在政策持续利好叠加下，9月房企销售数据较8月略有修复，但整体仍处于低位，尚需时间修复，房企销售及回款压力仍大。

3季度政策主要围绕在交易层面，降低交易成本，释放购房需求。房企融资环境未得到明显改善，整体融资规模不断萎缩，民营房企融资困难，票据兑付压力较大，房企现金流仍面临较大挑战。

1、房企仍谨慎投资，龙头房企、国央企布局一二线核心优质地块为主

楼市利好传导到土地市场仍需时间，在销售端有明显起色之前，房企投资依然保持着非常谨慎的态度，即使是一二线城市，也只有位于真正具备购买力、需求支撑的核心区域的地块，才能吸引房企积极参拍。

（1）三季度土地投资无明显起色

根据克而瑞数据显示，1-9月房企新增货值、拿地金额百强的总额分别为22707亿元、10853亿元，其中拿地金额同比下降18%，同比降幅持续扩大5个百分点。

截止9月末，新增货值百强房企门槛值为53.1亿元，同比下降26%，与上月末相比降幅扩大9个百分点，新增投资缩量明显；10强、20强、30强和50强门槛均同比有不同幅度的下降，其中10强门槛的同比降幅最小，仅下降7%，龙头房企是年内投资的主力军。

三季度投资持续低迷，且第三季度与上半年相比未有明显改善。第三季度的投资力度不及二季度，三季度拿地金额与二季度相比降幅约为19.6%，同比降幅约为30%，同比降幅再度扩大。

（2）国央企拿地金额占比超六成

整体投资低迷之下，仅剩部分龙头房企、国央企在热点城市积极斩获核心优质地块，大部分民企和中小规模房企则“有心无力”，行业集中度继续走高。

截止9月末，拿地金额百强房企之中有29家为国央企，从数量上来看少于城投平台和民企，但是国央企拿地金额占比达到62%，远高于另外两类公司的投资金额占比。国央企虽然数量较少，但是平均投资力度明显强于其他房企，尤其保利、华润等龙头房企，持续占据拿地金额TOP3席位。

华润、万科、保利分列年内新增货值TOP3席位，年内新增货值均已超过1300亿元，除此以外建发、中海和绿城年内的新增货值也突破千亿元。

（3）拿地TOP10房企聚焦一二线城市

在谨慎投资的共识之下，一二线城市、核心地块成为企业投资的焦点，而大部分三四线城市则陷入无人问津的局面。1-9月投资金额TOP10房企中如华润、招商、中海、越秀等企业拿地高度集中于一二线核心城市，在一二线城市的投资金额占比超90%。

2、房企销售压力仍大，央国企韧性较强、中小房企竞争力不足

据克而瑞最新统计，TOP100房企2023年9月单月操盘金额为4042.7亿元，环比提升17.9%，同比降低29.2%，同比降幅有所缩窄，但仍保持在高位。百强房企单月业绩规模延续下半年以来的低位。

TOP100房企1-9月实现销售操盘金额41567.4亿元，同比降低11%。从业绩同比来看，目前规模房企整体仍陷负增长困局，9月单月业绩同比降低的企业数量超过七成。分季度来看，百强房企2023年前三个季度的业绩规模均保持在历史低位。7月以来累计业绩增速由正转负，第三季度单季度业绩规模同比降低32.1%，且明显低于第一、第二季度。

2023年以来，百强房企格局持续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力仍不足。

国央企仍为榜单前列的主力，从TOP20房企也可以看出，1-9月累计操盘金额同比上涨的基本全为国央企或优质民企，增幅在6%-73%之间，保持较高的韧性。挤进TOP10的除了碧桂园、龙湖和金地为民企外，国央企或者有国央企背景的企业仍占主流。以碧桂园为首的大型房企，虽位居榜单前列，但同比仍有所降低，碧桂园降幅超4成，其余中小型民企的竞争力更是愈加凸显不足。

3、18家房企回款率平均值81%，整体呈下滑趋势

根据易居研究院及365财经发布数据统计，2023上半年共计18家房企披露回款数据，18家房企回款率平均值为81%。

在严峻的大形势下，很多房企也将回笼资金作为首要任务，并提出“回款制度化”。2021-2022年房企普遍加速销售回款，但2023年上半年相比近三年呈现下滑趋势。回款率较低反映了房企运营能力偏弱，可能对后续业务发展造成拖累。招商、中南、金地、阳光城回款率偏低。

数据来源：易居研究院，365财经

上半年仅18家房企披露回款率数据，不足上市房企的10%，这也说明还有大批量的房企真实回款率表现并不佳，而销售回款是房企现金流转的基本保障。如若销售不顺畅，回款速度放缓，将会导致后续交付滞后、烂尾等情况，直接制约着开工、投资的积极性。

4、融资规模不断萎缩，民营房企融资困难

2022年底以来，房企融资端不断有利好政策出来，以“金融十六条”为代表，“三支箭”将开发企业纳入支持范围，但受益房企有限。第一支箭信贷融资支持力度不及预期，第二支箭债券融资、第三支箭股权融资支持范围有限，仅惠及个别房企。

房地产风险未得到有效化解，居民消费信心不足，市场持续下行，融资市场也因为现金流紧张、偿债能力不足而受到影响，融资规模不断萎缩。

（1）融资总量创2020年以来单月次低，境内债为主

据克尔瑞数据，2023年9月，80家典型房企的融资总量为353.82亿元，环比减少44.1%，同比减少48.5%，单月融资规模大幅减少，最近几年来仅略高于2023年5月份的水平。

9月房企发债96亿元，环比减少74.2%，同比减少78%。由于9月仍没有房企境外发债，因此96亿元全是境内债，其中公司债发行24亿元，环比减少73.5%，同比减少81.2%；中期票据发行72亿元，环比减少61%，同比减少55.5%。境内发债的企业仍然主要是华发、金融街、金隅等国企央企。

9月没有房企境外发债，而境内发债的企业仍然以国央企为主，可见民营房企融资困难的情况并没有得到缓解。

从全年累计数据来看，1-9月80家典型房企的累计融资总量为4902.66亿元，同比减少21.64%。房企发债规模达2600.55亿元，其中境内债券为2519.33亿元，占比为96.88%。

（2）以国央企发境内债为主，融资成本整体可控

从融资成本来看，9月80家典型房企新增债券类融资成本为3.8%，环比提升0.67pct，同比提升0.64pct。1-9月80家典型房企新增债券类融资成本3.58%，较2022年全年下降0.64个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升1.04个百分点，境内债券融资成本3.43%，较2022年全年降低0.11个百分点。

9月没有房企境外发债，而由于境内发债的企业仍然主要是华发、金融街、金隅等国企央企，因此境内融资成本继续保持在较低的水平。

5、房企票据逾期压力犹存，出险房企仍是“重灾区”

从房地产企业票据持续逾期情况来看，据诸葛数据研究中心统计，2023年3月至8月末发生3次以上票据逾期，且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量1519个，环比增加1.1%，占全部票据逾期企业的比重环比降低2.1%至63.34%。

整体来看，票据持续逾期企业仍然有6成以上来自房地产，行业资金压力犹存。

数据来源：上海票据交易所，诸葛数据研究中心

出险房企更是深陷其中，成为票据逾期重灾区，截至8月依旧是票据主要的违约主体，而且出险房企仍然存在逾期新增的潜在风险。

从近三个月的新增逾期企业来看，绝大多数房企票据持续逾期情况相对稳定，新增逾期主要集中在地方型中小房地产公司以及出险房企。

票据逾期是房企现金流紧张的一个信号弹。过去房企高杠杆之下，过度使用票据融资，如今外部融资收紧、各方信心不足，房企为应对资金流动性危机，折价出让资产、牺牲利润式以价换量，从而使其面临更大经营挑战，如此循环反复，票据兑付压力倍增。

持续逾期或反映企业现金流状况较差，而且也会对企业信誉形象造成不良影响。要知道，信用状况越好，票据流通就越顺利，融资成本就越低；反之，面对短期的资金流动不足，则只能自寻他路。

短期来看，在销售回款、融资均未明显改善的状况下，房企现金流仍面临较大挑战。未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。

事实上，如果像恒大一样的爆雷房企在资金链断裂后一直无法对剩余土储进行开发和销售，后面将出现持续性的资产减值和土地回收，最终债务窟窿将越来越大，除了“保交楼”背后的购房人和利益相关方外，很多人都将一无所有。更严重的是流动性风险变成整体性的资不抵债。

因此，出险房企冲破资金困局、加速项目销售及回款仍然是当前重要任务之一。（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含、王健）

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