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钛媒体注：本文来源于微信公众号凤凰WEEKLY地产（ID：FHZKDC），作者 | 杨依依，编辑 | 曹蓓，钛媒体经授权发布。

自恒大上一次披露境外债重组进度，已经过去1个多月，恒大的境内债最新的详细数据也出来了。恒大在深交所披露了6只境内债券公告，截至2023年4月末，恒大未能清偿的到期债务(不含境内外债券) 为2724.79亿元，逾期商票为2459.87 亿元。按照此前披露的境外债6130亿元的总额，还有745.34亿债务大概就是未到期的债务。

债券报告里还透露了一个数字：截至2023年4月末，完成过户的房地产项目共计65个。也就是说，爆雷32个月以来，恒大全国范围内接近800个储备楼盘，平均一个月只转让2个项目。这个自救进度，离许家印所说的“一定能偿还各种债务”的目标，看起来还十分遥远。

卖得早但卖得少

去年11月，有市场传闻，称恒大打算将资产抵押给海外债权人，以获取重组同意，传闻还附上了恒大的资产清单。资产清单包括6项：1. 恒大物业（许老板个人持有60%股权）；2. 恒大金融板块（恒大人寿与恒大财富，盛京银行已被出售给沈阳国资）；3. 汽车板块（恒大汽车、房车宝、法拉第未来境内资产）；4. 恒大足球56.71%股权；5. 酒店，影院，写字楼（香港恒大中心、广州恒大中心）、广深旧改；6. 恒大地产。

从今年公布的债务重组方案来看，恒大物业和恒大汽车的股份被用作债转股。剩下的资产中，大部分含金量并不高。恒大财富爆雷最早，早已失去流动性和投资价值，而且因为地产商发行理财产品或涉及非法集资，恐怕是恒大目前最为头疼的问题。恒大人寿的股权在2021年8月被重庆财信企业集团有限公司质押。

广州足球的价值微乎其微，恒大队早已被接管，番禺足球场也被政府收回。恒大的持有型物业中最值钱的是香港和广州两栋大楼，香港恒大中心和广州恒大中心几次想出让都未谈妥，目前香港恒大中心还在委托代理商放售，广州恒大中心目前无人问津，处理的难度不低。旧改则牵扯到项目周期、地方关系、前融等复杂因素，一直都不是市面上受欢迎的资产。

剩下最优质的资产，大约就是地产的储备项目。恒大最后一次披露财报是在爆雷前的2021年中报。中报显示，截至2021年6月30日，集团总土地储备项目778个，分布于中国233个城市，总规划建筑面积2.14亿平方米，土地储备原值为人民币4568亿元。

778个土储项目中，许多地块等不了那么久。一些地块因闲置太久或者土地金未补齐，被政府收回；一些抵押给金融机构的项目被债主接手，比如深圳湾超总地块。按照最新债券报告的表述，转让项目的方式包括了“股权转让、土地及在建工程转让、信托、代持等方式”。也就是说，65个项目还加上了债务到期被金融机构强制收回的，恒大真正主动转让的开发项目数量更少。

恒大爆雷时间早，如果当初就大量处置储备项目，按照4568亿元的估值，至少能缓解掉一半的债务压力。但是，许家印在爆雷初期就明确表示不考虑靠卖项目填债。恒大爆雷才1个月的时候，许家印就在恒大的复工复产专题会上表示：“原则上恒大10年内不买地，但现在也不能贱卖土地。”

当时的房地产市场刚刚下行，出了问题的民企大多数都是这个想法，诚心想卖项目的并不多，等市场回暖或许项目还能卖出好价。“贱卖资产，未来只有资不抵债，留着资产，还能等等机会，万一市场回暖了呢。”一家已爆雷的深圳房企的员工调侃。

资产贬值

778个曾经的香饽饽，在经历了两年多的行业震荡后，有700多个纳入了保交楼范畴。按照许家印今年1月写的“家书”，去年恒大实现复工的保交楼项目是732个。

65个转让项目也许就是最后的转让数字。“早就没有接盘的了，都已经捋了好几年了，能动的早就动了。”一名接近恒大的人士对《凤凰WEEKLY地产》说，“集团很久之前就不管项目转让了，也管不了。现在都是地方公司在做，各个省都有政府专班。大部分项目在复工，不需要对外卖。”一家恒大中部地区城市的员工说：“我们城市公司，除了被政府收回去一个，没听说要卖。”

2年多来，市场上的买家也变得稀缺。从去年8月之后，房地产的收并购热度就明显下降，克而瑞监测显示，当月的收并购交易36笔，较前两个月减少了13笔，总交易对价约169.9亿，交易规模环比显著下滑69.6%。到了2023年，已经很少有房企对外提及收并购的字眼。

今年3月份召开的越秀地产2022年度业绩会上，越秀地产董事长林昭远回应收并购问题时称：“收并购是公司获得土地的方式之一，但确实难度特别大，坑也比较多。”“我们公司可以看看爆雷房企的项目，不过不是主流。现在收并购达成交易太难了，大部分爆雷的房企已经躺平了，不肯降价。而且现在便宜拿招拍挂土地的机会变多了，直接拍地就好了。”一家央企开发商的投资部门高层对《凤凰WEEKLY地产》说。

剩余的700多个保交楼项目价值几何？恒大最新的债券报告里附带了新增的子公司股权被冻结的列表，这里包括了直接持有的子公司和参股公司。仅仅是今年前4个月，恒大被冻结的子公司有27个之多，有恒大在河南、湖南、福州等地的城市公司，还有数家项目公司。他们对应的是一些带有法律纠纷的项目，剩余的价值大概率都是负债。

今年一季度，恒大销售额168亿，同比增长253%，看起来逆势飞涨。恒大方面对《凤凰WEEKLY地产》分析：“可能因为复工复产进展迅速，另外就是在售均为准现房，并提供大优惠政策，具备性价比优势。”“现房还是有人买的，而且预收款进政府监管户，购房者放心。”上述接近恒大的内部人士说。

这168亿的销售额不仅是现房，还是降价现房。在销售额过了百亿的3月，恒大于260个城市推出1万套现房优惠房源。据公开的楼盘销售信息，长沙的恒大楼盘现房价格在市面价的基础上打了约六折。昆明的恒大林溪郡单套总价最低50多万。如今的700多个楼盘，相比2021年上半年评估的4000多亿价值，肯定是大打折扣的。也就是说，在恒大全力建设、政府监管、大幅度让利的多重努力下，恒大一个季度的销售额（包括传统的销售旺季“金三”）不足200亿。

全国房地产市场回暖缓慢的前提下，后续的销售是否还能维持热度都很难说。如今的恒大，可以说是在躺平又没有完全躺平的暧昧阶段。努力出了境外债债务重组方案，但是诚意不足。被用作债转股的恒大物业和恒大汽车中，物业的100多亿资金早已被非法挪用，还被曝出过透支未来上十年的物业费。恒大汽车销售了3.7万辆，交付900多台之后又出现员工停职、工厂停工。

即使是“债转股”了，许家印本人还想牢牢把控物业和汽车的大股东之位，物业和汽车债转股的上限被设定21.57%和28.54%的股份数。如今，也许还差一股力量来推一把恒大。半个月前的5月12日，许家印成为被执行人。恒大收到了广州中院的执行通知书。公告称，中国恒大、附属公司，即广州市凯隆置业有限公司以及公司控股股东及执行董事许家印，是该执行通知的被执行人。

这件事情最大的爆点不是许家印被执行了，而是他怎么现在才被执行。因为早在恒大爆雷之前的1个月，即2021年8月，恒大物业的执行董事赵长龙突然被提拔为恒大地产的法人代表和董事长。

从此之后，恒大地产所有的法律官司都由赵长龙担着。截至目前，赵长龙被限制高消费274起。这次的官司之所以能穿透至许家印本人，是因为当初恒大回A的1300亿战投，许家印本人做了对赌。这次将许家印告上法庭的是其中一名战投方“和信恒聚（深圳）投资控股中心”，其在2016年12月及2020年11月期间，向恒大地产增资人民币50亿元以取得恒大地产约1.6%股权。当初约定若未能在2020年完成对深深房的重组并实现回A，战投有权利要求广州凯隆及许家印回购相应股权，或者由广州凯隆无偿向战略投资者转让部分恒大地产股份。

按照广州中院的裁决，许家印本人的执行内容是：和广州凯隆一起支付恒大地产2020年度分红的差额补足款约人民币2.04亿元，并承担违约金约人民币5153万元；和中国恒大一起以人民币50亿元回购仲裁申请人持有的恒大地产股权；和中国恒大、广州凯隆一起支付约人民币3553万元的律师费、仲裁费及执行费。今年3月，《凤凰WEEKLY地产》曾报道过恒大汽车停产及裁员的消息。

5月初，有媒体报道，恒驰销售人员称“现在订车，一周左右可以提车，如果我们有车的话”，从侧面印证了停产的事实。许家印被执行的17天后，也是恒大披露债券报告的当天——5月29日，恒大汽车传出复工的消息。据天津当地的官方微信号“滨海发布”：“5月29日，区委副书记、区长单泽峰带队深入恒驰汽车天津工厂开展调研服务，强调全力支持企业发展壮大，不断激发新能源汽车产业发展新活力。”

恒驰汽车总裁刘永灼出现在天津工厂，陪同了视察，并表示接下来会全力加快恒驰5的生产及交付。