8月31日晚，中国人民银行、国家金融监督管理总局两部门联合同时发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》两则重磅利好，针对两则通知提到的要点，总结如下：

针对《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》

1.明确降低存量首套房贷利率。

自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

2.哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率？

2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

3.存量房贷降多少需自主协商确定，但不能低于当时所在城市执行的新房房贷利率政策下限。

新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。也就是说，不低于当时所在城市执行的新房房贷利率政策下限。

针对多数普通购房家庭的利好，终于千呼万唤始出来

由于前几年上车买房的人，房贷利率均无一例外高位站岗，当前存量房贷与新增房贷利率之间存在很大的差距，所以关于下调存量房贷利率的呼声日高。据统计， 2017年末到2021年末的房贷利率，一直维持高位，比现在的4.14%左右高近140个基点。以100万的房贷计算，按照等额本息方式还款20年，4.14%利率和5.5%利率的总利息差距将超过18万元，这对于一个普通家庭来说，不是一个小数目。

数据来源：中国人民银行，钛媒体整理

因此合理的调降存量房贷利率，可以有效减轻居民还款压力，进而提振居民的支付能力和消费信心，给予更多的购房者机会。同时能减少提前还贷潮、经营贷置换房贷等情况出现，促进居民消费，利好楼市的同时，促进经济发展。

不过后续对于银行等金融机构，存量首套房贷利率调降，银行的利息收入也承受了一定的压力，会对商业银行的收益产生一定的影响。不过，近期各大银行纷纷表态已做好存量房贷利率调整的预案，且就在31日当晚，农业银行、建设银行即火速发布公告，纷纷表态将依法有序推进降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作。预计在具体下调力度上也将会多方博弈，争取分得一块蛋糕。

针对《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》

1.统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，首套不低于20%，二套不低于30%。

不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

2.明确新房的贷款利率下限。

首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限LPR加20个基点。也就是说，当期执行的5年期LPR为4.20%，如若购买首套新房，则最多能降到4.0%；如若是二套，贷款利率是4.20%加20个基点，也就是4.4%。

数据来源：中国人民银行，钛媒体整理

3.各地因城施策，自主调控。

各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

各地自主调控，仍留有想象空间

降首付可以有效降低居民的购房门槛，刺激刚需、刚改客群的购房需求。该政策其实部分城市已经在 2022 年陆续进行了大幅松绑，先是郑州等大部分二线城市、以及一些三线城市将本地首套住房首付比例降至 20%，之后在多数二、三线城市开始跟进。目前，仍有多个城市首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上。

虽然中央已经定调下调，预计各地也会积极跟进调整，但各地自主调控也留下了想象空间。首套房首付比例仍执行30%的新一线、二线、三线城市或逐步降至20%下限，但一线城市首付比例下调的可能性及下调空间相对于其他城市而严较低，或将会在非核心区域试点调降。 (本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含)

更多宏观研究干货，请关注钛媒体国际智库公众号；对话框输入【房地产报告】，可免费领取重磅报告《新政策、新形势：房地产前景展望及投资机会分析报告》全文。