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文｜侃见财经

时隔八个月，曾被业内誉为第二代“豪宅教父”的黄其森终于回来了。

11月17日，ST泰禾发布公告称，对于近日有媒体发布了关于“泰禾集团董事长黄其森结束配合调查回归”的报道，公司董事长兼总经理黄其森先生已经于公告当日正常履行职责。

实际上，对于黄其森的归来，市场上早有传闻；而从股价来看，自11月1日创出了低点0.87元以后，ST泰禾的股价便开始震荡回升。截至11月21日收盘，ST泰禾股价报收1.22元/股，虽然周一有所回调，但短短15个交易日的时间，其股价也大涨了37.08%。

不过，虽然黄其森已经归来，而且泰禾的股价也出现了久违的大涨，但当下的泰禾集团依旧“四面楚歌”。根据公告显示，截至2022年10月28日，泰禾已到期未归还借款本金高达584.51亿元，而截至今年三季度，其负债总额高达2057亿，资产负债率更是达到了94.85%。

很显然，目前的泰禾集团资金链已然断裂，负债也十分庞大；虽然好不容易等回了自己的老板黄其森，但泰禾集团未来要走的路，显然还很长。

“豪宅教父”辉煌的过去

作为知名房企“大佬”之一，黄其森的身上拥有诸多的标签。

例如“神童”——据媒体报道，黄其森在15岁就已经考入了福州大学，主攻读建筑系。作为福州大学土木工程学院培养的人才，直到今天，福州大学的土木工程学院官网上还挂着《土木人的商业神话——记1980级校友黄其森》，足可见福州大学对于黄其森的重视和骄傲。

还有最懂银行体系的地产人——1984年大学毕业后，黄其森选择了进入建设银行福建分行工作了8年时间，深谙银行的运作体系和流程；而在进军地产行业之后，黄其森还曾对外公开表示：“如果不懂金融，就搞不好房地产”。

不过，相较于上面这两个标签，或许“豪宅教父”对于黄其森而言更有深意，因为这个标签的背后，记载着其在地产行业中所取得的成功，还有泰禾集团曾经取得过的辉煌成绩。

1992年，黄其森辞去了银行的工作，在福州创办泰禾集团。由于缺乏资金和人脉，刚开始时泰禾的业务进展得并不顺利，虽然先后开发了天元花园、天元美树馆等楼盘，但都没有掀起太大的浪花，于是黄其森做出了一个令人震惊的决定——挥师北上，进军北京。

2002年，黄其森拍下了通州区潞城镇堡辛村的地块，表示要在此打造“中国第一豪宅别墅”。

据媒体介绍，这块地块是一个北京赴港招商的项目，身处北京的东六环，位置十分偏僻，基本没有任何的生活措施配备，很多人都对黄其森当时的这个操作表示“看不懂”，但唯独只有黄其森自己知道，这块位于东六环的庞大地块背后，其实拥有巨大的商业价值。

2004年，运河岸上的院子一期首次在北京面世，开盘价定高达6000~7000元/平米，远超当时通州2000元/平米的市场均价，不过第一期的别墅卖得并不好。5年后，经过大幅改良的运河岸上的院子二期推出，由于制作更加精良，再加上当时通州作为国际新城的建设提到了国务院战略发展日程中，运河岸上的院子二期在推出后便受到了追捧。

根据记载，运河岸上的院子二期开盘仅两个月，其就囊括了北京500万以上别墅的“双冠王”，成交套数和成交金额均为第一；而在2012年7月，运河岸上的院子更是高调推出独一无二的“楼王别墅群”，每栋售价高达3亿，折合每平米均价20万元，成为中国最贵别墅。

随着在豪宅项目上取得的巨大成功，黄其森也成了继“星河湾”黄文仔之后的第二代“豪宅教父”。

热衷在杠杆上“走钢丝”

2010年，泰禾集团通过“借壳”福建三农，成功在资本市场上市。

作为当年国内唯一一家上市房企，成功上市后的泰禾集团名声大噪，项目自然卖得更好了。

此外，正如黄其森对外所说的“如果不懂金融，就搞不好房地产”，在上市之后，有了资本市场的助力，深谙金融市场运作的黄其森和泰禾集团也开始了更加激进的操作。

据媒体统计，泰禾集团从2012年开始高溢价疯狂拿地，仅在2012和2013年短短两年时间，泰禾集团便相继在北京、上海等多座一、二线城市拿下了多宗高溢价地块，拿地资金高达200亿，而彼时泰禾集团的营收还不到70亿，足可见泰禾集团到底有多激进。

当然，2012和2013年只是泰禾集团激进扩张的缩影，在2015年之后，面对火热的房地产市场，泰禾集团选择了加大杠杆，开足马力在一、二线城市拿地，像2015年12月，泰禾集团为了进军深圳，不惜以总计57亿元拍下深圳宝安尖岗山片区的两块地王，最高楼面价逼近8万元/平米，而当时深圳楼市的均价仅为4万元/平米左右，溢价之高令人瞠目。

当然，高杠杆运作也并非没有好处，从销售数据来看，2013年泰禾集团的销售规模仅为124.44亿元，但到了2017年，其销售额便已经飙升到了1007.2亿元，位列全国房企销售排行榜上位列第17；而到了2018年，泰禾集团的销售额又飙升到了1303.4亿元。

不过，在高杠杆运作的背后自然也隐藏着巨大的风险。例如负债方面，根据财报数据显示，在2012年的时候，泰禾集团的总负债仅为113.46亿，到了一年后的2013年，泰禾集团的总负债就飙升到了306.05亿，直接翻了接近3倍；而到了2019年泰禾集团危机爆发的前夕，泰禾集团的总负债更是飙升到了1905.55亿，资产负债率也达到了84.95%。

到了2020年，随着疫情的爆发，再加上房地产市场越加严格的调控，此前激进扩张的黄其森和泰禾集团终究还是未能躲过被杠杆反噬的命运。

根据财报显示，2020年泰禾集团的业绩出现“断崖式”下滑，当年营收仅为36.15亿，同比下滑84.7%，净利润更是巨亏49.99亿，同比大幅下滑1171.38%，很显然，热衷于在杠杆上“走钢丝”的黄其森和泰禾集团，终究还是倒在了杠杆上。

归来的黄其森，还能力挽狂澜吗？

今年3月，泰禾发布公告，宣布了实控人黄其森被带走协助调查的消息。

而到了11月17日，黄其森终于结束了长达8个月的配合调查，回到了公司正常履行职责。

实际上，对于黄其森的归来，市场上早有传闻；从股价来看，自11月1日创出了低点0.87元以后，ST泰禾的股价便开始震荡回升。截至11月21日收盘，ST泰禾股价报收1.22元/股，虽然周一有所回调，但短短15个交易日的时间，其股价也大涨了37.08%。

不过，虽然资本市场对于黄其森的归来表示看好，但黄其森能否力挽狂澜，显然还存在着很大的不确定性。从数据来看，目前泰禾集团的总负债已经高达2057亿，资产负债率更是达到了94.85%，面对巨额的负债压力，黄其森想要扭转乾坤难度显然非常大。

而除了巨额的负债之外，目前泰禾集团已经爆发了严重的债务危机，资金链已然断裂。根据此前的公告显示，截至2022年10月28日，泰禾已到期未归还借款本金高达584.51亿元。

此外，巨额的负债也对泰禾集团的实际经营也造成了巨大的影响。

根据最新的三季报数据显示，今年前三个季度，泰禾集团实现营收为52.64亿，同比增长232.79%，实现净利润为-31.24亿，同比大幅下滑309.83%，业绩增收不增利，若加上前两年亏损的49.99亿和40.13亿，还不到3年时间，泰禾集团已经累计亏损超过了121亿。

而除了泰禾集团深陷困境之外，黄其森个人也并不好过。根据天眼查数据显示，目前黄其森被列为被执行人的被执行总金额高达111.03亿元，与其有关的限制消费令多达90个。

当然，其实泰禾集团也并非没有好消息。据媒体报道，泰禾集团近期多个项目累计获批的纾困资金超过9亿元，另外还有7.5亿元正在申请中，将有望获得少量的增量资金，不过面对巨额的负债，不到20亿的资金对于极度“缺钱”的泰禾集团来说，显然还不够。

前两年，面对泰禾集团爆发的债务危机，黄其森曾对外表示“绝不躺平、努力自救”，但没想到其会被带走调查；如今，黄其森在时隔8个月之后终于再度归来，不过面对自己留下的“烂摊子”，黄其森想要力挽狂澜恐怕还要费一番功夫。