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钛媒体注：本文来源于微信公众号凤凰WEEKLY地产（ID：FHZKDC），作者 | 傅林林，编辑 | 曹蓓，钛媒体经授权发布。

以旧改闻名的“云南王”俊发，丢掉了在上海滩的唯一一颗明珠。

2月24日，俊发将其持有的云南俊仟房地产开发有限公司69.81%的股份转让给了平安不动产，这意味着俊发旗下的昆明未来城项目易手。稍早之前，俊发更是失去了其在上海的阵地，将俊灿星城项目的股权转让给了合作方上海灿辉。

这个从云南走出来，靠着旧改发家的房企正在一点点失去自己的版图，通过频繁退出项目来换取自救的时间。它本想凭借着旧改的优势实现全国复制，但无奈撞上了房地产周期调整的枪口。

房地产地方诸侯扩张的时代即将结束，曾经的“河北王”、“云南王”、“河南王”，未来或许只能出现在经济史的故纸堆里。

败退上海滩

近期，俊灿星城的开发建设单位上海新徐泾城实业有限公司发布股东变动公告，俊发全资子公司云南俊发凤凰置业有限公司，已在今年1月将持有的45%股份转让给上海灿辉投资发展有限公司。

而楼盘的推广名也从“俊灿星城”变为“虹桥灿耀星城”。与这个项目名命运相同的是，俊发的身影也从上海消失了。

俊灿星城属于上海徐泾老集镇城改项目，是俊发进军一线城市的开山之作。俊发为此花了很多心血，从筹谋到退出，前后用了8年时间。

2015年，俊发与上海青浦徐泾资产经营管理有限公司及灿辉投资发展签署了城改项目合作框架，并成立了三家合资的新徐泾城实业，作为城改项目开发主体。

两年后，新徐泾城实业与青浦区徐泾镇政府正式签约了上海徐泾镇老集镇城中村改造项目合作协议。

2020年7月9日，新徐泾城实业以13.49亿元获得约34亩商住地块，标志着俊发集团在上海的首个项目俊灿星城正式落地。

据当时俊发集团官网的消息，该项目总投资101亿元，总建筑面积约54万平方米，项目回迁面积14万平方米，地上可售面积21.67万平方米。

当年10月，新徐泾城实业再次以1.31亿元竞得项目8.8亩商办用地；2021年6月，又以15.37亿元获得约35.8亩居住用地。

持续的投入让这个项目迅速获得市场关注。

俊灿星城首次开盘的2021年11月28日，503套房源吸引了892组有效意向客户的认购，所有房源在开盘当天便被抢售一空。

但伴随着市场下行以及旧改项目巨大的资金投入，俊发的现金流已经再难支撑。

据媒体报道，原来一期计划于2022年10月交付，但由于2021年11月至2022年9月的10个月时间里，无任何施工进展，已延期到2023年二三月。

尽管上海市青浦区建设和管理委员会确认项目仍然在施工中，但却没能根本消除购房者的疑虑。

上海一位房企人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“这个项目刚开始因为市场好，所以卖得挺好，后来卖得就不太行。首先是开发商爆雷，项目因为疫情停工了，另外就是地段不太行，大虹桥去年就退火了。”

该项目上一次推盘是在2022年11月底，当时有627套房源取得预售许可并全部对外销售，吸引来203组有效客户，最终摇号通过的客户成交的为202组。

螺蛳湾里“做道场”

俊发在云南以旧改起家，云南自然是其重仓之地。但目前的情况是，即便在大本营，俊发的日子也不好过。

除了将昆明未来城项目转让给平安不动产，去年以来，俊发还退掉了昆明船房村、普自村2个城改项目。

俊发在昆明的销售额占80%，2021年因容积率政策、滇池环保事件等，俊发的开发进度受到巨大影响。

俊发创始人李俊曾公开表示，2021年，俊发旗下的8个项目规划报批受阻，直至10月才开始恢复审批，耽搁进度8-10个月不等。

这8个项目仅缴纳土地款就超72亿元，因报批暂停影响的供货值为200多亿元。

这其中，最大的拖累就是螺蛳湾项目。

前俊发员工向《凤凰WEEKLY地产》表示，“螺蛳湾拖垮了俊发的现金流，每年光还款都要几十亿。现在市场环境不行了，云南还有几百亿的货没出，压力非常大。”

2017年，俊发集团以452亿元代价，承债式收购云南中豪集团，中豪旗下的螺蛳湾国际商贸城就变成了现在的新螺蛳湾国际商贸城。

李俊也公开表示，螺蛳湾给俊发带来了沉重的债务负担：“如果俊发没有收购螺蛳湾项目，有息负债将大幅减少80%以上。”

截至2021年末，俊发负债369亿，其中螺蛳湾接近140亿，加之投入的自有资本金170个亿，螺蛳湾项目给俊发带来了309亿的负债。

但同时李俊也表示，螺蛳湾还有330万物业没有销售，年租金一年大概有16个亿。它是有资产的，也是一个长期经营的项目。

为了盘活资产，俊发与民生银行、信达资产、工商银行等多达21家金融机构，就债务重组达成了一致意见，并签订了相关协议。

但短期看，俊发也只能通过出让土地来缓解危机。

2022年5月底，俊发转让了云南昆明新螺蛳湾2宗宅地，合计面积约161.23亩，转让价格共计约26.66亿元。

失落的旧改王

旧改一向以体量庞大、开发周期长而著称，这几年俊发在全国拿下多个旧改项目，但成功入市的案例很少。

“也就上海的项目还算成功，其他城市的项目都不行，像广州的项目基本就没动。”另一位俊发人士告诉《凤凰WEEKLY地产》。

2018年10月26日，俊发集团与陕西乾和实业签订西安杜城村项目合作协议，这个项目就是西安俊发城。

俊发集团在官方微信中写道：这是俊发集团进入西安旧改市场的第一个项目，属城市核心区超大型棚改，总投资超400亿元，项目改造综合用地1789亩，总建筑面积超540万平方米。

2018年10月26日，俊发集团与陕西乾和实业签订西安杜城村项目合作协议现场

上述人士称，这个项目也给公司带来了非常大的资金压力，这导致了项目从拆迁安置开始就进展缓慢。

去年4月有居民在网络平台询问：不知道出于什么原因，杜城村安置房工地门口，被贴上停工告示。另外，杜城村城改进度为何如此缓慢？一块土地都没有出让。

对此， 官方给出的回复是，杜城村改造项目安置用地已取得选址意见书，部分开发用地正在办理供地手续。前期工作受到疫情影响，造成了暂时停工。

到了4月7日，西安市雁塔区城棚改中心、杜城街道组织召开了杜城村安置楼建设推进会，明确要求开发企业全面复工。

也就是说，从2018年签署协议到去年，这个旧改项目才取得选址意见书，而开发用地的手续还没有办理。

不过好消息是，2022年10月，俊发联手陕西建工地产，以39.91亿元拿下杜城村首批约264亩宅地。这个千亩城改项目终于迈出了开发建设的第一步。

俊发在大湾区也遭遇了相同的情况。

2019年，俊发在广州正式成立大湾区公司，李俊还亲自到场祝贺。

大湾区公司也不负所望，一年内就摘得3个旧改项目，投资额达到了200亿，仅广州增城区蓝山村项目总投资额就高达82亿元。

俊发曾想在大湾区设立第二总部，但这一想法也要落空了。

上述俊发前员工向《凤凰WEEKLY地产》表示：“俊发在大湾区已萌生退意，广州已经签约的旧改项目，也正在进行处置。好在广州的项目只是取得了前期服务商资格，还没有大手笔投入。”

从工商信息看，俊发仍是广州2个旧改项目的股东。

有着“云南王”称号的俊发，有着丰富的旧改经验，采用一二级联动开发的模式，成片、大体量开发，先安置、后搬迁、再拆迁，也被其称为“俊发模式”。

但这种模式离开了云南，似乎就不起作用了。在异地缺乏深厚的本土资源的情况下，这一模式很难复制成功。
当然，联合本地企业进行操盘也是常规思路，只是在当下的市场环境，俊发并没有资本加码慢周转、资金沉淀大的旧改业务了。

市场很残酷，基本不会留给企业试错的机会了。

2022年4月，李俊向投资人历数俊发目前遇到的困难，并当众鞠躬道歉，还承诺要全力以赴保质保量保交付， 但目前看，情况仍旧不乐观。

根据克而瑞的数据，2022年俊发实现的全口径销售金额为118.9亿元，而2021年为510.3亿元，在昆明，俊发虽然保住了销售排名第一的位置，但相比2021年，也是出现了销售额大幅度跳水的情况。另外去年，俊发的部分信托产品、应付票据出现违约，还遭遇了评级机构下调评级。

在大部分房企都遭遇困境的时候，自身的资产质量，决定着企业有多大逃出生天的可能性。从这个角度上说，手握大量旧改的俊发要顺利脱困，恐怕要比其他房企更难。