潘石屹,不体面

巨潮WAVE

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· 9月20日

“天生的商人”。

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潘石屹,不体面

00:00 13:39

图片来源@视觉中国

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文 | 巨潮WAVE,作者|谢泽锋,编辑 | 杨旭然

这一次,潘石屹真的“跑”了。

不久前,SOHO中国发布公告称,潘石屹辞去本公司董事长职位,张欣辞去本公司CEO职务,即日生效。  

但从股权关系来看,潘石屹夫妇合计持有63.93%的股权,还是SOHO中国的“话事人”。这些年,潘石屹频繁甩卖资产,累计套现近370亿元,还急切地想将SOHO中国卖给黑石,但因监管等原因两度告吹。

自上世纪90年代开始,SOHO在中国享受了地产黄金时代的红利。不过潘氏家族的表现,却让外界感受不到有何感恩或敬畏之心。

潘氏夫妇给哈佛、耶鲁捐款超6亿元,但在国内只有对甘肃天水的几笔零星捐赠(主要是家乡潘集寨的小学教学楼、幼儿园,和对天水市1000万元的疫情捐款)。另外,小儿子上哈佛读书,且被认为与当时的哈佛捐款有关,大儿子诋毁先烈导致被警方追逃;SOHO旗下项目涉嫌逃税、CFO涉嫌内幕交易、加价收取电费等违规行为……

作为房地产江湖的另类,潘石屹早年通过散售模式,让商业地产实现和住宅一样的高周转,并创下亚洲最大商业地产IPO记录,至今在北京、上海坐拥大量地标建筑。这些都是他作为一个商人骄傲的资本。

“万通六君子”之一的王启富曾这样评价潘石屹:“他是一个天生的商人,就像商界的赵本山,因为他本能的会做生意。”

商人逐利。“天生的商人”潘石屹,表现出了一种纯粹的精明和利己。即使面对各路的口诛笔伐,他依然能够笑逐颜开。也许在他内心深处,这些只不过是他人生大风大浪里的稀松平常。

或者,他对外界的评价已经丝毫不在意了。

SOHO中国股价表现(2007年上市至今)

01 错失十年

先是战略失策,再有疫情打压。 

31年前,“万通六君子”在海南一战成名,随后六人挥师北上。

但随着万通越做越大,六人间的分歧和隔阂日渐显露。最终,“万通六君子”和平散伙,王功权加入鼎晖,王启富创办自己的投资公司,刘军则搞起自己的农业生意,只有冯仑、潘石屹和易小迪坚守在地产行业。

巧合的是,冯仑、潘石屹和易小迪“三位元老”,都将身家押注在非住宅地产,这次集体误判,也导致他们后来在地产黄金时代中逐渐掉队。

潘石屹无疑是“六君子”中最会做生意的。万通来到北京第一年,在阜成门附近拿到一块土地,潘石屹建议可以尝试代销模式,这在当时的地产圈算是“第一个吃螃蟹的人”。在代销模式下,万通5天进账5亿元,这个项目就是后来的万通新世界广场。

相比较而言,无论是影响力还是经营状况,SOHO中国算是三者中最为优秀的。创办SOHO后,潘石屹创立“散售模式”,让商业地产实现和住宅一样的高周转。

2007年,SOHO中国赴港上市,以19亿美元融资额创造了当年的亚洲最大IPO记录,营业利润率高达54%。此后一年,三里屯SOHO 就斩获了69亿元的惊人业绩,其中一半都是山西煤老板。上市3年后,SOHO中国营收升至182亿,登顶巅峰。

彼时的潘石屹,俨然是中国最赚钱的行业里面,最会赚钱的那个人。

值得一提的是,2010年正好是地产黄金二十年的分界点,而就在此时,潘氏夫妇二人经营理念出现重大差异。

投行出身的张欣重产品、轻销售,她反对潘石屹那套卖房理论。而张欣本就是一个雷厉风行毫不拖泥带水的女强人——据说当年闪电结婚后,张欣干的第一件事,就是把潘石屹衣柜里的所有衣服扔掉,按她的审美标准换新的。

潘石屹最终妥协,把时间放在了自己的摄影爱好上。张欣主导下的SOHO中国“转售为租”。这时,其他房企正大举进军二三线城市,但为了维持所谓的高端形象,张欣死守北上广深一线城市,且坚持做商业地产。

放弃住宅和下沉市场的战略选择,让SOHO中国错失黄金时代的第二个十年。SOHO中国和其他大型房企呈现出截然相反的发展曲线。

SOHO中国的营收从2010年的182亿,一路锐减至2021年的17亿元,还不到巅峰时期的十分之一。

从2021年开始,SOHO中国的收入全部来自租金,出售物业收入一直为零。

“包租公”模式让SOHO中国在地产界显得比较特殊。而今年以来,疫情反复爆发,直接导致SOHO中国在北京和上海的平均出租率下降至79.78%。

先是战略失策,再有疫情打压,潘石屹夫妇“逃离”的决心越来越大。 

02 变卖资产

“千万不要相信谣言,我跑不了的。” 

和当年“万通六人”在海南房地产泡沫前逃离如出一辙,潘石屹在2014年开始疯狂出售资产。

据不完全统计,6年间SOHO中国通过甩卖项目资产收揽资金370多亿。其中包括:

2014年,将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元卖给金融街;同年9月,上海凌空SOHO 10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程网;

2015年,出售上海外滩国际金融中心地块给复星,回血84.93亿元;

2016年,上海SOHO世纪广场转让给国华人寿,总价32.2亿元;

2017年,将虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿卖给新加坡吉宝置业和香港私募基金公司基汇资本;

2019年,SOHO中国打包出售13个办公物业资产和2583个地下停车位,回笼资金85.61亿元。

以及今年3月,潘石屹还试图以“七折”价格对外销售3.2万平方米的物业,房源遍及北京、上海两地的银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等九个项目。

另外,自2008年以来,SOHO中国共进行了20次分红,累计派发200多亿大红包,流进大股东潘石屹夫妇口袋中的就高达128亿元。

过去这些年,潘石屹言不由衷的讲话和辩解俯拾皆是,但他丝毫不在意。

作为一个拥有1800多万粉丝的微博大V,潘石屹有极为注重公众形象的一面。他期待获得外界的好评与赞许,但又总是以各种冠冕堂皇的理由包装着自己的逐利。

比如2019年出售的资产中,就包括他曾声称的“三生三世都不卖”的望京SOHO。今年三月,潘石屹七折甩卖资产,自诩为“减少公司债务,欠债还钱天经地义”。可是,SOHO中国负债率根本不高——其2022年半年报总资产691.9亿元,总负债318.7亿元。

2021年底,SOHO中国净资产负债率仅为44%,融资成本4.7%,这样的财务指标足以让其他的民营地产大亨们羡慕嫉妒恨。SOHO中国短期现金不足,根本原因是分红太多。

经过6年“只出不进”式的疯狂交易后,潘石屹计划直接卖掉股权。早在2020年,黑石就欲私有化SOHO中国,交易规模将达40亿美元。一年后的2021年6月,黑石正式发出收购要约,拟以236.58亿港元收购潘石屹夫妇手中持有的54.93%的股份。

收购完成后,潘石屹夫妇将保留9%的股权,并退出公司董事会。然而,在监管层的干预和舆论压力之下,黑石收购SOHO中国的计划两度告吹。

而此次两人卸任董事长和CEO,也是无奈下的“折中之计”。

出售国内资产的同时,潘石屹开始向海外腾挪资本。2011年开始,潘石屹通过家族信托在海外购置房产,曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场49%的股权,美国通用汽车大厦40%的股权,都被他装入囊中。

面对外界频繁的质疑声,潘石屹付之一笑:“千万不要相信谣言,我跑不了的”,并非常无辜地表示,自己没有跑,一直都是中国国籍。

可潘家人的表现却让人大跌眼镜——妻子张欣早就是美国国籍;大儿子因为诋毁先烈,被海淀警方全网追逃;给哈佛捐助超1 亿美元后,二儿子被曝出入读哈佛大学,而其对国内的捐助却显得十分吝啬,至今只有对家乡潘集寨的几笔资助为人所知。

曹德旺在一次采访中的一段话,也许能够代表大多数人对其有些许负面的评价:

“潘石屹夫妇鬼精鬼精的。”

03 分尽现金

“卖出资产-利润大增-大笔分红” 

一件奇特的事情发生在SOHO中国身上:尽管SOHO中国公司的业绩在持续下滑,但掌舵者潘氏家族的钱口袋却越来越鼓。

SOHO中国营业收入从2010年巅峰期的182亿元,下滑至2021年的17.42亿元;净利润受出售资产影响频繁波动,到2021年净亏损1.31亿元。但诡异的是,潘石屹夫妇的身家则从2010年的150 亿,上升至去年的220亿元(数据来源:胡润百富榜)。

需要指出的是,出售资产,获益的是公司,但无法转入私人口袋。潘石屹夫妇的做法就是大笔分红,深扒其财务报表可以发现,两人通过“卖出资产-利润大增-大笔分红”,将大部分收益“合理合法”地转移到自己名下。拥有美国投行多年工作经验的张欣,更是深谙此道。

2010年-2019年,SOHO中国分红最为频繁的时候,正是其卖资产最凶猛的时刻。比如卖出85亿资产的2017年,SOHO中国共分红66亿元,但当年的归母净利润才47.33亿元,潘石屹夫妇就豪取42亿元。

对潘石屹夫妇来说,SOHO中国更像是一个赚钱的工具,甚至是私人金库。

尽管出售了370多亿资产,但由于这些现金基本上都被分红支出掉,导致今年上半年公司账面上仅有区区4.62亿元的现金,难以覆盖16.13亿元的短期借款。

这也就是为什么,潘石屹夫妇卸任当天,SOHO股价居然上涨了11.03%的原因。

在万科创始人王石的自传《我的改变:个人的现代化四十年》中,他曾说过一段话:“我的本事不大,名和利只能选择一头。”

在王石看来,一个人社会价值的取向,就是在名和利之间的抉择。

而潘石屹的一生,就是在名与利的漩涡中挣扎,他大胆尝试代销模式,创办的SOHO 为高度同质化的中国地产界注入一股新鲜血液,因此身价倍增,一度是中国商界的风云人物。

2014年后,他不顾一切地抛售资产,并试图转让控股权,积极“落袋为安”,并最终选择隐退。近些年,潘石屹越来越低调,微博也鲜有更新。

潘石屹感受到自己所遭遇的风评危机,自然是委屈的,至少是与他的自我标榜不符。他曾经在去年年底给捐资赞助的养正幼儿园园长写信(并公开):

......其实,这个世界上只有好人和“病人”。“病人”就是那些被无知、自私、追求名利、特权而掩盖住了善良本性的人。

......一个缺少团结合作精神的人、一个不会理解和宽恕别人的人,是很难在这个时代生存的,他的生活和工作都将会寸步难行,且痛苦。

作为旁观者,我们无法体会潘石屹细腻的内心世界,但可以从更宏观的角度看到,他和很多企业家一样,享受着中国发展的时代红利。也能看到在他最终离开这个舞台时,有些不体面。

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赞赏时间:2020.02.11 17:32

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    一对精明的利己主义者,毫无社会责任感和感恩心,中国不缺少这种人,可惜中国人的财富被他们卷到国外去了

    2022-09-20 15:34 via qq

Oh! no

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