联手越南女首富,李嘉诚押注东南亚地产

鲸维度

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· 5月25日

一向眼光独到的李超人,撤资英国洗牌资产,下注东南亚——越南。华润、中国联塑、中建等一批地产链条相关企业,亦早就开始布局东南亚市场。新的造富故事,将陆续上演。

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联手越南女首富,李嘉诚押注东南亚地产

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图片来源@视觉中国

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文|鲸纬度,作者|四象

一向眼光独到的李超人,撤资英国洗牌资产,下注东南亚——越南。

投资的核心,仍是房产。长实集团(01113.HK)将在越南引进高端房地产项目,涵盖住宅、办公室、商业中心等业务。

越南胡志明市,目前成为资本宠儿。据世邦魏理仕(CBRE)发布的《2021年亚太投资者意向调查》,胡志明市名列第五。据越南媒体消息,2021年,越南房价平均上涨5%至10%。

这是东南亚房产热浪的一个缩影。无论是成熟市场新加坡、泰国,新兴市场越南、菲律宾,还是拓荒市场柬埔寨等国家,都涌现着机遇。

华润、中国联塑、中建等一批地产链条相关企业,亦早就开始布局东南亚市场。

新的造富故事,将陆续上演。

“从来不怨命运之错,不怕旅途多坎坷,向着那梦中的地方去。”(新加坡著名歌曲《人在旅途》)

01、联手女首富

撤离英国后,李嘉诚瞄准东南亚。

4月末,李嘉诚旗下长实集团(01113.HK)与日本欧力士集团,通过越南当地房产巨头——万盛发集团,会见了越南胡志明市市长潘文迈,商讨投资事宜。

万盛发集团的前身为万盛发私营企业,由张美兰于1991年创立,张美兰被视为越南华人女首富。

张美兰是在越南的第四代华人,祖籍广东省汕头市濠江区葛洲社区。目前,张美兰旗下企业涵盖房地产、交通基础设施、金融服务、农业、通讯科技、医疗、教育与旅游等投资领域。,集团旗下的安东商业酒店(Windsor Plaza Hotel),是越南首家五星级私人酒店,2006年APEC亚太部长会议的举办地。

张美兰的夫君朱立基,担任越南时代广场集团董事长。出生于1956年的朱立基,祖籍广东顺德大良升平社区,小时候生活在香港,几经辗转后在越南落脚发展。

张美兰夫妇在越南拥有广泛的政商人脉,2015年,越南办法颁发独立勋章和劳动勋章,朱立基和张美兰分别获三等劳动勋章。喜欢在香港购买豪宅的张美兰夫妇,与香港多位首富也有千丝万缕的联系。而今,在越南拥有大量土地的张美兰,与同为潮汕老乡的李嘉诚合作,也是水到渠成。 

长实集团总裁赵国雄在会上表示,公司将引进高端房地产项目,涵盖住宅、办公室、商业中心、娱乐等业务,“公司将与万盛发一起在最短的时间内,向这些领域注入大量资金。”此外,长实集团还表示,会在越南发展基础设施建设项目,并将胡志明市定位为金融和技术的战略中心。

李超人的眼光,多数错不了。

据越南统计总局数据,2022年一季度,越南GDP实现921.75亿美元,同比增长5.03%,高于同期新加坡(3.4%)经济增速。

胡志明市是越南第一大城市和经济中心,曾有“东方巴黎”之称。据世邦魏理仕(CBRE)发布的《2021年亚太投资者意向调查》,越南胡志明市首次跻身亚太区跨境房地产投资的首选目的地榜单,名列第五。  

据当地媒体消息,虽然2020年和2021年受新冠肺炎疫情影响,但越南房地产市场依然活跃。相关数据显示,2021年,越南房价平均上涨5%至10%。

越南计划投资部的统计数据显示,2022年第一季度,房地产经营领域新成立企业数量最多,同比增长47.2%。此外,该领域复工复产企业为845家,同比增长92%。值得注意的是,因遭受新冠肺炎疫情(COVID-19)影响而长期沉寂后,越南多个省市已进入“新常态”。自2021年底至今,越南几乎所有房地产市场已逐渐活跃起来,搜寻和交易客户人数也在日益增加。

根据当地网站的报道,2022年4月胡志明市房价已经到达10年来历史高点。胡志明市全市场楼盘商品房均价达到3300美元/平方米,按季度比增长8%,按年比增长27%。其中“平民”级别的商品房价格已经逼近1.7万元/平方米,联排房子涨至5.7万元-8.6万元/平方米。河内的住宅价格同期平均上涨了 20%-25%;在河内以西的许多地区,涨幅高达近35%-74%。

火热的市场对外资吸引力巨大。

越南政府官方数据显示,2022年前4个月,越南吸引外商直接投资资金超过108亿美元,同比增长88.3%;其中,新注册投资资金下降56.3%,但增资额和出资入股资金大幅增加,分别增长了92.5%和74.5%。

“新获批的外商直接投资项目为454个,注册资金总额近37亿美元,加工制造业引进的投资资金排名第一,总投资额近62亿美元,占注册投资总额的57.2%。房地产领域位居第二,总投资额超过28亿美元,占注册投资总额的26.1%。”越南计划投资部表示。

经统计,2022年前4个月,有72个国家和地区对越南进行投资。其中,新加坡以超过31亿美元的总投资额位居首位,占越南外资总额的28.8%;韩国以超过18.2亿美元位居第二,占越南外资总额的16.9%。

02、地产热潮

越南,只是东南亚一个缩影。

东南亚地区是与中国联系最为紧密的地区之一,在经济文化等方面也有相似的历史背景。

从市场来看,东盟国家可分为以下三种:一是拓荒市场,包括柬埔寨、缅甸、老挝等低人均GDP、高GDP增速国家;二是新兴市场,包括越南、印尼、菲律宾、文莱等中等人均GDP、中等GDP增速国家;三是成熟市场,包括新加坡、马来西亚、泰国等高人均GDP、中低GDP增速国家。

东南亚地产行业呈现升温状态。

新加坡是东南亚唯一的发达国家。2022年,新加坡房价升至近7年来最高水平。据新加坡政府的数据显示,2021年第四季度,该国私人住宅租金价格指数为114.2,同比上涨9.9%。尽管新加坡人口在过去两年中有所下降,但该国的房屋租赁价格已升至7年来的最高水平。据新加坡政府的数据显示,2021年第四季度,该国私人住宅租金价格指数为114.2,同比上涨9.9%。

《联合早报》5月17日报道,虽然亚太房地产投资市场在今年首季放缓,不过新加坡甲级办公楼交易活跃,推动大宗房地产总交易额首季同比增长21%至23亿美元(约32亿新加坡元),创2011年来最高首季纪录。

从新加坡飞往泰国曼谷,只需2个多小时。

据泰国REIC预计,2022年泰国将新签批土地分配及开发许可证约8.5万张,年比增加28%;新建成房屋达约10.5万个单位,年比提升35.3%。房屋过户量预计达33.2万个单位,年比增加25.1%。

当然,真正的高增长机会是在新兴市场及拓荒市场。

除了李超人盯上的越南,柬埔寨的金边近年来同样火热。

2018年左右,柬埔寨楼市投资热度就迎来高潮。《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》及《斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数》显示,柬埔寨首都——金边2018年房价涨幅达16.7%,投资回报率达29.4%,取得房价涨幅和投资回报的双料冠军,成为当年全球最值得投资的国家之一。

疫情缓解后,柬埔寨央行近日发布《2021年宏观经济和银行业发展以及2022年展望》报告称,2022年柬埔寨经济复苏前景乐观,有望实现约5%的经济增速,随着国内收入水平和外国投资的增长,建筑业和房地产业有望逐渐恢复。

03、陆续入局

泰国正大管理学院中国东盟研究中心主任汤之敏教授表示,近年来,中国在东南亚国家的投资中房地产行业一直占据主要地位。

地产国家队老大哥——华润,早有布局。

华润集团旗下华润长春置地,早于数十年前布局泰国曼谷,以全球化战略到海外投资,业务逐步拓展至越南、印尼、菲律宾等东南亚国家。

华润长春置地执行董事黄朝阳2018年曾表示,集团正积极配合“一带一路”倡议,结合东南亚各地的经济长处,实现共赢,“华润集团还将往南拓展市场,以缅甸、越南和老挝为东南亚的发展重心,成长为国际化专业的管理团队。”

黄朝阳以越南为案例分析,指该国因年轻人口居多,在住房、食品、能源、物流等市场均有很大的发展潜力。

开发商下游是施工方。为抢占市场,中国建筑(601668)专门设立中国建筑(东南亚)有限公司,其是集民用、工业和交通建筑施工、设计咨询、建筑机械设备出租、混凝土制售、原材料进出口、钢结构设计建造等业务为一体的综合性国际工程承包企业。

中国建筑(东南亚)有限公司早已形成胡志明、河内、金边、西港、吉隆坡、新山“三国六地”的市场格局,正陆续向印尼、缅甸、老挝等东南亚市场进驻。

建材商亦紧随而来。

中国联塑(02128.HK)是我国大型建材家居产业集团,创始人黄联禧瞄准东南亚庞大的内需市场和基建发展,大刀阔斧扩张。

目前,中国联塑印度尼西亚的一期生产基地已投入运营,2022年将兴建二期的规模建设;而于柬埔寨的生产基地亦加快改造中,预计可于2022年上半年投产。此外,中国联塑正着力推进在泰国、马来西亚、菲律宾、孟加拉国等国家的生产基地建设。

当然,地产相关企业出海东南亚,有许多风险需要规避。

以新加坡施工项目为例,“一带一路”(中国)仲裁院仲裁员朱中华近期撰文表示,“新加坡法律体系属于英国法系,其法律表现形式与我国明显不同,相比而言其法律规定包括建筑技术规范详尽而繁琐,而且执法非常严格细致。”

他举例说:“譬如,新加坡先后制定了一系列环境保护法律、法规和相关规范标准,包括《环境保护和管理法》等。所有建设工程、制造业和其他工程的开展都必须依法取得环境许可,以确保其符合环境法及相关规范标准。相关部门还对空气质量、固体废弃物和污水的排放进行非常严密的监测,如违反将会受到严厉的行政处罚,甚至可能构成刑事责任而被处以罚金或监禁。”

东南亚,看上去财富之门正在打开。然而,唯有,勇敢并谨慎的人,才能够最终胜出。这一次,精明的李超人又成了投资风向标。

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