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钛媒体注：本文来源于微信公众号凤凰WEEKLY地产（ID：FHZKDC），作者 | 傅林林，编辑 | 曹蓓，钛媒体经授权发布。

隐形地产巨头中国建筑发布了2023年半年业绩，其中房地产开发与投资业务一路飘红，实现了合同销售额2412亿元，同比增长29.7%；合约销售面积980万平方米，同比增长35.2%。

这样的成绩首先应当归功于旗下二级公司中海地产，它提供了1542亿的销售额，在整个房企中排名第三。

除了中海地产以外，中建系各个工程局旗下也有地产业务，在中国建筑的财务报表中，它们以“中建地产”为名。

（来源：2023年中建集团中报）

一个不可忽视的事实是，抛开中海，在房地产进入深度调整的周期，一家以建筑为主业的公司非但没受影响，反而通过旗下的各个建筑公司四处出击拿地，成为新一轮周期最激进的一方诸侯。

进击的“中建地产”

根据2020年到2023年中期报告，中国建筑的房地产板块销售规模为1807亿，2196亿，1860亿，2412亿，其中除中海以外的中建地产销售规模也在这几年一路飙升，分别为366亿元、557亿元、683亿元和870亿元，销售占比从18.5%上升至36%。

不过，由于以“中建地产”为名的地产业务分散在各个工程局旗下，因此在各个排行榜中，中建地产也是以各个公司出现的，如中建东孚（8局）、中建壹品（3局）、中建信和（5局）、中建玖合（2局）、中建智地（1局）等，而在中国建筑的报表中它们则统一归于中建地产项目下。

（来源：2023年中建集团中报）

他们之中也不乏在排行榜中排名靠前者，比如中建东孚在2023年上半年销售额位列第33，中建壹品位列37。

一位中建内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“中海的感觉跟中建其他单位不大一样，中海的管理风格更私企一点，竞争感觉也更激烈。不过现在，中建下面的地产公司也有着很完善的体系了。”

近两年，中建地产在土地市场毫不手软。

中建集团业绩报告显示，期末土地储备为8750万平方米，其中中建地产储备数量达到4833万平方米，已经超过了中海地产的3917万平方米。购置土地储备330万平方米，中建地产为140万平方米。

在半年报业绩会上，中国建筑总裁张兆祥表示，如今房地产行业区域分化、企业分化、产品分化现象比较明显。公司在土地获取端聚焦国家战略区域、深耕核心城市，坚持稳健投资，严控投资风险。今年上半年公司新增土地储备超九成位于一二线城市，项目所属区位优势明显。

但过于明显的扎堆投资也引起了市场的反应。

今年4月，北京市规划和自然资源委员会专门发布《关于北京市丰台区青塔街道青塔村棚户区改造项目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地块R2二类居住用地等2宗国有建设用地使用权出让公告的补充公告》。

补充公告将挂牌文件中对竞买人资格的要求由“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”，调整为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。同一集团成员企业包括但不限于：与集团公司存在关联关系的公司(含全资公司、控股公司)。”

这一规定的出台虽然不是专门针对中建系公司，但中建系在土拍中扎堆竞拍的情况过多也是导火线之一。

比如，今年3月23日，朱辛庄地块吸引了多达42家房企参与摇号，该地块中签率仅2.38%。其中，部分参拍公司属于同一集团，中建系旗下就有5家子公司参与竞拍，包括中建壹品、中建信和、中建智地、中建玖合以及中海地产等。

如此兴师动众地参与拍地，确实给中建在北京带来了不错的业绩，比如今年7月，房山区网签金额最高的项目就是中建的国贤府，成交92套，成交额4.48亿元，套均价约487万。7月3日开盘的朝阳·中建星光里首开就达成了20亿的销售。

但政策变化后，中建系地产的拿地速度很明显会受到限制，特别是对一些优质地块，谁去拿地也成为内部需要关注的话题。

中建八局一位中层告诉《凤凰WEEKLY地产》：“现在主要是总公司进行内部协调，总公司评估谁有优势谁就去拿地。我们拿地要审批的，就看内部谁能拿到立项权，只能拿到的那家单位去投。我们在上海是‘坐地户’，参与大多数保障房建设，又是属地化企业纳税，这种属地化企业更有优势。”

近水楼台的顾虑

在这个庞大的体系下，也有阳光之外的角落。

规模攀升的同时，中建的房地产业务利润下滑。其半年毛利为231亿元，同比下降27.2%，毛利率为18.1%，同比减少2.9个百分点。

楼市下行压力让中建系出现了较大规模的计提。

根据公告，2023年1-6月，公司计提减值准备合计62.1亿元。其中，由于部分房地产项目销售价格下跌、附近楼盘成交价格不理想，在综合考虑预期销售价格、销售进度、最新的成本预算等因素后，新增计提存货跌价准备。2023年上半年，中国建筑对存货计提减值8.7亿元。

天风证券表示，中建系的地产开发业务明显承压，新签订单保持较好增长趋势。

当然，由于很多地产商出现资金困难，作为建设方的中建各个工程局也会拿到一部分地产商的资产。

一位业内人士表示：“建筑公司在施工项目里面有个‘优先受偿权’，业主方出问题后，可以依法通过司法手段拍卖处置，比如八局做的融创项目，融创爆雷，进行市场化拍卖，也可以签署以物抵债协议，由施工企业接盘处理。”

那针对这部分资产，该人士表示：“一般建设方可以自己做甲方，或者再卖出去找下家，自己体系内的地产公司确实‘近水楼台’，但是‘亲兄弟明算账’，还是得有利润才行。”

中建五局的地产公司中建信和内部人士称：“这部分资产会让我们去跟，但真正接盘的概率很小。恒大那么多项目，到目前为止，我们也就接了2个，而且也是输出管理，资产还在施工企业。这两个项目，调研时候还能保平略盈，现在还亏了。所以，后面获批的难度会更大。”

“房地产公司有些地是政府要求兜底，而且地产公司的项目我们也不太做，又要垫资，又要抵房。”上述中建八局的内部人士坦言。

对于后市，张兆祥表示：“地产行业尽管遇到了一些调整，但这里边真正有优势的企业还是有发展空间，对这个行业我们继续保持信心。”

近期政策放松密集落地，中国银河报告称，“中建是地产政策的充分收益者”。这家极速扩张的央企，会乘着政策的东风再上一层楼吗？