8月25日，绿城中国（03900.HK）发布2023年度中期业绩公告，并于8月28日召开2023年度中期业绩发布会 。财报显示，近年上半年绿城中国总合同销售金额约1342亿元，同比增长19%，位列行业第7。自投销售额982亿元，同比增长16%，位列行业第8；自投权益销售额633亿元，同比增长40%，首次跻身TOP10，位列行业第9。 

数据来源：企业中期业绩报告，中指数据

除了销售额表现亮眼，绿城中国上半年实现净利润46.41亿元，其归母净利润25.45亿元，同比增长41.3%。据中指不完全统计，目前披露中期业绩或业绩预告的80家房地产相关上市企业中，有49家企业亏损，占比超过60%。，在普遍业绩惨淡的背景下，绿城又是如何实现涨超4成的呢？

数据来源：企业中期业绩报告

绿城中国董事会主席张亚东在业绩发布会中再次强调，现在房地产行业出现了4个变化：从增量时代发展到了存量时代；供求关系从供大于求发展到供小于求；市场结构从刚需为主的阶段发展到了改善为主的阶段；房屋功能从金融属性回归到居住属性。那么当前绿城中国又是如何适应这4个变化，穿越周期的呢？

聚焦投拓一二线城市，占据核心资源

据中指数据统计，2023年上半年，绿城中国拿地权益金额达到251亿元，位列房企上半年拿地权益金额排行榜的第5位。且在拿地权益金额top10企业中，绿城的拿地销售比位列高位，且控制在政策要求的40%红线范围内。而万科、保利、中海和招商蛇口则缩减拿地规模，拿地权益比低于30%，这也给绿城提供了未来业绩赶超的机会。

数据来源：企业中期业绩报告，中指数据

然而虽然绿城在拿地扩张，其在拿地布局上，坚持“狙击聚焦、精准高效”的投资策略，绿城主要聚焦核心一二线城市，一二线城市的新增货值占比高达89%。一二线城市核心地段的资源占有更具备改善盘的特性，综合考虑现有趋势下的去化流速和利润，以保障业绩的实现。

加大权益购地比例，提升自身盈利，规避合作风险

在营业收入、毛利均不及去年同期的情况下，公司的股东应占利润、每股基本盈利却均较去年同期大幅增长。事实上，合约销售规模大幅增长，每股盈利略有增长、持平，乃至微降的企业非常普遍。绿城何以表现的与众不同呢？

这主要是因为，绿城管理层发现了行业发展模式的转变，并随即提高开发项目权益，最终使绿城在行业毛利率大幅下降的背景下，股东应占净利和每股盈利实现了逆势增长。

上半年绿城的权益拿地金额为251亿元，拿地权益比率达到79%，权益比率在去年76%的基础上再提高3个百分点。拿地权益比率的提高，不仅可以提高自身的盈利能力，还可以尽可能规避合作的风险。

产品层面从客户需求出发不断创新，顺应改善需求大势

在当前市场进入存量时代，供需关系发生转变的背景下，市场结构也转变为以改善需求为主，住房回归居住属性。在产品结构上，绿城的产品以改善型为主，刚需部分相对较少，也正好顺应了当前的市场大势。

在产品创新上，绿城不断在实践中突破，从丹桂花园、杭州九溪玫瑰园到诚园、蘭园的园系，再到凤起系典藏作品，绿城的产品创新也一直行走在行业前列，是“自我+用户”驱动的结果，真正的做到了从客户出发，为客户创造极致标准的产品、不断进化的产品。

据第三方机构评估，绿城产品平均溢价率超20%，更有甚者溢价率超50%（数据来源：房天下）。据绿城官方数据显示，其二手房相对周边项目溢价率更高。如绿城·合肥翡翠湖玫瑰园首开价约9500元/m，如今二手房价约4.6万元/㎡，涨幅约384%；合肥绿城招商·诚园首开价约2.2万/m，如今二手房价约3.2万/㎡，涨幅约45%(数据来源于绿城官方公布)。再如杭州绿城江南里中式院墅，当周边3公里二手房售价6万/㎡时，绿城二手房却售价10万+/㎡；据贝壳数据显示，对比昆明高新区板块均价，整个区域房价最贵为绿城诚园，挂牌均价约1.8万/㎡，高于整体板块成交均价约7000元/㎡，这都说明业主对绿城产品的认可。

据中指研究院发布《2023中国房地产顾客满意度调查报告》显示，绿城2023年顾客满意度达到91.2分，且涨幅高于TOP10均值。从城市来看，绿城在其聚焦的25个核心城市中的20个城市满意度位列前五位。

在当前市场产品快速的迭代更新，极为“内卷”的情况下，在产品力方面脱颖而出是重中之重。正是绿城对用户需求的不断钻研以及对产品的品质坚持，才让其产品在当前市场环境下有着较强的竞争优势。

积极优化债务结构，保障资金流动性

对于房地产企业而言，企业的长期发展需要轻装简从。面对弱复苏的市场，房地产行业分化持续加剧，资源持续向头部优质房企聚拢，“强者恒强”的格局日趋明显。其中，绿城短债占比稳定在20%左右，现金短债比2.2倍；融资成本持续降至4.4%。

2023年上半年，绿城中国的销售回款率保持109%高位，有效支撑现金流及再投资。绿城的现金短债比为2.2倍，符合三道红线要求，具备较高的偿债能力。与此同时，绿城积极优化债务结构，上半年短债金额310.6亿元，1年内到期借款占总借贷的21.8%，维持在较低水平，债务结构相对合理，为公司后续发展提供强有力的支撑。

数据来源：企业中期业绩报告

“降本增效、运营提速“双管齐下

绿城中国在控制成本方面也有着出色的表现，人力成本、日常运营成本和销售开支均有明显下降，尤其是销售开支同比降幅近3成。其营销费用的下降，得益于绿城更精准有效的营销策略，在持续落实降本增效的基础上，仍能实现销售业绩的平稳提升。

在运营提速方面，绿城上半年进一步缩短各项标准化流程的周期，从拿地到首次开盘的平均周期仅为4.7个月，同比下降22%。做好了拿地前的充分研判工作以及拿地后的营销铺排，缩短了开发的周期，加速开发节奏。

南北差异实大，不能全部照搬，产品外的其他配套也不容忽视

不过对于绿城来说，南北方除了产品的喜好及建筑规范不同外，需要注意不同产品线对南北方的适配度，还要注意园林等其他配套的适配性。一向主打园林的绿城确实对园林的造诣深厚，在南方备受欢迎。但到了北方，气候环境不同，其后期的维护成本也会加大，实景四季的兑现也可能差强人意。

一开始确实可以给北方客群带来差异化从而达到眼前一亮，吸引不少客群。但入住后的客群也普遍反映其园林的实用性不高，一年大部分时间的观感也没有想象中尽人意，夏季蚊虫也普遍较多，并表示后续可能也不会为此买单。因此回归居住属性本身，除了产品创新外，园林景观等配套因地制宜的升级也不能忽视。

在行业调整阶段，能够穿越下行周期，必然是那些始终将高品质产品作为核心竞争力的企业。此外，绿城中国及时意识到房地产市场的变化趋势，做出战略调整，下半年对绿城来说可能是个弯道超车的好机会。不过，各大房企也陆续意识到了产品的重要性，加快步伐探索更好的产品。绿城也需要更用心的钻研产品及配套，在细节上不断突破，维持自己在行业上的优势才行。(本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含)

更多宏观研究干货，请关注钛媒体国际智库公众号；对话框输入【房地产报告】，可免费领取重磅报告《新政策、新形势：房地产前景展望及投资机会分析报告》全文。

公众号