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文 | 迈点

近日，定调下半年发展的中共中央政治局会议指出：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和'平急两用'公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。

从供求关系变化到调整优化房地产政策，房地产行业重拾发展信心。业界将之定义为近年来少有的友好表述，并纷纷猜测接下来的落地方式方法。其中最被看好的就是7月21日国常会审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》的进一步深化落地。

据业内人士估计，相关投资规模或将达万亿元。以广州为例，2023年计划推进127个城中村改造项目(含46个续建项目，12个新开工项目，69个前期项目)，重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。

超大特大城市积极稳步推进城中村改造

自2023年初起，中央已多次提出推进超大特大城市城中村改造。这一轮城中村改造对住房租赁市场将有何影响?业内人士分析表示，之前深圳的统租房模式，也许会再次循序渐进地启动。人多地少，城中村改造确实是像深圳一样的超大特大城市增加租赁住房供给的有效抓手。

今年2月，深圳发布了《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，其中提出“安全、配套、建筑、绿色”四项改造要点，为深圳规范、有序、高效推进城中村保障性住房规模化品质化改造提升提供明确指引。根据《指引》，城中村住房改造后的居住空间应方正实用，最小套内使用面积为单间10平方米、一居室20平方米、两居室27平方米。此外，户内应匹配对应的家具家电，满足常规生活需求，实现住户拎包入住。

不止于深圳，上海市住建委主任胡广杰近日也表示：“上海持续探索适合超大型城市实际的住房保障制度和相关政策体系。2000年以来，上海市聚焦城镇户籍收入、住房‘双困’家庭和住房困难的新市民、青年人两类群体，按照‘保基本、全覆盖、分层次、可持续’的要求，建立健全包括廉租住房、保障性租赁住房(含公共租赁住房)、共有产权保障住房、征收安置住房在内的‘四位一体’、租购并举的住房保障体系，住房保障政策覆盖面不断扩大。”

住房租赁企业机会几何?

面对即将涌动的超大特大城市城中村改造热潮，经过10年市场洗礼的住房租赁企业机会几何?迈点推测主要存在于以下三个方面：

高品质住房租赁产品供应

作为超大特大城市中的特殊存在，城中村一般是脏乱差的代名词，与城市的高速发展格格不入。“改造”一直在它的规划发展蓝图中，但因为资金等复杂问题难以落地。

会议指出，本轮改造要积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。“民间资本参与”为住房租赁企业降低了进入门槛。而经过市场锤炼的高品质产品和多年沉淀的经验亦能帮助住房租赁企业获得入场券。

保障性住房建设和供给

迎接政策红利，主动纳保已经成为多数住房租赁企业的发展模式之一。在城中村改造过程中，保障性住房建设和供给是最佳的结合方式。

深圳就计划2023年推进4.9万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目，约占全市城中村租赁住房总量的1%。对于住房租赁企业而言，积极融入上海等7个超大城市和14个特大城市的城中村改造，合力加大保障性住房建设和供给将为其发展提供广阔空间。

轻资产运营管理

运营管理是任何资产都绕不过的一环，改造完成后的城中村亦然。这对于擅长轻资产运营管理的住房租赁企业而言将是一个巨大的机会点，能否进入则各凭本事了。

机会和挑战就像硬币的两面，总会同时存在。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造过程中，住房租赁企业也将面临诸多挑战，比如市场供应急剧扩大后的产品竞争、轻资产运营管理能力高低对比……越艰难，越向前，存量市场及改善型需求将成为住房租赁企业未来一段时间内不可错过的核心发力点，且看谁能稳定的留在牌桌上。