近期，戴德梁行等各大机构相继发布了2023年3季度写字楼市场报告，披露北上广深四大一线城市今年3季度末写字楼租金与空置情况。延续2季度末情况，3季度租金集体下降，空置率集体走高，除广州外，其他三个城市净吸纳量在3季度表现良好。

空置率不降反增

写字楼过剩，空置率居高不下，一直是困扰大中城市的一个问题。根据戴德梁行统计数据，四大一线城市中，深圳空置率最高，达24.6%，几乎4套写字楼里就有1套是空置的。

【北京】：受新入市项目提前预租和大单成交的影响，3季度，北京全市净吸纳量由负转正，达17.5万方。尽管整体市场成交量有所回升，但除新项目入市商圈外，其他商圈表现仍呈疲软态势。空置率较上季度环比微升0.1%至17.0%。市场租赁压力持续，租金水平延续下降趋势。3季度，北京市写字楼市场租金环比下降2.7%，同比下降7.0%至307.7元/㎡·月。

【上海】：3季度，上海甲级写字楼市场多个优质项目交付入市，分布在竹园、徐汇以及普陀商圈。连续新增的优质空间让全市市场存量突破1,600万方。存量的进一步扩大导致空置率上升1.7%至19%，租金小幅下跌0.8%至282.3元/㎡·月，但新兴商圈净吸纳量反弹至10万方以上水平。

【广州】：3季度，广州市平均租金继续下探，环比下降3.4%至155.5元/㎡·月。同时，由于市场整体需求相对疲软，全市空置率环比上涨0.9%至18.9%。

【深圳】：3季度，深圳市共计17.3万方的甲级写字楼投入使用。在经济环境波动和高供应压力影响下，业主普遍采取更为直接的价格调整，全市平均租金环比下降3.1%至191.4元/㎡·月；租赁条款优惠、政策扶持及招商引资的共同刺激下，甲级写字楼需求持稳，当季净吸纳量录得12.1万方。全市空置率微升0.1%至24.6%。

根据仲量联行统计的国内41个中心城市2022年甲级写字楼空置率数据，可以看到，只有台北、香港的空置率在10%以下，其余39个城市甲级写字楼空置率都超过了10%，其中25个城市空置率超过25%，最高的长春达43.6%。

除了国内城市，过去三年，纽约、伦敦等全球主要城市写字楼空置率也在上升，根据麦肯锡统计的数据，过去三年，全球主要城市如旧金山、伦敦、纽约、休斯敦、巴黎、慕尼黑、东京的写字楼空置率均呈上扬趋势。其中，旧金山增幅最高，为12.9%；伦敦其次，为10.1%；巴黎和慕尼黑增幅最低，分别是2.3%、2.5%。

为何写字楼空置率不降反增？

写字楼的供求关系决定了空置率，在供应端，新写字楼竣工带来的供应增长：各大城市热衷于建设甲级写字楼，因为写字楼代表着城市的繁华程度、与经济和税收有关，写字楼可以为城市带来丰厚的楼宇经济，形成总部经济效应、增加税收；再加上写字楼的公建化立面，可以打造城市商务形象，缔造城市地标建筑。

然而，在需求端，办公需求下降。随着电商时代到来，对实体经济形成冲击，尤其对写字楼、商铺等非住宅物业影响较大。此外，后疫情时代，居家办公、线上办公风靡，加上宏观经济走弱，许多企业通过缩小办公空间来降低成本，对扩张持谨慎态度，最终导致全球主要城市普遍出现办公需求下降、写字楼租赁市场成交低迷，平均租金延续下降趋势。

市场趋势：短期空置率及租金承压，回暖仍需时间

受供应即经济恢复影响，短期内，四大一线城市甲级写字楼空置率仍难以有较大改变，业主承压，预计租金水平难以回升。长期，仍需要政策支持、政府招商引资，落地更多企业，增加写字楼需求，共同推动写字楼市场逐步回暖。

【北京】：截至2026年，北京写字楼市场新增供应有限，仅为100万方，其中核心商圈占15.7%。四季度，市场供应将以城市更新项目为主，体量共计为26.2万方。由于经济的恢复仍需要时间，短期内，高空置率将继续为业主施压，预计四季度租金水平将进一步下探。未来两年，随着有限的新增供应、企业经济效益的好转、以及业主做出的更多租赁策略调整将共同推动北京写字楼租赁市场逐步回暖。

【上海】：随着本季度上海市场的回暖，内资企业租赁活动变得活跃，在甲级写字楼租赁成交面积（包括续租和扩租在内）所占的比例继续提升。与此同时，11月即将举办的“进博会”势必会刺激上海整体市场，期待年底有更加活跃的租赁交易。

【广州】：四季度，全市预计还将有10.0万方新增供应投入使用。业主方积极调整经营策略，一些未来供应的入市计划受租赁方案的调整而产生延期。短期内写字楼的租金将继续回调，对于有升级搬迁或降本增效需求的企业而言，租赁市场的窗口期有利于具体需求落实的推进。

【深圳】：超50万方的在途供应预计将于四季度投入使用。供应持续放量，竞争压力下租金下行趋势将延续，新兴商务区的空置率也继续面临上行挑战。政策支持、政府招引对行业的支撑愈发显现，但提振需求端的关键仍在于经济的持续稳定复苏。

写字楼需求趋势：绿色科技与灵活办公

从目前大中城市的甲级写字楼配置来看，绿色环保和科技智能化已经成为标配。近年来，业主和租户都越来越注重绿色建筑的理念，如节能、环保和健康等。绿色环保已经成为写字楼设计的新趋势。此外，从智能门禁到智能电梯，再到智能空调等，技术的应用正在不断深入。科技智能化不仅可以提高工作效率，同时也能提升员工的工作体验。

疫情在加速变革中国当前的工作模式，虽然办公室仍然是目前中国办公模式的主流，但有诸多外企和部分行业领先者正在探索混合办公模式的可能性，即办公室办公和远程办公相结合的办公模式。此外，联合办公空间是一种新型的办公模式，正逐渐在北京、上海等城市流行起来。这种办公模式可以降低企业的租赁成本，同时提高空间的利用率。

防风险，提高写字楼利用率、消耗库存

商办领域要及早预警防范可能出现的市场风险，应多措并举、综合施策。

1、探索商服用地性质转换：

特别是像深圳这样土地、住房供应稀缺的城市。实际上，深圳一直也是这样做的，早在2020年，深圳就发布了深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》，提出：对一些符合标准的商业与公办用房改建为租赁住房。但由于其中的利益纠葛，进展非常缓慢。

2、积极开展写字楼混合使用试点：

结合城市更新政策和区域发展需要，对部分符合条件的办公楼宇，开展混合使用试点。中心城区可将老旧写字楼调整为商住办混合性质，引入酒店、居住或其他创新功能。对部分写字楼供应过剩地区，支持符合条件的办公楼宇调整为长租公寓或智能化、精生产的产业用房，以保证当地人才引进和新兴产业培育。

3、鼓励开发公司提高综合运营能力，按照产业运营思维，提升写字楼产业集聚水平：

将写字楼开发、运营与产业培育、城市功能提升联系起来，通过集聚符合区域发展定位，具有技术先进性、行业引领性的高科技企业，提升城市创新策源、产业引领功能，按照“集聚企业-培育产业-完善生态”的逻辑，推动写字楼及其周边地区的高质量发展。

4、打造写字楼类REITs，变现商办资产：

业内人士称，今年以来“消费基础设施REITs”多次被政策面或监管层提及，目前，各界都在力推REITs，消费REITs首单很可能还是来自于购物中心头部。一旦购物中心REITs走通，同属商业不动产领域的写字楼因其广泛存在、存量规模巨大以及资产管理模式更加成熟，或许将成为下一个C位选手。

其实，之前就有很多成功的写字楼类REITs案例，比如，金茂在2022年6月，发行全国首单碳中和写字楼类REITs，以长沙金茂广场北塔写字楼为标的物，发行规模达12.7亿元。今年4月，根据戴德梁行披露，某国企买家以5.1亿元的价格通过拍卖的形式，拿下虹桥世界中心D1栋写字楼，招商财富成功退出虹桥类REITs资产，此类REIT项目是在2020年7月完成发行的，发行规模为10.65亿元。

5、提振经济、培育更多企业，提高写字楼需求：

根据企查查平台梳理的数据来看，2022年，从注册与注销角度来看，北上广深四大一线城市净注册量都是正数。深圳、广州的企业迁出量都要大于迁入量。上海、北京则是迁入量大于迁出量。

从企业净注册角度看，四大一线城市的写字楼仍存在较大的需求。需要注意的是其他低级别城市，如长春、无锡、南昌、呼和浩特、贵阳、长沙、天津、西安、哈尔滨、大连等，这些城市写字楼空置率较高，应该减少商务用地的供应，让空置的写字楼被市场消化一段时间，及早预警防范可能出现的市场风险，是十分必要的。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）

更多宏观研究干货，请关注钛媒体国际智库公众号。