继成为首个官宣“认房不认贷”的一线城市后，广州又成为首个首套房利率下限突破LPR的一线城市，此外，广州二套房首付比例下调、实际操作中取消“限价令”，近期新政密集落地。

广州自8月底成为首个松绑楼市政策的一线城市后，楼市成交量和土地市场热度都有回升。

9月11日，位于广州海珠区的一宗巨无霸地块拍卖摇号结果出炉，中海地产以约127.89亿元的总价拿下该地块。这幅地块是广州土拍历史上总价第五高的地块，也是今年广州出让的第二宗总价过百亿的地块。

降首付、降利率

9月10日，据广州日报，广州首套房贷突破LPR下限，成为首个突破下限的一线城市。

具体信息来看，目前广州最新政策为：

首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例不低于30%，利率下限为LPR-10bp；二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例不低于40%，利率下限为LPR+30bp；在广州有2套及2套以上，暂停发放。

新政从9月8日起执行，9月8日之前（不含9月8日）已完成买卖合同或房地产买卖合同网签的，按原规定执行。

也就是说，广州的二套房首付比例最低为40%，利率下限为LPR+30bp，并没有打破央行、金融监管总局制定的二套房利率下限。首套房首付比例是30%，没有出现此前传闻中的20%，但利率比LPR下浮了10个基点。

新旧政策对比：首套利率下降10bp，二套松绑力度大

首套房方面，9月9日新政之前刚刚落地了“首套房认房不认贷”，首付比例统一为30%。所以，首付比例上，9月9日新政无变化；但利率方面，从最低4.2%（与5年期LPR利率持平），降低为4.1%，也就是LPR-10bp。

二套房方面，广州此前的首付比例为50%（普宅）-70%（非普宅），新政降低至40%。利率方面，此前二套房利率为LPR+60bp，这也是此前的全国二套房利率下限。现在广州二套房利率为LPR+30 bp，比新公布的全国二套房利率下限高10 bp。也就是说，广州二套房利率下调了30 bp。

其他一线城市或有望跟进二套房松绑政策：

此前，四大一线城市都落地了首套房“认房不认贷”，解决了一批刚需的上车问题。

广州率先把二套房的首付比例，从50%-70%，大幅降低至40%，贷款利率降低了30个基点。

目前，深圳、北京、上海的二套房首付比例仍然高达60%-80%，其中深圳二套房利率上浮60个基点，北京、上海上浮105个基点；二套房准入门槛仍高，有望有序跟进二套房松绑政策。

随着限购门槛降低，首付比例降低，利率水平降低，一线楼市回暖将越来越显著，从而带动全国的回暖。

取消限价

根据财联社报道，广州近期已经取消了楼盘限价政策。比如琶洲南TOD项目，144㎡以下户型备案价调升到22万/㎡，之前备案价是14万/㎡以内。开发商在项目开盘前仍然需要向相关部门报备价格，但是官方不再设定指导价，开发商可以自行决定价格，可以根据市场情况自由涨跌，房价“可涨可跌”。

“限价令”是稳房价的重要行政手段，从2016年开始，无论房价是上涨还是下跌，都必须稳定在某一幅度范围内，否则就无法网签。去年9月，新盘备案价还是往上可以上浮10%，往下可以下调20%。

广州也是四大一线城市中首个松绑限价政策的城市。放开“限价”，意味着定价权回归市场，开发商能更加主动的把控市场走势，不仅会增加市场的流动性，除了能更好满足购房者的需求之外，还能助力开发商降价跑量、加速回款。这对楼市复苏来说，是一个积极的信号。

其他一线城市有望取消“限价”

限价令与摇号引发的抢房浪潮，在上海、深圳等一线城市频发。

2023上半年，深圳海德园A区最后一批房源获批入市，保守估计项目的一二手房价倒挂差额在3万元/㎡以上，此次销售的最小户型约86㎡，价差约206万元，最大户型约161㎡，价差约386万元。

作为上海顶级大平层豪宅，云锦东方上半年推出200㎡以上的大户型产品，项目的一二手房价倒挂差额在7万元/㎡以上，即便购买的是最小户型，也有2000万元以上的利润。

从市场反映来看，深圳海德园和上海云锦东方的火热是由“高倒挂”造成的，而“高倒挂”这一现象则是“限价”无意衍生出来的产物。

“限价”的初衷是为了抑制房价快速增长，通过行政手段干预房地产市场，政策为了保护大部分人的利益，但也让小部分人钻了空子，由此产生了一系列的社会影响。长久来看，不利于地产市场良性循环，甚至助长投机套利的情况。

价格倒挂导致真实住房需求的购房难度增加，其他一线城市后期有望根据各地各区域情况，适当放开限价，使项目入市时的售价更接近市场真实价格，避免投机炒作现象。

优化限购

一线城市是楼市的风向标。目前，一线城市中广州首付比例和房贷双双降低，上海和深圳限购政策也在优化。

9月7日，深圳放开了港澳台人士购买商办物业和商务公寓的套数限制，此前这一商办的“限外令”已经执行了16年。

上海也定点进行放松限购：9月7日，临港调整重点支持单位的人才工作年限要求。根据临港新片区的产业发展导向及城市功能发展需求，拟建立人才住房政策重点支持单位清单。在重点支持单位工作的人才，工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。

深圳和上海率先在限购门槛试探，意味着一线城市的非核心区域未来很可能取消限购，若楼市复苏不及预期，也不排除核心区松绑限购。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）

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