千亿金科的现金流隐忧

公司研究室

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· 5月11日

倘若金科的资金储备不足以偿付债务,公司终究会有爆雷的一天。

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千亿金科的现金流隐忧

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图片来源@视觉中国

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文|公司研究室,作者|曲奇

重庆有句俗话,“去南山看夜景,到解放碑看美女,到金科买房子。”

金科股份实控人黄红云与前妻陶虹遐的股权纷争落下帷幕后,外界对金科的关注点也从吃瓜看戏回到企业经营本身。

只不过,金科刚从股权分割的坑里跳出来,又跌进了业绩下滑的坑中去。2022年一季度,金科净利润由盈转亏,归母净利润-2.94亿,同比下降164%。

更加令人担忧的是,金科已连续两个月进入上海票据交易所的持续逾期名单中,且近日金科系旗下的理财平台“小金牙”被曝违约,给金科的现金流安全蒙上一层阴影。

01 规模下滑一季度由盈转亏

2021年,金科销售额1840亿,同比下降17.56%,销售面积1966万平米,同比下降12.23%。

规模下滑,金科业绩上增收不增利,利润端承压。

2021年,金科股份收入1123.10亿,同比增长28.05%;毛利率17.22%,同比下降5.94个百分点;归母净利润36.01亿,同比下降48.78%。

金科毛利率下滑与行业整体趋势一致,主要原因是2021年结算项目主要为2018-2019年前后拿地和销售,这些项目拿地成本相对较高,导致地价占售价的比重上升,毛利率下滑。

净利润下滑的因素主要有三点:

一是主要受拿地成本上升影响,2021年金科毛利率同比下降5.94个百分点,导致毛利润下降9.74亿元;

二是受房地产调控及现金流影响,金科对存在预期减值的存货等资产计提减值准备,计提金额21.62亿元,同比增长427%;

三是受联营、合营企业所开发房地产项目收益减少影响,投资收益较上年减少5.09亿元,同比下降39.06%。

2021年地产行业很难,从业绩上来看,2022年一季度,地产行业的处境难上加难。

国家统计局数据显示,2022年一季度,全国商品房销售面积3.1亿平方米,销售额2.97万亿,同比分别下降13.8%和22.7%;房地产开发投资增长0.7%,增速同比下降24.9个百分点;房屋新开工面积同比下降17.5%。

受国内疫情影响,4月份的地产销售数据继续走弱。克而瑞数据显示,百强房企4月销售额4284.7亿,环比降低16.2%;同比降低58.6%,较3月降幅有所扩大,且处于近年来单月业绩同比降幅的最高水平。

2022年一季度,地产销售、投资、开工均同比大幅下降,在市场不景气的环境下,金科的销售数据也很难看。2022年一季度,金科销售额211亿,同比下降57%。

销售端表现差,业绩端更令人不忍直视。2021年年报中,金科将利润下滑称为短期承压,但根据2022年一季度的业绩公告,利润下滑恐怕不是短期能有所改善的。

2022年一季度,金科收入126.72亿,与2021年同期123.98亿相比,基本持平;毛利率10.69%,同比下降9.34个百分点;归母净利润-2.94亿,同比下降164%。 净利润由盈转亏,2022年的处境恐怕会比上一年更加艰难。

02 巨额短债现金流紧张

尽管一季度的业绩比较难看,但在业绩会上,金科却表现得比较乐观。公司管理层表示,“长期来看,2022年以来,全国多个城市陆续出台房地产政策,我们预判随着疫情影响逐步褪去,市场将在二季度触底企稳,三四季度回升。”

2021年,金科股份提出“一稳二降三提升”的经营发展策略。其中,“一稳”是指稳健发展被放在首位,规模不是首要关注点;“二降”便是指降杠杆。

2021年末,金科股份净负债率69.51%,同比下降5.56个百分点;扣除合同负债后的资产负债率为69.17%,同比下降了0.68个百分点;现金短债比0.91倍,2020年末为1.34倍。

“三道红线”的指标中,金科的现金短债比没有满足要求。对此,公司管理层解释称,“现金短债比方面,因为货币资金余额有所降低,同时会计处理上将部分年内有回售权的公开债务纳入短期负债考虑,导致阶段性下降至1倍以下。”此外,金科表示,希望年内实现现金短债比提升至1倍以上。

金科的希望固然是好的,但2022年3月末,金科账面上的现金及现金等价物合计为208.16亿,公司短期借款43.28亿,一年内到期的非流动负债有237.02亿元,短期有息负债合计为280.30亿,现金短债比进一步降至0.74倍,离达标线更远了。

显而易见的是,金科股份手上的现金根本无法覆盖短债,公司短期现金流十分紧张。想要解决现金流问题,无非是通过销售回款或再融资这两种途径。

目前,地产销售端不景气,金科也将注意力瞄准在融资端。公司财务负责人宋柯表示,金科股份正在筹备发行20亿元的小公募,偿还未来两笔本金共19.46亿的到期债券。

除了在市场上募资,金科还向实控人黄红云的女儿黄斯诗借钱。黄红云与前妻股权分割结束后,黄斯诗将其持有的金科股权全部清仓,套现6亿。套现之后,黄斯诗又向金科子公司金科企业提供一年期1.2亿元借款,年利率10%。

这笔借款颇有值得玩味的地方,因为考虑到黄斯诗的身份,10%的年利率对金科而言并不低。这笔借款究竟是为了给金科减轻资金压力,还是黄斯诗本人想获得一个较好的理财收益?

在巨额的短期债务面前,如果金科需要黄斯诗的1.2亿来救急,或许表面金科的现金流已经很紧张了。

03 商票逾期旗下理财疑似违约

2022年以来,各地房地产纾困政策加速出台。仅“五一”假期,梅州、连云港、无锡、岳阳、徐州、赣州等地就发布或执行了稳地产新政,包括降低购房首付比例、放松限售、降低土拍保证金、土地出让金分期缴纳等多项措施。

金科认为,眼下正是政策传导的关键时期,保障公司持续稳健经营,不出现信用风险,企业才能最终受益。

基本上,房企只要还有能力,都会尽量保证公开市场债务不出现违约。因为公开市场债务一旦违约,给房企带来的信誉打击是十分沉重的,也会堵死房企公开市场的融资渠道。

2021年,金科累计完成公开市场债务兑付8笔次,兑付金额超106亿元。从近期要发行20亿小公募保债券兑付的动作来看,金科的公开市场信用风险暂时不需要担心。

然而,金科近百亿的商票却无法让人放心。自2021年年底以来,金科股份多次被爆出拖欠供应商工程款、商票逾期拒付,甚至员工理财出现逾期等诸多传闻。金科也多次出来辟谣,但各方声音依旧此起彼伏。

2022年2月,金科股份披露的数据显示,2021年12月末,公司商票余额为86.36亿。根据上海票据交易所披露的商票持续逾期名单,金科地产集团股份有限公司连续出现在名单当中。截至2022年4月30日,金科地产商票累计逾期金额达2.17亿,月末逾期余额1.62亿,较3月末显著上升。

近日,据网易新闻报道,“金科系”旗下名为“小金牙”理财平台的产品逾期兑付,投资者多为金科内部在职、离职员工及业主,投资产品的底层资产是金科的相关票据。

理财违约、商票逾期均是房企大范围债务违约的信号之一,此前的中国恒大、中国奥园便是如此。尽管金科有可能会否认旗下小金牙理财违约,但上票所已将其列入商票逾期名单之中,这是金科无法否认的事实。

金科能否度过这轮地产寒冬,不是只靠公司高管的一厢情愿,最终还是要靠事实说话,而这主要取决于金科的资金实力。倘若金科的资金储备不足以偿付债务,公司终究会有爆雷的一天。

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