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钛媒体注：本文来源于微信公众号凤凰WEEKLY地产（ID：FHZKDC），作者 | 杨依依，编辑 | 曹蓓，钛媒体经授权发布。

恒大离复牌再近一步。

7月17日夜间，恒大补发2021年年报、2022年半年报以及2022年年报，此时距离最后的摘牌期限2023年9月20日还有约2个月。随着财报的发布，恒大巨额的债务亏空得以曝光。

独立核数师对报告“无法发表意见”，为恒大复牌增加了变数。不过前有融创顺利复牌，这或许是一个微不足道的细节。

负债金额创纪录

据最新的业绩报告，截至2022年12月31日，恒大集团的负债总额是24374.1亿元。2.4万亿的负债总额，接近甘肃、海南、宁夏、青海、西藏加在一起的GDP总额；刚刚超过了内蒙古自治区2022年的GDP金额，比内蒙古GDP要低的还有贵州、新疆、天津、黑龙江、吉林等10个省市自治区。

2.4万亿还创下了爆雷中国企业的负债纪录，海航集团出现债务危机时的总债务为7500亿，清算组入驻后，债权人申报的债权金额为1.2万亿元。安邦保险倒塌之前，最高峰的保险规模是2万亿。

和在营的企业相比，2022年底地产商的负债前三甲分别是恒大、碧桂园、万科，碧桂园的总负债是1.4万亿，万科是1.3万亿。和一些规模庞大的央级企业相比，中国石油2022年的负债合计1.89万亿，中国石化负债总额1.01万亿，中国中铁集团的负债合计1.19万亿。

这么一看，想欠债欠到恒大这个规模是非常难的。

理论上，如果资产足够厚，盈利能跑得起来，万亿负债并不足以为惧。恒大的问题出在，刚刚出现现金流危机，就立马进入到资不抵债的状态，几乎没有缓冲期。

恒大理财2021年9月爆雷，美元债2021年12月爆雷。据最新发布的恒大2021年的业绩报告，截至2021年底，恒大负债总额25801.5亿元，净资产约-4731亿元。到了2022年底，总债务2.4万亿，净资产约-5991亿元。

截至2022年底，恒大在手的现金总额（包括现金及现金等价物及限制性现金)约为143亿元，对债务来讲，根本就是杯水车薪。

即使不考虑正在谈展期的境内外债务，恒大需要偿还的还有拖欠员工的工资，以及供应商欠款。据其2022年业绩报告显示，恒大涉及的重点诉讼（标的金额3000万元以上）有1519件。标的总金额累计约3953.96亿元。

应付工程款、应付营运款、延迟交付赔偿金等欠款还有可能给恒大带来重点或然负债约467.8亿元。

“其可能无法在正常业务过程中变现其资产和清偿其负债。”独立核数师“上会柏诚”在报告中称。

如此大规模的负债，和惊人的亏损有一定关系。2021年恒大净亏损合计约6862亿元，2022年净亏损合计1258.1亿元。

2021年恒大的销售额相比2020年腰斩，从2020年的7233亿跌至2021年的3729亿，到2022年更是只剩前一年零头的一半，仅317亿。

恒大在爆雷后，除了销售之外，也通过甩卖项目回款了一些。

在2022年业绩报告中“重大收购及出售”一项里披露了6项。包括转让4个项目股权给广大信托和五矿信托，回收19.5亿元；出售浙江水晶城项目，总代价36.6亿元；出售浙江城市之光广场项目，总代价13.5亿元；退还广州足球场地块土地使用权，收到广州市规划和自然资源局的退款55.2亿元；出售深圳商业地块，总代价75.4亿。

还有一项出让是资产接管人出售项目，是位于香港元朗的一块未开发的土地，被资产接管人出让，恒大相关债务得以消除，但并没有回款。

5项回款加起来的金额是200.5亿，大约是全年销售额的2/3。但是相对于恒大的土地储备来说，仅仅是冰山一角。200亿“甩卖”之后，恒大还有2.1亿平方米的土地储备，此外还有79个旧改项目，包括大湾区55个。

此前《凤凰WEEKLY地产》曾报道过，有接近恒大的内部人士透露，没有出售的资产多数是与本身资质较差和市场变冷有关，而旧改则大部分处于较前端的阶段，没有达到出售的条件。

复牌变数

按照此前港交所给恒大的复牌指引，恒大复牌的条件有四个：完成物业百亿质押调查、公布财务业绩、定期公布发展情况、向市场通报信息。

此次公布业绩报告，看似完成了所有的条件。但是业绩报告本身还有一个不明确的点，即核数师意见。

上会柏诚在报告中的结论意见是：“无法发表意见”。

之所以“无法发表意见”，上会柏诚给了2个原因，一个是他们认为恒大有持续经营的多项不明确因素，另一个是“期初余额和比较数字”问题。

上会柏诚认为，恒大的综合损益及其他全面收益表、综合权益变动表和综合现金流量表所呈列的比较数字可能包含重大错误陈述。由于缺乏上述提及的足够财务资料，他们无法信纳已保存的适当的账册真实公平地反映贵集团的事务状况。

“无法发表意见”导致了恒大的业绩报告没能获得足够适当的审核凭证。

“这其实是相对于发表有保留意见，能否复牌就看港交所怎么判断。”协纵管理集团联合创始人黄立冲对《凤凰WEEKLY地产》说。

目前爆雷的几家房企多数都没能拿到核数师的意见，融创也得以顺利复牌。

参照融创当时在复牌公告中说的，即使核数师对年度业绩的持续经营基准无法作出审计意见，根据上市规则第13.50A条附注1，若发行人刊发财政年度的初步业绩公告时，其核数师就发行人财务报表发出或表示会发出的无法作出意见或否定意见只牵涉持续经营问题(而与其他问题无关)，联交所一般不会根据上市规则第13.50A条暂停发行人证券的买卖。 

不过不同的是，融创明确指出了，融创认为其开展的业务具有充足的营运水平并拥有足够价值的资产支持营运。截至2022年12月31日，融创的资产总额约人民币10902亿元，总负债10037亿元，是“资可抵债”的程度。问题或许不在核数师的意见，而且港交所对恒大整体未来的判断。

恒大最新还披露了境外债重组进度，称有望在本月底取得进展，公司债务重组协议安排会议定于7月24日、25日开展。