【新春第一课|第三讲】:中国经济内需靠什么拉动?——主讲人:杨帆

重新理解汇率与房价的关系

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本期课程主讲人:

杨帆 著名经济学家,中国政法大学教授,博士生导师

以下为课程实录:

房地产是投资品,房价不计入CPI,房租是消费应该计入CPI。但是中国的对房租的统计,大大低估了的,我们对租房子是没有收税,大部分房租是统计不上来。再有一个没有算虚拟房租,自住房在中国比例很高,自住房也是投资品,就是自己把房子租给自己,所以这部分的虚拟房租也应该算进去,要是要算进去的话,中国的 CPI 就要提高很多。

为什么房价不计入CPI,因为投资住房这个事,买房子这个事本质上是投资,而不是消费。这个和股票的市盈率是一个概念,就是在利率4%,比如是4%,你投资买一个房 20 年,必须要回收这叫租售比,相当于股票的市盈率。如果不回收,你就不会去买这个房子。

但是大家都不认为买房子是投资,而且房租和房价现在差的一点也不是1:20,应该很多地方都是1:50,更高的1:100的。那就是说你买个房子出租的话,二十年根本回收不回来,那为什么还要买?

所以他要的并不是房租的收益,而是他房价看涨,他要的是地皮的增值的收益,不是你自己投资的把它租出去的收益。这两个部分必须要把它分开,有本质的区别。

中国 2008 年以后,房价连涨了2 5 年了,基本涨到 5-10 倍甚至更高,这个肯定是过高了。或者按照经济规律,房价跌下来,或者是房租涨上去,以后房租可能稍微会涨,但是肯定涨不了这么高所以房价早就应该跌下了。但是它之所以不跌,一个是它本身的垄断,一个是政府也不敢让它跌,实际上政府一直在维持一个高房价,不敢让它跌,它在拖着。

这种情况下,结果你把价格拖住了数量就少了。因为经济的基本关系是价格和数量的关系,应该是动价格的。但是中国的特殊情况,你人为地维持一个高价,那么肯定数量要下来,那就是房地产的成交量要下。成交量下得太多了,肯定就是长期低迷。

因为市场经济根本的就是得有交易才有市场。不是说你写一个虚的价格,计划经济才这样。你真正的价格是在交易中,大量的交易中它有一个价格,所以没有交易就没有市场。所以中国的房地产 20 多年来就一直是在这么弄。 这几年这不是很多公司已经维持不了了,政府的干预是想维持一个,房价长期缓慢下跌的过程,想等人民收入上来之后逐步消化,但是现在这个肯定是达不到的。

人民的收入这几年是大幅度降低了,或者你股市好,要在股市里边赚了钱才能够去买房子。这股市也长期的低迷,所以人民的收入直在下降没有上升所以这个房子他也没钱买。再有一个他有钱他也不买。为什么?就是因为房价太高,所有的人都在看房价就等着跌,所以是很大的矛盾,就是非得狠跌一回,跌下来之后大家看涨了,他才会去买房。即使有钱的他也得跌下来之后,预期看涨的时候得有预期,看涨预期他才能够去买房。你老是看跌,预期有钱他也不会买。现在就是这情况。

第二点汇率和房价下跌必居其一,或者人民币贬值,或者房价下跌必居其一,人民币前一段已经贬了很多了,现在开始升值了,估计明年,到明年年底可能会升到 1: 6.5,但是它绝不可能升过 1: 6 去,就是在这个区间。所以至少明年一年,人民币是一个升值的趋势。在这种情况下,那就是房价应该下跌了,如果还不跌,那我们房地产还是不能启动。这里边就涉及一个人民币和房价的,汇率和房价的关系。其实从两个基本理论里边全能够论证它。一个就是购买力平价,一个就是利率平价。

我先说购买力平价。就是说人民币的购买力有那么高吗?人民币的购买力你得分两半看。就是如果你不算房地产,不算房租房价这块,就是你手里的购你手里的人民币。如果你不买房子,你去买一般的商品,那么还是挺值钱的。你要是买房子这部分,那就是极其不值钱了。就是这么一个意思。所以外国人整天给算我们购买力平价,老说人民币要升值,你没把房子算里边,你高估了人民币的购买力。这是一个基本的问题。

再有一个利率平价,还是杨健老师给我提供了一个。把利率平价,把中国和美国的两边的利率,给它变成了一个投资收益率,那就更接近实际了。

什么叫利率平价?就是说我们举房子,我们就不说利率了。我们就是说中国和美国之间的房价差,按两边房价算,就是说中国的房价突然涨了 10 倍。美国次贷危机不仅没涨还下跌了,就算它美国不变,美国房价没变中国房价涨了 10 倍。这种情况会出现什么情况?中国有房子的人就把房子给卖了,卖完之后就赚了 10 倍的人民币,拿人民币它要去换成外汇,换成外汇到美国再去买房子。

这个事其实很多的中国的人都是,把自己房子给卖了,已经实现了,现在是卖不成了是吧,现在一它不让你卖,二它不让你换外汇。前 20 年谁要做这个买卖,或者前 10 年吧,那是一个大赚钱的,这就叫做利率平价起作用了。 就是说中国的人民币,你可以白挣,白挣了之后,但是你要换美元的时候,实际那是违规的,但是违规我们国家也没管你就换了。换完之后换成美元以后,拿美元去美国那边去买房,这就是两边房地产价格和汇率的关系。所以在前些年,人民币贬值压力特别大。

有一年二零一四还是二零一几,有一年突然大家就看出来了。所以外汇储备急剧地下降,从那年42000亿下降到32000亿,一年下降了 1 万亿。实际上还有,外贸顺差还有 5000 亿美元,本来应该增加 5000 亿,实际上是减少了 1 万亿。前后资本外流是 15000 亿,占我们 42000 亿的外汇储备的,那一年外汇储备就下降了 25%- 30%这么多。所以后来以后就管住了。

后来为什么有些房地产商,它们是在国内贷款,贷了人民币以后,把它给变成美元,去美国去买房地产了。它在国内人民币,它是巨大的负债,在美国有巨大的资产,后来当然我们整顿,那它就得卖掉那边的资产,再把它换成外汇,汇回国内,完了拿卖掉外汇之后,取得人民币,再还在国内的人民币贷款。这几点就是这么一个过程。这就是中国维持人为垄断的高房价所造成的这么一个后果,就是外汇外流,人民币贬值的压力

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