8万跌回6万,阿里字节搬家对房价的影响有多离谱

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大厂员工所到之处,周边房租大涨。

图片来源@视觉中国

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钛媒体注:本文来源于微信公众号中国企业家杂志(ID:iceo-com-cn),作者 | 李艳艳,编辑 | 李薇,钛媒体经授权发布。  

“之前卖8字头的,现在只要6开头了。”谈起杭州明星板块未来科技城的二手房价,一位杭州本地中介向《中国企业家》感慨道,“我说的是这里最好的几个小区,8万跌回6万。”

这话的背景是,去年9月以来,阿里将云与科技事业部从未来科技城迁出。与此同时,上万名阿里员工开启大迁徙,目的地是距此5公里以外的云谷园区。

作为最敏感的那条神经,大厂周边的房价、房租往往最先闻风而动。正如,跟着阿里买房,曾是很多人的“财富经”。互联网大厂的扩张,带来了人口和财富的聚集,助推了楼市上涨行情。

但随着大厂也开始过上了“开源节流”的苦日子,这个神话还灵不灵?从北京、杭州、深圳,再到上海和东莞,大厂对房价的影响到底有多大?

“阿里定律”

互联网大厂已成为带动周边房价、房租的有力参与者。

去年9月,阿里云谷园区正式启用,随后,员工陆陆续续搬过来。据了解,本次搬入云谷园区的,绝大多数部门来自阿里云,包括此前在之江飞天园区,未来科技城欧美金融城EFC、未来PARK、乐佳中云&科技办公的员工。此外,达摩院也暂时在云谷园区安营扎寨。

杭州西湖区云谷小镇,荆大街与灯彩街交叉口西北角,是阿里巴巴云谷园区所在地。园区总建筑面积45万㎡,规模大概相当于63个标准足球场。自2013年由城西搬迁至未来科技城西溪园区以来,时隔9年,阿里员工又一次迎来了“万人大迁徙”。

那段时间,“阿里员工抢房、一大波人深夜跟中介看房”的新闻俯首皆是。据当地中介反馈,很多在阿里云、西湖大学上班的阿里员工,早早就跑来租房了。

云谷园区启用前的半年时间内,区域内房租价格涨幅已超过20%;部分热门小区的房子,租金涨幅近千元。一位熟悉杭州楼市的市场人士形容,“阿里员工所到之处,周边房租大涨”。

云谷园区启用后,距离园区直径约1.5公里的楼盘“紫璋台”成为最大赢家,房租一路飞涨,涨幅超过50%;距离园区直线距离1.7公里的万科西雅图小区,租金同样上涨明显。

58安居客研究院统计显示,距离阿里巴巴云谷园区最近的两个板块(紫金港、三墩),去年10月后的租金基本都在上涨,但紫金港的租金早在9月就出现了明显上涨,涨幅为8.31%,而此前两个月,这个小区的租金其实还在持续下跌。

“以此来看,大厂搬迁对周边板块的租金影响确实比较明显。”58安居客研究院研究总监陆骑麟对《中国企业家》分析称。

2009年,阿里总部从文三路搬到滨江;2013年阿里搬至淘宝城,次年在纽交所上市,制造了一批千万富豪。有人说,阿里员工几乎买空了未来科技城的新楼盘,不到10年,区域房价翻了数倍。

不止阿里,互联网超级大厂所到之处,都能带动周边房价和房租的上涨。

自阿里在杭州遍地开花后,杭州楼市形成了一条“阿里定律”:阿里到哪儿,房价涨到哪儿。跟着阿里买房,已经是公开的财富密码。

一个广为流传的案例是,2020年11月,蚂蚁集团总部选址杭州之江,消息传出后,之江路某小区某房源的挂牌价,直接从68万翻涨到186万。事实上,2020年7月,蚂蚁上市的消息传开,离蚂蚁总部几公里外的之江九里,房价就开始一路看涨。

有统计称,截至当年9月,之江九里部分楼盘每平米上涨7000元,90平的户型涨幅超过63万元。尽管后续蚂蚁上市被紧急叫停,杭州还出台了新政加码新房调控,但之江九里房价上涨的热潮并未受到明显波及。

“地段论”不过时

杭州未来科技城此前不仅有阿里坐镇,还入驻了vivo、OPPO、抖音等一大批企业。2020年,该区域楼盘单价一度触及8万,市场情绪当时认为,涨到10万没问题。

“以前,阿里附近的主力楼盘成交价是500多万,现在是400多万,普遍降了100万。”一位杭州房产中介曾对媒体表示。

互联网高薪人群和产业发展前景,撬动了该板块的升值预期。

此前,很多房企如富力、新城、合景泰富等,都将未来科技城作为深耕杭州的试验田。2020年疫情暴发后,未来科技城一度出现“报复性买房”。2020年中,未来科技城还出现“6万人摇号”的盛况。

58安居客研究院统计数据显示,从杭州未来科技城区域的新房价格走势来看,2018年至今5年间,新房价格从28627元/平方米上涨到当前36751元/平方米,涨幅为28.4%;二手房价格挂牌均价也从2018年初的27643元/平方米,上涨到2022年底的42856元/平方米,涨幅55%。

不过,2022年相比2021年出现了下调,新房成交均价出现了1.5%的下跌。2022年9月,阿里将云与科技事业部从未来科技城迁出。

“这是未来科技城区域新房成交价,近五年以来首次出现下跌的年份。”陆骑麟说,“因此,单从数据来看,阿里对原区域的房价影响还是相对较大的,尤其是,未受限价影响的二手房会更大。”

与杭州房价走势拥有同样轨迹的,还有东莞。

这座城市的房价涨幅一度超过深圳,位居全国第一。尤其是松山湖区域,目前均价已逼近4万,和2015年相比,涨了近3倍。

松山湖的房价上涨与华为有着莫大的关系。2014年,华为设立东莞松山湖基地,包括终端总部、第二代数据中心、研发中心等等,占地总计1900亩。迁址消息一出,人们对松山湖区域寄予厚望,房价逐渐攀升。这一切的变化,都与互联网企业的发展轨迹密不可分。

互联网大厂的扩张,带来了人口和财富的聚集,助推了楼市上涨行情。

在深圳南山科技园,2018年前还有租金几百元的“农民房”,随着互联网公司的扩张,这些房子由二房东承包,摇身一变成了“公寓房”,并以2000元~4000元的价格,租给附近从事互联网工作的年轻人。

就深圳市场来看,先是今日头条2020年6月以10亿元代价,拍下南山区粤海街道某一地块,与BAT做邻居。接着,位于同一区域的迅雷大厦大本营传出顺利封顶消息,大疆、vivo总部项目随后接连启动。伴随着互联网大厂的买地建楼史,深圳房地产市场行情一路高涨。

无论过去多少年,“地段论”依旧是不少人买房所信奉的金科玉律。

当年的华为深圳坂田总部,南山科技园的腾讯大厦所在区域,身价早已高不可攀,但这些地块也曾无人问津,商业配套匮乏、交通设施不足。随着大厂落子,短短几年,区域热度提升,配套迅速成熟。

大厂定律要“失灵”?

阿里云总部搬迁已近半年,还未带动云谷区域房价明显上涨,尤其是二手房交易市场,甚至出现反向走势。

今年以来,受杭州二手房市场大环境低迷影响,有中介称,云谷园区附近的万科西雅图小区一些房源,“相比460万的挂牌价,已经跌掉了近100万”。

难道楼市大环境变了,大厂定律要“失灵”?

回到10年前,无论是阿里“过江”,还是淘宝城落户未来科技城,都能极大搅动周边房价的原因是新房供应不足,大量需求涌入。而现在,城市版图不断扩大,供地规模常年保持高位,购房可选余地太大了。

最近几年,互联网大厂不断制造新事业总部,员工更换上班地点成为常态。越来越多的大厂员工选择“买房+租房”的居住模式。大厂搬家背景下,相比房价,房租波动更明显。

2021年3月,字节跳动宣布,上海电商部门将选址在杨浦区,与B站做邻居,消息一出,附近小区房租应声上涨,涨幅高至千元。

“如果园区完全依靠周边商品房市场供应,来满足产业总部人员居住需求,必然会推高房价和租金,因此人才公寓的开发建设短期内能对区域房价产生平抑效果。”陆骑麟说。华为总部研发中心落户坂田后,开发了人才公寓,一定程度保障了研发人员的居住需求。

有人在网上发文——失去阿里的未来科技城,会不会凉?

在杭州,未来科技城一直是房价高位区。随着未来科技城二手房价的水涨船高,该板块核心地段的次新房,一套小户型也要500多万。

不过,过去两年,受互联网公司裁员降薪影响,部分大厂员工暂缓了买房计划。但中介称,这部分人群并非该区域购房主力,整体影响有限。

陆骑麟认为,阿里搬迁后,未来科技城二手房挂牌均价数据环比逐月下跌,阿里对板块房价短期影响相对较大。

“但从长远看,未来科技城板块发展已经相对成熟,即便阿里退出,新的企业也会入驻,且服务于阿里的相关产业已经在该板块落地,短期内也不可能集体搬走。”陆骑麟强调,“因此长期不会对未来科技城板块房价带来巨大冲击。”通过调研他发现,未来科技城板块的整体租金变化,也未出现明显波动。

陆骑麟提醒,不能神化大厂对楼市的影响。

“近两年纷纷爆出大厂裁员,周边房价下跌,出现员工背负高额房贷无力偿还的情况,并且整体经济环境处于深度调整中,楼市的调整也不会因为一家企业而持续坚挺。”陆骑麟强调。

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  • 大厂员工所到之处,周边房租大涨

    回复 2023.03.20 · via pc
  • 不止阿里,互联网超级大厂所到之处,都能带动周边房价和房租的上涨

    回复 2023.03.20 · via iphone
  • 近两年纷纷爆出大厂裁员,周边房价下跌,出现员工背负高额房贷无力偿还的情况

    回复 2023.03.20 · via pc
  • 无论过去多少年,“地段论”依旧是不少人买房所信奉的金科玉律

    回复 2023.03.20 · via pc
  • 互联网大厂的扩张,带来了人口和财富的聚集,助推了楼市上涨行情

    回复 2023.03.20 · via pc
  • 不能神化大厂对楼市的影响

    回复 2023.03.20 · via iphone
  • 大厂的工资高啊

    回复 2023.03.20 · via h5
  • 随着大厂落子,短短几年,区域热度提升,配套迅速成熟

    回复 2023.03.20 · via android
  • 互联网高薪人群和产业发展前景,撬动了板块的升值预期

    回复 2023.03.20 · via iphone
  • 作为最敏感的那条神经,大厂周边的房价、房租往往最先闻风而动

    回复 2023.03.20 · via h5
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