“给你一个五星级的家”，是碧桂园（02007.HK）一直以来的口号。碧桂园主要深耕三四线城市，其在一二线城市的核心项目寥寥。

早年间甚至流传有碧桂园的区域布局原则为：“坚持深耕三四线，坚决下沉五六线，谨慎投资一二线。”此番布局的依据来源于，碧桂园看中三四城市作为中国城镇化未来发展的最主要空间。

但随着社会进程的不断发展，三四线城市与一二线城市的城市面貌愈发接近，但其中的差距却并没有缩小，城市能级与经济实力间的距离仍是一道鸿沟。

基于此，2022年初，碧桂园新任董事会主席杨惠妍提出，公司的布局要从原先偏重三四线布局，转向一二线和三四线“五五开”的布局，并计划从今年开始重启拿地计划。

二级市场方面，截至5月23日港股收盘，碧桂园股价报收1.54港元，跌3.75%，成交额1.79亿港元，当前公司总市值为425.62亿港元。

“杨小姐上任后的改革”

最新消息指出，碧桂园于上周（5月18日-19日）成功摘得太原尖草坪区三给片区SWG-2310、双塔片区HGZ-2301和HGZ-2302共三幅地块。

资料显示，其中SWG-2310地块土地面积4.56万平方米，用途为住宅、商业、托幼；HGZ-2301地块土地面积2.66万平方米、HGZ-2302地块面积1.38万平方米，两幅土地用途均为住宅兼容商业。

更早之前（4月25日），碧桂园曾在杭州的第三批集中供地中，以总价28.25亿元、成交楼面价约2.67万元/平方米的代价，成功竞得滨江区BJ0107-R21-13地块，溢价率达到11.88%。地块土地面积约4.6万平方米，计容总建筑面积约14.23万平方米。

据了解，从年初开始，碧桂园便积极参与了北京、南京、成都、杭州、合肥、上海、太原等地公开招拍挂活动。从结果来看，碧桂园仅在杭州、太原成功摘得地块，运气稍显不足。

虽然并未有太多斩获，但可以看出碧桂园对于拿地的积极性，而且是倾向于一二线城市的项目。钛媒体APP发现，碧桂园对三四线城市投资热情的回落，从2022年就已体现。

2022年年报数据显示，报告期内，碧桂园共获取9个项目，权益地价约61亿元，其中71%的项目分布在一、二线城市，三四线城市占比则从过往60%以上收缩至29%。

总土储方面，截至2022年12月末，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约9500亿元，位于五大都市圈的突出占比达到75%。其中，珠三角都市圈占比28%、长三角区域占比17%，位于一、二线城市的总土地储备占比39%。

碧桂园关于战略布局的调整在杨惠妍上任后得到充分展现，具体表现在三个方面。首先，碧桂园在业务布局上将从此前侧重的三四线城市，转为一二线与三四线城市五五开；其次，碧桂园将围绕财务的三张表，做好现金流量、利润和营收的管理，修复好财务状况；第三，重点在一二线城市打造出核心产品竞争力，同时精益化管理，在保证质量和服务的情况下降低成本，提升企业成本竞争力。

同时，碧桂园常务副总裁程光煜也曾进一步表示，碧桂园2023年的投资方向将聚焦在一二线核心城市和三四线城市核心区位。

程光煜指出，“今年的投资方向会聚焦在确定性的市场，尤为重要的是一二线核心城市的核心板块。整个市场目前处在筑底复苏阶段，上半年一线强二线城市在逐渐筑底复苏，预计三四线城市和弱二线城市全年还有个筑底的过程。”

房企积极补仓核心一二线城市

随着楼市整体回暖，房企正加速回归招拍挂市场，其中不乏国央企、优质民企的身影，成为核心城市拿地的绝对主力，尤其积极补仓核心一二线城市。

今年前4个月，全国22座城市土地两集中拍卖市场火爆异常，尤其在已经完成土地拍卖的19个城市中，地块触顶率达到44%、溢价成交地块比例为54%。相比之下，去年最热的一批19个城市的整体情况是触顶率24%，溢价成交地块比例为40%。

今年以来，房企拿地积极性提升，活跃在多个城市的土拍现场。回暖已成今年土拍市场一个关键词，尤其是热点一二线城市，“摇号”“熔断”“创新高”等词汇频繁出现。

以5月10日举行的厦门、南京两城集中供地为例。

作为今年首次土拍，厦门虽然只出让3宗地块，却呈现出超高热度，2宗地进入摇号环节，其中1宗高达88家房企参与摇号，整体溢价率达到10.39%。南京也延续了首轮的热度，本次出让的10宗地块中，有3宗地块实现摇号成交，整体溢价率为9.23%。

据克而瑞研究中心数据统计，厦门、南京此次土拍共出让13宗地块，却引来包括招商蛇口、厦门国贸、杭州运川、华润置地、万科、保利发展、金地集团、华发地产、龙湖集团、伟星地产、中天美好等几十家国央企及民营房企，火热程度可见一斑。

从结果来看，厦门和南京的土拍都表现出较高的热度。一方面反映了当前市场处于底部回暖阶段时，房企在拿地方面非常谨慎，它们的策略是专注于风险抵御能力强、安全性高的一、二线核心区域，主要选择周转快、流动性高、利润可观的项目。

另一方面，从参拍房企来看，无论是地价偏高的厦门还是市场化更高的南京，均是央国企占据绝对主力，换而言之，短期土地市场火热更多来自优质地块的吸引，以及资金雄厚的央国企调仓、优化土储结构的支撑。反观民企，在市场复苏动能转弱之下，销售的压力导致投资节奏恢复低于预期。

整体来看，地产国央企继续稳定输出，民营房企投资的积极性亦在复苏，优质地块的供应正在带动房企拿地热情的恢复。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）