最近一段时间，房地产政策密集出台，中央及地方政策利好接连落地，使得全国楼市迎来新一轮调整。

概括而言，主要涉及三个方面：首先是，全面执行首套住房“认房不认贷”政策；其次是，明确下调首套、二套首付比例下限至20%和30%，下调二套房贷利率下限至5年期以上LPR+20基点；最后是，降低存量首套房贷利率。

据钛媒体APP不完全统计，截至9月3日，全国已有十余个城市先后确定实行“认房不认贷”政策，包括重庆、成都、南京、武汉、长沙、厦门、南宁、广州、深圳、中山、惠州、佛山、东莞、鄂州、北京、上海、无锡等地均已官宣。

值得一提的是，有市场消息表示：在上述城市宣布执行“认房不认贷”后，当不少城市的带看量及挂牌量均有明显提升，尤其在北京、广州等一线城市，在政策官宣当天就有不少楼盘喊出“今夜不打烊”、“折扣收回”、“涨价1%”、“最低首付20%”等口号；深圳、上海等城市则是在周末迎来“咨询潮”、中介门店忙不停。

政策利好频出，四大一线城市接连响应

从时间上看，这波行情在8月25日开始初现端倪。

8月25日，住房城乡建设部等三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确了“认房不认贷”的认定标准，并明确该项政策被纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

上述《通知》下发后，不到一个星期，广州官宣、成为“第一个吃螃蟹的人”。8月30日，广州市人民政府办公厅发布关于优化广州个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

当晚，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局发布关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，第二个“认房不认贷”的城市诞生，政策自2023年8月31日起施行。

随着广州、深圳陆续发布“认房不认贷”政策，一方面加速了其他城市的政策落实，另一方面，也带动了当地市场风向。据悉，广州政策落地后不久，网上便传出“白云保利珑明公馆项目优惠回收及涨价通知”，不过很快，开发商保利发展（600048.SH）否定了该消息的真实性。

8月31日晚间，第二则楼市利好政策释放。央行、金管总局下发通知称，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

9月1日，上海市住建委等四部门联合印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，并表示从次日（9月2日）起执行“认房不认贷”政策。当晚，继广州、深圳、上海后，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局三部门联合发布重磅楼市解绑新政认房不认贷——《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。

自此，四大一线城市均已落实“认房不认贷”。同时，包括武汉、中山、南京、东莞、惠州、无锡、苏州等城市也都陆续出台相应政策，截至目前已有十余个城市进行官宣。

另据中指研究院数据指出，上述政策直接利好两类人群，一类是外地有过贷款记录、在本地无房的刚需家庭；一类是本地“卖一买一”的置换/改善型家庭。政策优化后，这两类人群再购房首付比例及贷款利率将得到较大改善，同时房地产相关税费也有望按首套执行，对于降低家庭购房门槛、降低购房成本有显著效果。

周末楼市火热，但成交量有待修复

自官宣“认房不认贷”后，四大一线城市均有不同程度地表现。

聚焦深圳来看，钛媒体APP了解到，在政策发布后的第二天（8月31日）下午，其在诸葛找房平台上的二手房源新上2082套，较前一日增加9.06%，但二手房挂牌均价却较前一日下降2.08%至67213元/平方米。

深圳福田区某品牌房产中介邓经理告诉钛媒体APP，政策出台后，前来门店咨询的客户较之前增加了很多，其中有真正想买房的、也有持观望态度的客户。“目前二手房源挂牌量很多，不过价格还没有反应上去，估计还会维持现状一段时间。”

邓经理表示，刚需购房者的意愿明显比之前强烈了很多，但对于改善型购房者而言，持观望态度的占比仍然较多，如果后续还有政策出台应该会有提升。

另据深圳中原最新数据显示，截至9月4日上午，深圳二手在售房源量为38126套，日进线量环比增长35%，挂牌量仍处高位，相比政策前略微下降，二手房业主多在观望中。

对此，深圳淘房前线创始人谢林锋向钛媒体APP表示，“认房不认贷”后的首个周末，深圳楼市的表现主要是客户量明显增多，比过往增加一倍甚至更多。谢林锋分析认为，政策的出台刺激了一部分刚需群体，大家开始涌进市场了解最新情况，尤其是首付得到减少的这部分群体的心态变化明显，会担心市场随时会出现其他的变化。

不过亦有业内人士向钛媒体APP指出，目前深圳楼市仍以观望心态为主有两方面因素影响，其一是在上个周末（9月2日-3日）有超强台风过境，影响了大家的出行；其二是深圳二手房自2021年11月下旬实行“单边代理”模式，即买卖双方通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系，中介方只向自己的委托人负责，以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。

“台风和单边代理的影响，使得二手房的挂牌量和咨询量较之前有略微提升，但涨幅不明显，政策的实际效果还需要一段时间见证。”上述业内人士谈到。

而与深圳楼市表现尚不明朗形成鲜明对比的，是上海楼市及北京楼市。中原地产研究院统计显示，9月2日，北京二手房成交约1200套，相较于前一个周六（8月26日）不到600套的成交量上涨超100%；新房成交超过1800套，而整个8月的新房网签量只有3100套。

另据央视新闻报道，北京东南五环外一个新开盘的售楼处自9月1日晚开始，预约量明显增加，9月2日上午更是人头攒动。该项目销售负责人表示，预约群体当中最活跃的就是在新政后重新被认定为具有首套资格的购房人群，对于本来就具有首套房资格的客户来说，新落地的政策给了他们更多的信心。

虽然上海楼市的表现相对乐观，但两级分化明显。先看一手房源，市场消息指出，9月3日，上海某项目售楼处外面停靠的车辆已排出数百米，现场的看房者及购房者络绎不绝。一位项目销售人员表示，该项目7月份只卖出十几套，8月下旬开始回暖，政策落地后的第二天（9月2日）就有240组看房客户，一天就卖出12套。

再看二手房方面。据上海市房地产交易中心官方网站“网上房地产”显示，9月1日上海共预/出售各类商品房成交量约471套，9月2日是361套，而8月30日的成交量则为901套，呈下行走势。

据悉，上海二手房市场成交量下滑受到价差、品质等因素的影响，同时二手房贷款成数依然较高也是重要因素。由于目前上海二手房政策仍执行“三价就低”原则，“认房不认贷”政策出台后，虽然名义上首付是35%，但许多二手房的实际首付达到40%-50%，成数仍然较高，对于置换型买家而言压力依然较大。

而作为第一个落实“认房不认贷”的城市，广州楼市的表现在刚过去的周末也值得肯定。有消息称，番禺区某项目在政策出台后不但看房人数变多，成交量也在往上涨；白云区某项目在新政后这几天都有购房者连夜来看房，增城区客户成交量也开始抬升。

再把时间拉回到8月31日，广州当天的新房网签量约266套，而在之前的7月份和8月中上旬，广州每天的新房网签一般都在100套左右，政策对于市场的带动较为明显。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）