（图源：视觉中国）

上市以来首亏、主营白酒业务营收跌出100亿后，顺鑫农业（000860.SZ）“去地产化”又有了进一步动作。

在日前召开的2023年第一次临时股东大会上，顺鑫农业《关于公司以债转股方式对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司增资暨推进该全资子公司公开挂牌转让》提案通过，这意味着顺鑫农业将以债转股的方式对旗下房地产业务主体进行剥离，能否顺利转让成为看点。

（来源：上市公司公告）

钛媒体APP注意到，房地产业务长年亏损，对顺鑫农业造成了不可忽视的影响，更是其去年亏损的主要原因。但对于已经进行一年多“去地产化”的顺鑫农业来说，其支柱业务白酒销量下滑、库存大幅增长、毛利率低亦是亟需解决的问题。

“去房地产”不理想致上市后首亏

2022年，顺鑫农业营收116.78 亿元，同比减少21.46%；实现归属于上市公司股东的净利润-6.73 亿元，比上年同期减少758.08%，且这是上市后首度亏损。

钛媒体APP注意到，除了计提资产减值准备的原因外，顺鑫农业亏损归咎于顺鑫佳宇，后者去年审计净亏损高达7.76亿元。

作为顺鑫农业房地产业务主体，早在2021年公司就拟公开挂牌转让持有的顺鑫佳宇100%股权，但此事到目前仍未完成。此后，顺鑫农业也多次强调，为聚焦主营业务，坚定与房地产业务剥离。但截至目前，顺鑫农业“去房地产”进度并不能让人满意。

一方面，2022年末，一直在进行地产去化的顺鑫农业存货为57.60亿元，增长了0.03%。另一方面，根据2022年报来看，顺鑫农业房产的开发项目存货账面余额 40.02 亿元，占顺鑫农业存货账面余额的59.42%，房地产开发项目累计计提存货跌价准备8.17亿元。在2022年度业绩说明会上，对于投资者提出的“后续是否继续减值”问题，顺鑫农业回复“会定期清查”。

虽然“去地产化”战略得到广大投资者支持，但久久不见成效也引发投资者的质疑。对此，顺鑫农业多次回复投资者称，2022年公司多措并举，全力推进各项工作，外埠项目基本完成住宅去化，北京项目也在积极推进去化，其中重点项目顺鑫颐和天璟住宅项目去化成果显著，下一步将聚焦上述两个项目的去化销售。

今年4月，顺鑫农业公告称拟以近20亿元的价格购买顺鑫佳宇持有的位于北京市顺义区的两栋楼宇资产，部分原因在于优化顺鑫佳宇的资产负债结构。

结合此次以债转股，顺鑫佳宇对顺鑫农业49.74亿元债务可获得免除，其资产负债结构得到进一步优化，有利于顺鑫农业加快完成业务剥离。

主营业务利润偏低

顺鑫农业剥离地产业务是为了聚焦主业，但其第一大业务——白酒业务经营也不甚理想，2022年明显下滑。

根据2022年报，顺鑫农业白酒业务实现营收81.09亿元，同比下降20.70%，该业务板块跌出100亿阵营。顺鑫农业解释，2022年度公司白酒业务消费场景减少，导致白酒业务收入下滑。

酒类分析师蔡学飞告诉钛媒体APP，“顺鑫农业优势价格带在中低端民酒市场，但是过去几年，整个酒类消费升级趋势明显，中低端酒类市场萎缩限制了企业发展，加之近年来顺鑫农业积极开展产品结构升级，不断加大对于魁盛号为代表的中高端产品投入，产品培育周期长，前置性投入大都拉低了企业的营收与利润”。

他还表示，“剥离房地产业务可以大幅改善顺鑫农业的财务表现，并且让企业更加聚焦白酒主业，有利于推动顺鑫农业市场竞争力的提升。”

但中国食品产业分析师朱丹蓬向钛媒体APP表达了不同的观点，他认为，“如顺利剥离地产业务，对顺鑫农业来说会产生及时止血的效果，但不管是白酒还是屠宰业务，应该看到顺鑫农业主营业务低利润的短板。”

据2022年报披露，顺鑫农业白酒业务毛利率为44.20%，屠宰业务毛利率为3.31%。以白酒举例，顺鑫农业白酒产品主打大众消费市场，利润空间低。从产品来看，顺鑫农业≥50元/500ml的高档酒代表品牌有经典二锅头、百岁牛栏山、魁盛号系列，去年营收6.73亿元，毛利率为81.80%；≥10<50元/500ml的中档酒代表品牌为珍品、金标陈酿、牛栏山一号系列，去年营收13.56亿元，毛利率为51.42%；<10元/500ml的低档酒，主要品牌包括陈酿牛栏山和传统二锅头，则为顺鑫农业白酒贡献了超60亿元的营收，占白酒整体营收的75%，但毛利率只有38.43%。

不只是毛利率低，顺鑫农业白酒销量下滑，导致去年库存猛增。2019年-2021年，顺鑫农业库存增幅分别为-35.21%、0.83%、-15.95%，而2022年这一数据大幅增加至199.10%。

（2022年销售数据，来源：2022年报）

透过年报不难发现，42度500ml牛栏山陈酿酒产品库存量增长695.52%是导致白酒库存大增的原因之一。按照顺鑫农业的说法，白酒收入下滑系白酒消费场景减少，而其在年报中称，白酒库存增加主要由于增加储备所致。

蔡学飞向钛媒体APP表示，“消费升级短期内对顺鑫农业造成了一些负面的影响，但是考虑到顺鑫农业庞大的销售量，全国性的销售市场与消费群体，顺鑫农业的产品结构持续升级也是大概率事件。”

2022年顺鑫农业推出新品——金标陈酿，正是其顺应消费升级趋势的标志性举措。但从年报中可知，为加大新品推广，去年顺鑫农业白酒板块整体销售费用同比增加至8亿元，其中主要用于新品投放与促销的促销费用增加89.97%。顺鑫农业表示，2022年度完成了金标陈酿的既定销售目标，销售量比上年同期增加1479.71%。

“一方面推进库存去化，另一方面积极寻求战略合作方，坚定推进房地产业务剥离事项。”顺鑫农业表示，公司白酒板块将坚决落实“三位一体两原则”的基本打法，紧盯过程管理，树牢长线思维，同时要协同推进，把推广金标陈酿和稳固陈酿市场结合起来，使之相互促进，推进今年的市场营销工作。（本文首发于钛媒体APP，作者｜杨欢）