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文｜港股研究社

3月31日，万科开了一场“自我检讨”型的业绩会，其董事会主席郁亮在会上向52万名股东表示了诚挚歉意。

反思之后，最重要的就是未来规划，而在郁亮的蓝图中，万科分拆旗下物业板块万物云上市无疑是外界关注重点。他表示，公司是用养儿子的方式来看待万物云这些业务的，并希望机构投资者能从一个新的估值模型来看待这些“孩子”。

但不管怎么说，万物云已于4月1日当天向港交所主板递交上市申请，这意味着，地产四天王“碧恒万融”旗下的物业公司将在物管板块齐聚。

“改头换面”背后，万物云要做一家科技公司

2020年10月28日，一家公司的企业名称发生了变更，从“万科物业发展股份有限公司”变更为“万物云空间科技服务股份有限公司”。

据悉郁亮想要将万科物业打造成一家科技公司的野心，他甚至将公司logo改成了颇具科技风的数字0和1的组合体，还放出了一个品牌树，包含了TECH（科技）、SPACE（空间）和GROW（成长）三大板块。

基于此，早前外界关于万物云是否上市、何时上市的讨论经久不息。并且从二级市场来看，截至目前，万科在A股的总市值已经近2500亿元，其综合实力强劲，而万物云也为国内第一大物业公司，因此它的上市备受关注。

但是万科为什么要拆分万物云上市？

据直通IPO的资料显示，在被称为“物管行业元年”的2020年，共有18家物企上市，各大房地产集团仿佛约定好了一样，纷纷分拆资产上市，物业成为房企转型载体。上市浪潮延续至今，据不完全统计今年已有10家物企成功在港IPO。

个中缘由，则在于房企“副业”已经逐渐成为更具增长潜力和赚钱能力的业务。

数据显示，龙湖集团2021年营收达2233.8亿元，归母核心净利润为224.4亿元，分别同比增长21.0%、20.1%；而该公司旗下物业平台龙湖智创在同年前9个月的营收和净利润同比增长分别为81.2%和68.4%，是主业的3-4倍。可见，物业板块为房企的下一轮利润增长带来了希望。

加之，分拆物业单独上市往往能获得更高PE。据乐居网资料显示，碧桂园服务当前PE为24，而碧桂园仅为4.28。其他物业公司同样保持在2位数以上PE，如保利物业当前30倍，中海物业32倍，而地产则PE正常在3~10倍，例如头部地产商新鸿基PE仅为10倍，龙湖集团为8.6倍。

因此，在万科自08年以来首次出现净利润下滑时，其押注万物云，将它推上资本市场，也就不是难以理解的事情。

那么万物云究竟能讲出什么样的故事？

一年营收237亿元，传统服务占比较大

万物云是我国领先的全域空间服务提供商，截至2021年12月31日，该公司提供物业服务的在管住宅物业总建筑面积约为660.4百万平方米，于22个城市拥有47个城市空间整合服务项目。

据招股书显示，万物云共有“三驾马车”，分别为社区空间服务、商企和城市空间服务、AIoT及BPaaS解决方案服务。

图源万物云招股书

截至2021年12月31日，万物云全年总收入为237亿元。具体来看，万物云的社区空间服务为主要营收来源，从2019年至2021年，其在总营收中的占比均超过55%。商企和城市空间服务则为第二大营收来源，其占比也在逐年提高，从2019年的30.8%提升至2021年的36.7%。

图源万物云招股书

然而和科技相关的AIoT及BPaaS解决方案服务同期营收分别为8.1亿元、10.3亿元和18.5亿元，虽然数值在稳步提升，但占比依旧只有个位数。这代表着，万物云还是一家较为传统的物业公司，其科技板块的增长还存在不确定因素。

为了提高科技板块业务的增长，万物云也加大研发投入。但据招股书披露，从2019年至2021年，万物云的研发投入金额分别为2.0亿元、2.5亿元和3.7亿元，虽说投入规模增长，但是占总收入的比重却不高。而被其列为对标公司的贝壳，其在2021年第四季度的研发费用就达7.38亿元，全年研发投入更是占总收入的近4%。可见，在研发投入方面，万物云的体量与贝壳还是存在一定差距。

图源万物云招股书

不过万物云CEO朱保全曾表示，公司会从每年的营收中拿出1.5%用于研发与创新，并称“这些科技投入，不做肯定是等死，做了也可能是找死，但找死总比等死强。”

但截至2021年12月31日，该公司的研发团队共有460名雇员，对比起超过10万的员工总数来看，这实在不能算多。

巴菲特曾说，人生就像滚雪球, 最重要的是发现很湿的雪和很长的坡。而对于万物云来说，如何发展科技板块和利用其为自己创造价值，或许还需要进行更多的探索。

市场发展快速，前景却存疑？

根据弗若斯特沙利文的资料，中国社区空间居住消费服务市场总收入已由2016年的21093亿元增至2020年的29054亿元，整体年复合增长率为8.3%。预计2025年将达到48576亿元，2020年至2025年期间的整体年复合增长率为10.8%。

快速发展的市场给企业带来了巨大的发展空间，推动了众多物企公司的上市。然而近年来，该行业的发展出现了疲软现象，据猎云网的资料显示，相比于去年6月最高点85元每股，如今约40元每股的碧桂园服务，市值跌去了几乎一半。20年底上市的融创服务，自去年6月股价达到29元每股的最高点之后，开启下跌模式，如今只剩不到6元每股。

市场的“降温”对于还没有正式上市的万物云来说，并非一个好迹象，该公司也在其招股书中透露出对这一点的担忧——公司无法保证其基于对市场前景和客户偏好的前瞻性评估而制定的未来战略发展计划将始终取得成功。

此外，即使万物云被拆分出来，万科集团仍旧是该公司于往绩记录期间的最大客户。从2019年至2021年，自万科集团（连同其合营企业及联营公司）产生的收入分别占万物云总收入的12.7%、15.4%及16.1%。

所以当万科集团对策略进行了调整，就很有可能会影响到万物云获得新服务合同的能力，继而影响到其业务运营和营收。

上市并不意味着旅途的终点，于万物云来说，这或许是一个新的起点。就如郁亮在业绩会上表示的那样，“上市说明它能见风雨、见世面，到市场上去看自己了。”

而往后，万物云又会交出什么样的答卷呢？