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文 | 空间秘探，作者 | 李梓杨

成都一栋投资10.32亿元的公寓大楼收到报价20亿整体打包却遭拒绝……自2023年以来，全国多地公寓板块大宗市场交易频现，交易额超百亿，有许多企业选择重资产入局，背后有着怎样的考虑，本文浅作探析。

20亿“打包”公寓大楼却遭拒绝

近期，成都交子公园金融商务区，一栋52层高的公寓大楼——东方希望中心二期一栋，计划面向市场散售。虽说散售，但多家机构却希望直接投掷20亿元欲整购大楼。为了促成交易的达成，更有资方追到上海直接对话总部东方希望集团，最终东方希望拒绝了整购大楼的报价。

据了解，东方希望中心二期工程总投资10.32亿。通常作为地产开发商，能够整体打包出售对于前期投入而言是很好的资金回流和集团收益。但东方希望仍然坚持散售，让业界不禁好奇，这栋公寓大楼难道还能创造出比20亿更大的价值？

虽然不清楚机构与东方希望集团洽谈的细节，但对该物业的区位、投资选择以及未来前景的分析大致可以略知一二。

物业区位与条件方面，成都住建局信息显示，东方希望中心二期公寓大楼在今年3月27日取得预售证。该物业位于成都CBD之一交子公园金融商务区，位于核心地段，地理位置甚佳。

综合公开信息可知，该项目二期总建筑面积将近29.63万平方米，规划了一栋写字楼和一栋公寓，其中，入市的公寓大楼地上52层，总高度达到174米，总建筑面积超过12万平方米。该公寓大楼两栋物业，计划一栋自持一栋散售，其中散售的楼栋现在只确定哪一部分用来散售，另一部分也要自持运营，让整个项目未来的收益更有保障。

可供选择的投资方向与未来发展，也是众多投资人愿意壕掷资金的重要原因。得益于本身的公寓物业标准，购置入局长租公寓，亦或是商业出租办公都是极佳的投资选择。再加上，当前投资市场较为活跃，亦属投资的好时机。因此，在这个收购成都物业的极佳位置，基本都是处于供不应求的状态，即便东方希望有自己的自持项目，也不会愿意整栋出售。

当然，空间秘探注意到在众多投资选择中，许多机构是优先希望能够盘下这块物业为自身的城市长租公寓布局。可以推测的是，不仅是东方希望集团希望自持运营公寓，这些预购公寓大楼的企业都顶上了这块长租公寓的蛋糕。

外资更为青睐长租公寓投资项目

长租公寓项目随着时代的步伐，加快了投资与发展的脚步。实际上，自去年以来，全国多地公寓市场大宗交易表现突出。

上海作为中国经济最活跃的城市之一，领跑全国的长租公寓投资市场。仲量联行数据显示，在2022年完成的74单大宗交易中，有15单均为长租公寓，成交单数占比超过20%，成交额近60亿元，仅次于办公业态。

在过去的2022年，整体租赁市场都遭受巨大的挑战，疫情反复、新增物业与租赁需求放缓。在这样的环境和压力下，上海长租公寓市场平均入住率仍达到86.3%，2022年底在上海的运营集中式长租公寓项目约369个，市场总存量已达10.8万套。可见，上海的长租公寓租赁市场展现出较为强大的韧性。

去年8月19日，全球最大另类资产管理公司之一的博枫资产管理宣布收购一处位于上海市五角场新江湾板块的租赁住宅项目，正式布局中国租赁住宅市场。据了解，该项目的前身是富力与合景泰富合作开发的上海嘉誉云景租赁住宅项目，交易代价约为13亿元。

除了博枫资产管理，万科、建行、领盛和世纪华通等也在加大对公寓市场的投资力度。

领盛在1-2月先后向朗诗青杉资本、建发收购了位于上海市杨浦区的估值为人民币2.53亿元的黄兴大楼、总转让底价为5.76亿元的建发珑庭三栋公寓楼；4月，A股游戏公司世纪华通以6.12亿元收购华侨城持有的上海宝格丽公寓项目公司51%股权。

广州的公寓市场在今年回暖，大宗交易频繁。合富辉煌商业地产发布的报告显示，今年4月，广州录得公寓成交量将近9.52万平方米，环比继续上升13%，同比上升14%，成交量连升三月后继续创下新高，其中大宗交易起到了关键作用，大宗交易促使广州公寓市场3-4月成交量达到近一年的峰值水平。

整体而言，据高力国际统计，2022年，北京、上海、广州、深圳、成都和西安及全国物流共录得大宗交易约1789亿元，同比下跌9.51%，而公寓的大宗交易额却同比增长了25.61%，交易金额提升至103亿元。其中，95亿元是以持有运营为目的的交易，占总金额的92%，散售目的的成交金额为8亿元，仅占比约为8%。可见市场对自持运营公寓市场保有充足的信心，并不急于转售套现。

此外，今年一季度，外资机构投资者表现强势，成交金额达105.1亿元，占总成交规模的21.8%，其中凯德及领盛投资的收购比较亮眼。其中，领盛投资更为青睐长租公寓项目。2月，领盛投资收购位于建发房产位于上海杨浦区新江湾城的“建发·珑庭”项目3栋楼，共计26299平米。

“重资产”玩家为何入局长租公寓

大宗，数量足够大的商品或产品。大宗商品，是在流通领域，供求量足够大、价格波动大，易于分级和标准化且易于储存的商品。为了回避价格波动的风险，交易者想要利用远期价格先把价格确定下来，锁定成本。对于公寓市场而言，购置楼盘是类似的目的。

大宗交易，源于金融交易领域，是指达到规定的最低限额的证券单笔买卖申报，买卖双方经过协议达成一致并经交易所确定成交的证券交易。通俗来说，就是达到足够交易额的大额交易。例如在A股市场，大宗交易的标准在单笔买卖申报数量在30万股（含）以上，或交易金额在200万元（含）人民币以上。

当前市场频现公寓板块的大宗交易，且超过九成是计划自持运营公寓，可见这是部分玩家“重资产”入局的表现。

长租公寓通常可以分为重资产、中资产和轻资产的商业模式。重资产，是企业通过收购或自建获得资产所有权，通过持有运营后，企业可以获得资金收益和资产升值收益。这种模式小企业一般无法参与，主要适合开发商、房地产基金、保险资金、国有企业、金融机构等参与。

重资产模式对于运营商的资金规划能力、前期研判能力、施工建设能力和产品设计能力要求非常高。虽然选择重资产模式入局，将面临许多风险与挑战，但投资市场的火爆，显露出后边的原因——离不开市场政策利好以及公寓板块对盘活存量物业的激活作用。

• 政策红利发酵

持有运营公寓项目的成交金额大幅度增加的原因首先是，受益于国家对保障性租赁住房的大力支持。

在国家加快建立‘租购并举’住房制度的大背景下，长租公寓的政策红利有望继续释放。博枫资产管理指出，中国的租赁住宅市场蕴含巨大潜力，国家持续出台利好政策进行鼓励扶持，将为这一领域不断注入活力，未来公司将持续扩张在中国租赁住宅市场的投资版图。

• REITs的成功发行

保障性租赁住房公募REITs的成功发行更是成为关键因素。REITs的成功上市，以及对市场化长租房纳入REITs底层资产的研究和探索，为长租公寓投资人开辟了新的退出路径，REITs退出类资产或将受到更多投资人关注。长期来看，REITs和大宗交易市场收益率将是动态平衡的关系，目前四只上市的保租房REITs收益率都在4.2%～4.4%之间，为大宗市场交易提供了重要参考，也将为未来长租公寓市场带来更多机遇。

• 长租公寓激活存量物业

存量时代，以长租公寓为首的租赁住房产品的普及和租赁住房消费方式逐渐为大众所接受。

不论从消费者角度而言，可以更高性价比的住到交通条件便利的区位。亦或投资者角度来看，过往数据显示，长租公寓收益能力浮动不受经济短期波动影响，相比地产业其他板块，抗周期性更强，是投资避险优选。可以依靠公寓板块维持稳定的现金来源。长租公寓已然成为激活存量物业的较优选择之一。

并且，随着公寓品牌所打造的公寓产品力的逐步提升，长租公寓对青年白领客群的黏性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。

“存量资产运营将是万亿市场”，地产行业进入深度调整阶段，过去以高增长高周转为代表的增量开发模式不可持续，转向存量资产高质量运营阶段。

今年1月，建设银行与万科联合成立百亿住房租赁子基金，其母基金“建信住房租赁基金”在2022年9月刚刚成立，总规模达300亿元，拟通过投资收购房企存量资产，提供优质高效的市场化长租房或保障性租赁住房。

拥有7500亿美元管理规模的全球最大房地产投资机构之一博枫资产，也顺利收购杨浦嘉誉云景租赁住宅项目，计划提供560间房源。

精细化运营提升品牌质量仍是关键

公寓市场大宗交易的背后反映的是存量物业的盘活竞争。在许多寸土寸金的城市，众多长租公寓通过盘活酒店和产业园区的物业而来，属于存量资产运营范畴。

存量资产运营不同于一次性的买卖交易，即不能“赚快钱”还高度依赖管理水平的高低。但可以有效控制成本，收益稳健。

盘活资产的前提是市场化和法治化。资本的火热，并不意味市场的完全健康和可持续。随着投资机构加码入局，公寓市场中参与竞争的企业与品牌将会越来越多，市场参与主体的增加，需要监管政策和力度的支持。

近年来，长租行业监管力度再加大。从2022年《北京市住房租赁条例》到今年2月1日《上海市住房租赁条例》正式实施，已从地方立法角度完善对住房租赁市场的监管，在北京和上海的带动下，预计2023年将有更多的城市出台市场监管的相关地方性法规。

规范化经营的品牌公寓的增加，将有利于改善消费者对长租公寓普遍抱有的消极态度。在这个过程中，中介机构、金融机构等主体也可以积极参与到品牌建设与市场监督中。

另外，盘活存量资产并不是兜售国有资产或特许经营权的过程，而是盘查自身经营水平的过程，也是提高资产管理水平和资产质量的过程，需要更多的“慢功夫”，要在这个过程中逐渐建立和优化地方的“资产负债表”。

目前我国集中式租赁住房行业仍处在初级发展初期。品牌公寓虽然可以提供更好的居住体验，管理也更集中有效，但其占市场份额不足10%，远低于欧美、新加坡、日本等国家一流城市30到50%的比例。

长远来看，长租行业有巨大增长空间。我国住房租赁需求规模仍有增长空间，特别是伴随人口流动性的回升将带来租赁需求的回暖。在资本市场助力下，央国企乃至房企未来或将成为保租房公募REITs的生力军，促进租赁住房拥有自我造血能力。

因此，在长租公寓的初级的发展道路上，行业必然经历深度洗牌。从业者也逐渐认识到集中式长租公寓市场对品牌的精细化运营要求极高，具有一定的行业壁垒。虽然有重资产、中资产、轻资产此类商业模式的选择，但爆发式增长是起的快去得快，长租公寓归根结底这是一项涉及民生的项目，行稳致远是关键。

长租行业利润稀薄，需要企业耐心耕耘，不断提高资产运营效率，产品坪效、服务时效。租赁行业不是寡头垄断，不是互联网行业，本质不是白热化，更多是竞合模式。

随着社会及经济活动回暖，长租公寓租赁需求及运营表现将稳步回升并持续增长。预计长租公寓市场的发展前景和韧性将给予投资人信心，更积极的参与到大宗交易市场中。

综上，随着公寓市场大宗交易的持续火热，我们可以看到资本市场对公寓板块所展现出的信心与野心。之所以有诸多投资机构选择重资产入局，更多的是因为时代的风口和REITs的成功发行让公寓市场有更明朗的发展前景。但同时资本的加码进入，也需要警惕操之过急，精细化运营提升品牌质量是长租公寓生存并实现营收的关键。