恒大密集退地,世界第一球场“凉了”

乐居财经

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· 8月8日

债务重组难产,资产处置缓慢,退地不失为上策。

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恒大密集退地,世界第一球场“凉了”

00:00 12:09

图片来源@视觉中国

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文|乐居财经,作者|曾树佳 魏薇

在广州番禺,尚未建成的恒大足球场已经许久没传出施工的敲打声,一片沉寂。

工地的大门上,贴着球场的“日景鸟瞰效果图”,虽经过风吹雨淋,海报已有所褪色,但上面“钻石莲冠”的球馆形状,仍依稀可见。由于人迹罕至,一条藤蔓,已悄然从大门的角落里生长起来。

球场外围,“中国建筑四局欢迎您”几个大字,依然显眼。两年前,中建四局中标了该项目,并宣布将采用全过程EPC建设模式,合同额达43亿元。彼时一片欣喜,但谁都没料到项目会搁浅。

眼下的恒大足球场,已搭建起了主体框架。现场几具吊塔高高伫立着,伸着长长的臂膀;有些建筑的竹架仍没有拆除,裸露着钢筋;部分钢材被随意摆放在水泥地上,无人问津。

偌大的工地,仅有一位保安在值守。他向乐居财经透露,“项目停工已一年多了,自己也是两个月前才被调过来这边的,具体的情况不太了解,不知道什么时候能复工。”

不过,隔壁项目的施工队员透露,据他观察,恒大足球场真正停工,大概有三个多月。以此看来,项目大概是偶尔有陆续施工、零敲碎打,才会形成不同的说法。随着恒大的退地已成定局,这个足球场尚无被重新“激活”的时间表。

不止广州,恒大在安徽、浙江、河南、青岛、四川、广西、海南等地,已有接近60处地块(项目),或主动退出或被动收回。

对于收回的原因,无外乎欠缴土地出让金,或是超过规定的动工开发日期。退地款并不会落入许家印或恒大的口袋,而是主要用于工程建设和支付农民工工资、支付剩余地块土地款,部分退地款已被政府没收。

在两万亿债务压力面前,退地不失为一种最好的选择。对恒大来说,退地一方面可能收回部分资金;另一方面,恒大无需再为项目开发提供更多的资金,有助于减轻流动性压力。而将土地直接退还给政府,恒大也无需自己寻找接盘方,从而也能防止烂尾,保证交付。

世界第一球场“凉了”

地产商正在逐渐退出足球领域。此前,万达不再支持大连一方球队、宋卫平已彻底退出浙江绿城球队,而如今的许家印,也在恒大的债务危机之下,放弃了原本承载着他金元足球梦的比赛场地。

8月3日晚间,中国恒大发布公告称,将退还广州恒大足球场地块土地使用权,退地价格为55.2亿元,它预计在这一项目上亏损12.55亿元。而且,退地款并不会落入恒大的口袋,而是转到政府指定的专项监管账户上。

这些资金将被用来保交付、并解决恒大和地块直接相关的债务问题,包括但不限于中信信托的担保债务、未付工程建设费用、已预售商品房相关的各项开支,以及已拖欠的项目员工资金。

乐居财经查阅获悉,恒大足球场的项目公司”广州市番禺区裕垚房地产开发有限公司“(简称“裕垚房地产”),早在两年前以68.13亿拿地之后不久,就将旗下的瑞鑫、瑞淼、瑞焱、瑞森4家子公司的全部股权,都质押给了中信信托。

恒大或许就是凭借这种方式,为足球场项目的建设,筹得资金的,中信信托也因此成为了该项目的最大债主。

在2011年广州恒大首夺中超冠军的庆功宴上,许家印就放言,将出资建设一个容纳超过10万人专业足球场。9年之后如其所愿,在广州番禺拿到地块之后,恒大便马不停蹄地迅速开工。

按照设想,广州恒大足球场项目总投资120亿,占地约15万平方米,总建筑面积49.38万平方米,座位超10万个,规模将超越西班牙巴塞罗那队主场诺坎普球场。

“足球迷”许家印,亲自参与了项目的设计方案。原方案是具象的莲花造型,将中国传统文化与现代竞技运动融于一体。后来被吐槽太“土”,于是又数易其稿,最终确定了“钻石莲冠”那个科技感十足的外观。

2020年4月,在项目的开工现场,打工皇帝夏海钧还曾立下flag:“恒大还将在全国再建3至5个,可容纳8到10万人的超大型专业足球场。”

现如今,许家印债务缠身,夏海钧被“辞退”,豪言壮语已烟消云散,只留下足球场那些裸露的钢筋水泥,在风中诉说着“停摆”的无奈。

有业内人士披露,接手足球场的,是广州城投。早在去年就有传闻,该项目地块将被收回,以广州城投、越秀等为代表的国资可能会接手。如今尘埃落定,结果并不让人意外。

根据此前恒大的估算,球场可能还要投资60亿才能完工,而实际情况是,如果想要完全建成,可能需要80亿至90亿。

另一方面,中国建筑与恒大的业务往来十分密集,前宇宙级房企在选择总承包商上,向来钟爱中国建筑,与中建三局、中建四局、中建五局等都曾有合作关系,眼下不少合作都转变成了诉讼。

承建恒大足球场的中建四局,与恒大还有多少债务纠葛,外界并不知晓。

密集退地

在去年10月22日的恒大复工复产会议上,许家印曾表示原则上10年不再拿地,但也不会贱卖土地。但在巨额债务面前,已由不得恒大继续囤地。

恒大暴雷后,有关其退地或是土地被收回的消息就没断过,去年下半年以来尤为密集。

据乐居财经《进深》不完全统计,去年6月至今,恒大系退出的地块或项目已接近60处,分布在安徽、浙江、河南、青岛、四川、海南等地。从土地用途来看,工业、商用、住宅用地均有涉及。

对于收回的原因,无外乎欠缴土地出让金,或是超过规定的动工开发日期。根据《土地管理法》,连续二年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。

恒大退地的“重灾区”当属许家印老家——河南。去年10月,河南焦作政府收回云台山恒大·养生谷项目12宗地(约1200亩),原因为闲置超过两年。转眼止今年3月,恒大开封市运粮湖片区7宗未开发土地(约500亩)也被收回。

另外在海南、青岛、四川、山西、广东、广西等地,恒大名下也有多宗地块退回。

不仅恒大地产,恒大汽车也无奈做出了退地的决策。

曾几何时,恒大汽车在势头正盛时打着新能源的旗号,通过产业勾地的方式获得了大量住宅用地。凭借新能源汽车产业投资开路,当地政府以相对较低的地价搭配其他优惠政策(一般为提供配套的宅地),恒大汽车则以住宅项目反哺造车项目。

例如,在2020年9月,恒大汽车旗下宇鹏生活服务(江苏)有限公司,以8.64亿元的底价拿下江苏省南通市出让的一宗住宅用地,同时,竞得人或其控股股东需投资100亿新能源项目。

至今为止,恒大新能源旗下三个主要平台公司通过公开市场招拍挂在广州、上海、天津、南通、扬州、贵阳、南宁、湖南湘阴、岳阳、安徽六安等地,拿下了超过约1202万平方米各类型土地,计划投资3300亿元。

但随着恒大陷入危机,恒大汽车显然已无力继续开发手中的地块。许家印也曾放话:恒大汽车拿下的土地,未动工的全部退回。

2021年11月26日,恒大汽车公告,已主动退还未动工土地266.33万平方米,包括生活配套用地和工业用地,涉及7个项目,回笼了约12.84亿元资金。退地款主要用于工程建设和支付农民工工资、支付剩余地块土地款,部分退地款已被政府没收。

今年2月10日,恒大的造车梦又遭受冲击,郑州航空港经济综合实验区官网发布公告,对恒大新能源汽车(河南)有限公司、郑州恒大新能源科技发展有限公司等5家公司名下共14宗地的国有建设用地使用权予以注销,原因系获得土地后两年未动工。

激进拿地后遗症

在房地产市场发展的高速时期,许家印曾带领恒大在全国大规模拿地。2016年,恒大成为了我国土地储备规模最大的房企。

截至2021年6月30日,恒大总土地储备项目778个,分布于中国233个城市,总规划建筑面积2.14亿平方米,土地储备原值为4568亿元。

不只是恒大爱囤地,碧桂园、万科、中海等房企也会囤地,但很少有被回收。香港大亨李嘉诚素有“囤地之王”之称,他投资目光长远,常常在地价低时购入,等升值后再卖出去,也未出现被收回的情况。

以恒大在海口的8处地块为例,去年12月,海口市自然资源和规划局决定收回,缘由为恒大已超过约定的动工开发日期两年未动工。但值得注意的是,恒大在被退地之前已持有这部分地块6年之久。

这意味着,是否收回土地的最终决定权在政府手中。或许,若不是暴雷,恒大这些尚未开发的土地也不会被无偿收回。

但对自身难保的恒大来说,这些土地储备也是一种负担。一个星期前,恒大爽约7月底债务重组方案,并将其推迟至年底。中国恒大行政总裁、执行董事肖恩表示,“恒大集团本身规模庞大、业务繁多,目前又面临很大的经营困难。”

此次退还足球场土地使用权,恒大称是因为流动性问题对该地块开发和建设的进度造成负面影响,之于其他项目又何尝不是。

在债务压力面前,退地不失为一个有效的资产处置方式。对恒大来说,退地一方面可能收回部分资金;另一方面,恒大无需再为项目开发提供更多的资金,有助于减轻流动性压力。而将土地直接退还给政府,恒大也无需自己寻找接盘方,从而也能防止烂尾,保证交付。

当前,复工复产保交楼是恒大的重中之重。截至7月底,恒大在全国保交楼项目共732个,已复工且达到正常施工的项目579个,正在恢复施工过程的项目126个,还未复工的项目27个,总施工人数19.3万人。

对于许家印而言,多“舍弃”一块土地,债务重组也就多了一份希望。

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赞赏时间:2020.02.11 17:32

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  • 快重组吗,苦了买房人

    2022-08-10 07:32 via qq
  • 恒大楼盘就没复工,复工也是假复工,三二个十个人在干,那么大的楼,你说复工了吗

    2022-08-10 07:31 via qq
  • 足球是谁的最爱???

    2022-08-09 23:57 via qq
  • 造航母才多少钱,2万亿???没有了,钱那去了????你品,细品

    2022-08-09 23:05 via qq
  • 恒大还有多少债务纠葛哇

    2022-08-09 20:18 via h5
  • 上帝让其灭亡必先让其疯狂,亘古不变的定律

    2022-08-09 16:18 via qq
  • 回复

    男足这么差劲,就算给个宇宙第一球场都没用。[捂脸]

    2022-08-09 15:44 via qq
  • 回复

    百强龙头不过如此。[机智][机智][奸笑]

    2022-08-09 15:09 via qq
  • 回复

    在中国谁涉及足球谁就得赔,万达,实德,阿尔滨,一方,都赔了

    2022-08-09 14:38 via qq
  • 回复

    恒大许老板, 俺河南的,中不中

    2022-08-09 14:14 via qq

Oh! no

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