房地产政策的东风似乎并没有吹向贝壳-W（02423.HK）。

K线图显示，进入9月，贝壳-W股价曾在9月4日迎来大幅拉升，涨超19%，而后进入下跌走势，又于9月6日止跌转涨，并创下近5个月来的股价高点50.6港元，但很快又开始转跌，并已连跌两个交易日。

截至9月11日港股收盘，贝壳-W股价报收44.55港元，跌3.68%，当前公司总市值约1674.69亿港元。

消息面上，8月25日，住房城乡建设部等三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确了“认房不认贷”的认定标准，并明确该项政策被纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

一个星期后，四大一线城市率先完成对该项政策的落实，另有众多城市紧随其后，同时还有不少城市亦先后出台“取消限购”。截至9月11日，全国范围内已有包括东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、兰州、济南、青岛等9个城市全面取消限购政策，郑州、厦门、长沙等近30个城市针对局部区域或群体进行优化。

另有数据统计，2023年9月上旬，是中国房地产市场政策发布最密集的10天，累计各地发布房地产调控政策高达56次，涉及多个一线、二线及三线城市。

对于政策的出台，曾有消息指出，限购、限贷、限售等限制性政策，是过去在房地产市场过热阶段出台的抑制投机炒房的措施，在当前房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，继续执行已不合时宜。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦表示，接下来的政策趋势是很多城市会慢慢退出限购。但即便取消限购，市场反弹的可能性不大，因为大家的买房行为、消费模式已经发生改变。

受政策影响，不少城市的楼市迎来较大改观，新房及二手房方面都有不同程度的表现。

一线城市方面以深圳为例，数据显示，8月30日官宣“认房不认贷”后，乐有家门店成交量便开始逐日递增。新政后首个周末（9月2至3日），门店成交量对比此前周末行情涨幅明显，创下了3月中旬至今的周末最高峰，9月3日当天的成交量表现突出，是今年以来的第二高点，非常接近2月的单日最高值。

二线城市方面以郑州为例，该市是全国首个全面实施“认房不认贷”的城市。诸葛找房数据显示，今年8月，郑州新建商品房成交6998套，环比下降15%，同比下降3.3%；二手房成交8021套，环比下降9.3%，同比上涨11.7%。

对此，光大证券表示，“认房不认贷”政策的落地，预计在一线城市中，中短期效果会较为明显。一方面，置换需求抬头将带动二手房挂牌量提升，同步拉升二手房成交量；另一方面，市场上中高端需求量也会进一步提升，置换需求入市会更为积极。

信达证券亦发布研报称，2023年9月第2周（9月4日至10日），新房和二手房成交环比回落。8月中下旬新房成交持续环比回升，进入9月后新房成交面积有所回落，本周环比下降41%，同比跌幅扩大至26%。其中二线城市环比下降幅度较大。二手房成交保持较强韧性，本周环比小幅下降4%，同比增速上升至接近40%。其中二线城市二手房成交面积同比大幅增长。

财通证券也指出，二手房销售改善而新房销售仍弱。一方面，9月前7天四大一线城市新房销售面积同比增速降幅走扩，跌幅超四成，两年平均增速下行，环比8月下旬也明显回落；另一方面，深圳、北京二手房成交面积合计同比增速转正，周度环比也有上行。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）