡。三批次新出让地块房地联动价为5.6万元/㎡，去年12月，厦门国贸以溢价率8.96%，总价约33.08亿元拿下该镇佳恒路南侧打包地块，其房地联动价为5.45万元/㎡。

适度调高联动价，一方面能加强购房者信心，稳定楼市预期，另一方面对刺激开发商的积极性有一定作用。

特征五：板块热度分化加剧

第三批次共17宗地块，最抢手的地块是第2轮的青浦赵巷，吸引24家竞买人参与争夺。第1轮最抢手的长宁程家桥地块，因长宁宅地供应稀缺，这宗地块共8家房企参与。

在现场竞价阶段，22轮报价之后地块即达到最高限价，24家竞买人均选择进入竞报“高品质建设”阶段。且均接受绿色建筑及超低能耗建筑上限指标：二星级+近零能耗建筑要求，竞报上限指标8%公租房比例，全部进入摇号阶段。

在24进1 的角逐中，最终华发成功摇中该地块，成交总价即最高限价17.33亿元，成交楼面价26279元/㎡，溢价率10%，房地联动价5.6万元/㎡。

除赵巷地块受到热捧，其余地块热度平平。在嘉定新城商住地块、闵行浦江镇地块的竞拍中，均有房企在竞品质和公租房阶段选择退出。松江洞泾、嘉定南门地块虽有溢价但未封顶，房企出价都较为谨慎。此外，浦东合庆地块和祝桥地块均由地方国企托底。

今年的上海前两批次土拍，市场反响不俗，开发商在上海拿地热度不减。但是第三批次土拍，没有延续前两批次的热度。核心区域地块较热，郊区地块遇冷，冷热分化明显。

此前，财政部发布2023年前三季度财政收支情况，其中，国有土地使用权出让收入30875亿元，同比下降19.8%。根据中指数据统计，截止目前，上海2023年总计成交60宗地块，土地总成交金额1836.7亿元。目前这一规模位居全国第一。

60宗含宅用地中，保利、招商在上海今年的新增5宗地块，实现了在上海的大幅补仓，象屿、建发也各自增储4宗；绿城、中国铁建、华发和华润则均斩获3宗地块。仅上述房企竞得的地块总量来看，已经达到了上海今年出让的含宅用地幅数的一半，未来市场集中度将持续走高。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）

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