9月11日，广州完成了近期一系列楼市新政出台后的首场土拍。

其中，位于海珠区的上涌果树公园北侧地块（以下简称“海珠地块”），由中国海外发展（0688.HK，以下简称“中海地产”）摇号竞得，成交价约127.9亿元，折合楼面价约5.22万元/平方米。

位于番禺区的大石新光快速西侧地块（以下简称“番禺地块”），由山西金振德房地产开发有限公司（以下简称“山西金振德”）摇号竞得，成交价约10.8亿元，折合楼面价约2.26万元/平方米。

值得一提的是，海珠地块是广州土拍历史上总价第五高的地块，也是今年广州出让的第二宗总价过百亿元的地块，仅次于4月份，由华润置地（01109.HK）以197亿元竞得的番禺长隆地块。

今年第二宗百亿地块

9月11日下午，海珠地块和番禺地块的拍卖摇号结果出炉，让这场自9月8日就已进行的土拍，终于落下帷幕。

在这场历时多日的土拍中，关注度更高的是海珠地块。据悉，该地块是海珠区史上总价最高的地块，起拍价约111.2亿元，项目位于海珠区政府对面，占地面积约17.7万平方米，总建面约36.37万平方米，涉及居住、交通、商务兼商业、服务设施等用途。

在9月8日的竞拍环节中，海珠地块经过85轮竞价达到最高限价后进入摇号阶段，一共有16家房企参与角逐，包括保利发展（600048.SH）、中海地产、华润置地、招商蛇口（001979.SZ）、越秀地产（00123.HK）、华发股份（600325.SH）、珠实集团、广州地铁等十余家国央房企。

众房企奋力争夺海珠地块的原因，一方面是项目面积大、涵盖多种业态，另一方面则是项目建成后的获利空间。钛媒体APP了解到，海珠地块位于广州中心区核心地段，区域成熟且配套较好，购房者关注的区域、交通、教育、商业等都能得到很好满足。

比如在交通方面，海珠地块紧邻广州大道，靠近在建的地铁11号线上涌公园站、逸景路站。教育方面，项目规划有学校用地，同时配备幼儿园、小学和完全中学。商业方面，周边有万达广场、合生新天地等大型商业体，根据规划项目建成后将自带部分商业。

广州市房地产行业协会航拍图片

值得一提的是，海珠地块周边近年来新房较少，仅有保利四季和颂、中国铁建西派粤府两个新盘，目前网签成交均价约在8万元/平方米。未来项目建成后，将为当地新房市场注入活力，去化难度预计较小。

二手房方面相对活跃，链家网数据显示，海珠地块所在的广州大道南片区内二手房挂牌量为607套，均价约4.1万元/平方米。

图源：链家网

另据广州市房地产行业协会统计，9月中旬至10月上旬，广州招拍挂市场还将有12宗地块等待竞拍，除去此次出让的海珠地块，剩余地块总起拍价接近200亿元。

近期楼市政策利不断

近段时间来，广州与“首个”一词的关联度极高。

从时间先来看，8月30日，广州成为首个落实“认房不认贷”的一线城市。有消息称，番禺区某项目在政策出台后不但看房人数变多，成交量也在往上涨；白云区某项目在新政后这几天都有购房者连夜来看房，增城区客户成交量也开始抬升。

统计数据显示，8月31日，广州的新房网签量约266套，而在之前的7月份和8月中上旬，广州每天的新房网签一般都在100套左右，政策对于市场的带动较为明显。

但上述政策利好影响并没有持续多久，进入9月后，广州新房市场开始走下坡路。中指研究院数据显示，9月4日至10日，广州新房住宅供应面积约9.76万平方米，环比增加4.4%，同比下降67.5%；新房成交约9.77万平方米，环比下降31.4%，同比下降8.8%。

二手房市场的热度也有所下降，以海珠区为例，广州市房地产中介协会数据显示，9月4日至10日，海珠区二手房网签量约239套，环比下降6.64%。

9月8日，广州成为首个“取消限价”的一线城市，即开发商在项目开盘前需要向相关部门报备价格，但是官方不再设定指导价，开发商可以自行决定价格，可以根据市场情况自由涨跌，房价“可涨可跌”。

“限价令”是稳房价的重要行政手段，从2016年开始实行，无论市场情况如何，项目开盘价都必须稳定在某一幅度范围内。放开“限价”意味着定价权回归市场，开发商能更加主动的把控市场走势，不仅会增加市场的流动性，除了能更好满足购房者的需求之外，还能助力开发商降价跑量、加速回款。

9月9日，广州传出房贷及利率下调的的消息，成为首个“房贷突破LPR下限”的一线城市。

据悉，广州首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例不低于30%，利率下限为LPR-10bp；二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例不低于40%，利率下限为LPR+30bp；在广州有2套及2套以上，暂停发放。

新政从9月8日起执行，9月8日之前（不含9月8日）已完成买卖合同或房地产买卖合同网签的，按原规定执行。

具体来看，在广州有1套住房但无贷款记录或者已结清贷款的，购买二套房执行三成首付比例，利率为LPR-10bp；有1套住房但未还清贷款的，二套房执行四成首付比例，利率为LPR+30bp。相比调整之前的政策，调整后的二套房贷首付比例有明显下调，有1套住房但无贷款或者贷款已结清，首付比例下降了二成，有1套住房但未还清贷款的，首付比例下降了三成。贷款利率也相较此前的LPR+60bp有明显下降。

中指研究院指出，从此次下调二套房贷首付比例及利率的利好对象来看，主要是针对在广州拥有1套住房且有一定支付能力的改善人群，无需通过“卖一买一”来置换，同时也有利于加快二套房改善需求的释放。与此前“认房不认贷”政策不同的是，此次执行政策主要针对二套购房人群，大大降低了二套房的置业门槛及购房成本。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）