黑马中梁控股褪色,隐秘布局风雨飘摇,如何寻找新出路?

征探财经

征探财经

· 1月27日

如何摆脱困局?

播放 暂停

黑马中梁控股褪色,隐秘布局风雨飘摇,如何寻找新出路?

00:00 12:32

图片来源@视觉中国

图片来源@视觉中国

文 | 征探财经(ID:teccj6),作者 | Morse姐

1993年,年轻的温州人杨剑进入了房地产行业。经过20多年的打拼,杨剑的房地产事业越做越红火。

2016年,杨剑开始全国化布局。仅仅3年时间,其控制的中梁控股(2772.HK)的销售额就从190亿元狂飙到1015亿元。这种速度,让中梁控股赢得了黑马之誉。

地产行业的“黑马”中,善于运用高杠杆的“黑马”新力地产(2103.HK)或可与中梁控股媲美。

只是,好日子没几年,如今中梁控股和新力地产都在遭遇前所未有的危机。杨剑和新力地产创始人张园林都在苦苦探寻出路。

杨剑面临的直接问题,随着新年的到来变得更加棘手。2021年,中梁控股未能完成1800亿元的销售目标后,调整组织架构摆上了议事日程。1月初,中梁控股就开始裁撤合并组织架构,并加速摒弃部分非地产业务。此次举措,中梁控股视为顺应大势,主动精简冗余人员。

这次裁撤之前,一家神秘公司引发的换牌风波,把中梁控股推上了风口浪尖。

Morse姐经过调研发现,这背后与杨剑的隐秘布局颇有关联。

隐秘平台

2021年12月,上海苏宁天御国际广场C2办公楼“中梁控股集团”LOGO换成“鑫欣达控股集团”。然而,一个很小事情,却让人以为中梁控股要跑路。

沸沸扬扬的传闻之下,中梁控股也不得不予以澄清。其实,中梁控股的总部并不在上海苏宁天御国际广场。其总部妥妥地在官网上载明:上海市普陀区云岭东路235号跨国采购中心3号楼。

然而,地产行业危局中,任何一点风吹草动都会让人产生错觉。

只是这一次风波,让中梁控股上市公司体系外的庞大架构也暴露出来。

事发之后,中梁控股让鑫欣达控股集团再次挂上了中梁控股的LOGO。

鑫欣达控股集团到底是怎样的存在呢?Morse姐对中梁控股及其关联公司进行了一番拆解。

除开中梁控股上市公司外,创始人杨剑家族还有大量的资产。这些资产,有些是基于新业务开展而形成的,有些是与中梁控股的地产业务有着密切关联的。

鑫欣达控股集团,筛查工商信息并无这一集团。然而,相似的则是上海鑫欣达企业发展集团有限公司(简称上海鑫欣达)。

上海鑫欣达成立于2021年12月15日,法人代表、执行董事均为顾继伟,监事邓伊辰。上海鑫欣达与中梁高管高度重合。顾继伟是中梁控股老将,曾任中梁粤港澳发展集团执行董事兼CEO。

2021年3月12日,杨剑在中国香港成立了一家名为和辰资本有限公司(下称和辰资本)的公司。这家公司,现在已经成为杨剑旗下重要平台,实际控制了至少29家公司。

和辰资本注册资金为1港元,杨剑出任了公司董事。这家公司全资投资了上海汇哲企业管理有限公司(下称上海汇哲)。按照工商登记信息,上海汇哲成立于2021年3月1日,注册资本3亿港元,法定代表人兼执行董事为刘如彬,监事为邹轩。成立时,股东系自然人杨剑。

2021年4月14日,上海汇哲由杨剑直接持股,变更为和辰资本全资持有,形成杨剑间接持股。刘如彬也在这时出任了上海汇哲的执行董事。刘如彬被视为管理杨剑家族钱袋子的“大管家”。另一个董事也是杨剑的得力干将。近年来,邹轩主要以中梁阿米巴经营研究院院长身份出席公开场合。

进一步股权穿透发现,上海汇哲100%持股北海和鼎投资有限公司(下称北海和鼎),而北海和鼎又100%持股了北海和舟创业投资有限公司(下称北海和舟)。

北海和鼎、北海和舟法定代表人兼执行董事同样为刘如彬,监事均为黄欢。

而北海和舟对外投资了上海鑫欣达等6家公司。

股权穿透后,可以发现和辰资本以及旗下的上海鑫欣达等公司,并不在中梁控股上市体系内。这些公司主营业务也并非房地产业务,而是以投资和供应链整合为主。

家族助力

利用家族力量,是浙商企业的惯常操作。

杨剑挥刀出马之外,还有两个平台分别由其妻子家族人员和杨剑兄弟家族掌控。这两个平台,成为了中梁控股发展过程中的重要支撑力量。

2017年7月,上海忠信徐企业管理有限公司成立,注册资本金为1000万元人民币。该公司股东、董事经过多次变更,徐亮琼曾闪现其间。

徐亮琼曾经担任中梁地产高级副总裁和金融集团总裁,也是杨剑的妻弟。其为中梁控股的发展起到了极为关键的作用。只是,外界往往不太清楚忠信徐这一平台的作用。

天眼查显示,上海忠信徐旗下有成员企业88家,包括浙江忠信资产管理有限公司(下称忠信资产)、梁商资产管理(上海)有限责任公司(下称梁商资产)等资产管理公司。这两家资产公司实力都极为雄厚,其募集的资金投向涉及到了众多房地产项目,其中就有中梁控股旗下的公司。

梁商资产控股并管理的基金宁波京典投资管理合伙企业(有限合伙)投资了中梁控股的福建闽梁置业、随州梁泰地产、长沙市梁信置业3家公司。

而由忠信资产和梁商资产共同持股的温州景汇投资管理合伙企业(有限合伙),对外投资了中梁控股的安徽正梁置业、安徽梁实置业、安徽梁轩置业等十余家公司。

穿透这些公司后,其实不难发现上海忠信在中梁控股高速发展中起到的作用。

除开上海忠信徐之外,杨剑堂弟杨剑清控股的另一地产平台与中梁也有千丝万缕的联系。那就是浙江天剑置业有限公司,其对外投资了浙江中梁地产有限公司、上海首晟企业管理有限公司等31家公司,不少所投资的公司名称中含“中梁”二字。

其中,上海首晟企业管理有限公司对外投资了上海华晟企业发展有限公司(上海华晟),上海华晟又投资了上海梁君企业发展有限公司(下称上海梁君)等5家公司。

另外据公开资料显示,上海华晟成立于2019年,即中梁控股成功上市的那一年。其是一家不动产投资集团,深耕长三角做住宅开发。成立后,华晟接管了多家中梁持股、杨剑持股的企业。

最近一年来,诸多出现危机的房地产上市公司,往往就是创始人家族设立了众多上市公司体系外的公司,通过这些公司为地产业务融资。房地产业红火的时候,这些外部助力为公司高速发展提供了源源不断的资金支持。然而,房地产出现困局后,这些外部公司或者平台也难独善其身。

星移斗转

进入房地产20强的中梁控股,成长历程也殊为不易。

1993年,杨剑加入的房地产企业叫温州市欣华房地产开发公司(浙江天剑的前身,专注于温州地区的物业开发)。这段经历也让他积累了房地产开发经营,为后期创立中梁打下基础。

2016年是中梁发展的重要转折点。为加速业务开发,杨剑决定在2016年将总部搬迁至上海。这一年,杨剑还开疆拓土至安徽、福建及江西省。

2017年杨剑将物业开发业务拓展至四川省、河南省、湖南省、山东省、湖北省、云南省、重庆市、宁夏回族自治区、陕西省及广西壮族自治区。

2018年继续将业务拓展至贵州省、山西省、甘肃省、内蒙古自治区、辽宁省、广东省及河北省。

仅仅用了3年,走向全国的中梁控股就实现了大跨越。2016年销售额仅有190亿元的中梁控股,在2018年正式跨入千亿元销售额房企阵列。

销售额步步攀升,为杨剑的资本之路铺平了道路。

2019年中梁控股成功在港交所上市。上市这一年,中梁也给了股东一个好业绩。这年公司营收为566.4亿元,拥有人应占核心净利润39亿元,分别同比大增87.5%、102.3%。中梁控股也排在了房地产50强中第20名。

然而,光鲜的业绩背后,却有隐忧。2016年至2021年上半年,该公司少数股东权益占比分别为140.46%、90%、61.82%、58.18%和63.87%、66.48%,目前高居千亿规模以上上市房企排名的首位。

中梁少数股东贡献的利润占比这几年一直较高。2018年到2021年上半年占比分别为61.8%、58.18%、45.4%、46.47%。

用合作开发调高利润降低负债是房企惯用手法,中梁也熟能生巧。

2020年,中梁控股实现总收益为659.4亿元,同比增长约16.4%;拥有人应占核心净利润(经调整后)为37.5亿元,同比下降约3.8%,呈现出增收不增利的情况。

2021年,中梁控股未能完成销售任务下,其债务情况也更显突出。

中梁控股2021年半年报显示,公司持有总现金约355.4亿元,总有息负债546亿元,即期债务232.15亿元。

同期,中梁净负债率56.1%,非受限现金短债比1.2倍,但其剔除预收账款后的资产负债率为79.3%,仍然超过70%的红线要求,尚未达标。规模不咋地,负债指标还下不来。

目标任务没有完成,债务压力也加大的情况下,中梁控股也只能够走向裁员增效之路。1月16日,中梁发布了一份《关于控股集团总部组织调整相关事项的通知》。

《通知》称,因公司架构调整,中梁控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合。此次架构调整涉及345人。

裁员在中梁控股看来,就是一次主动精简冗余人员的重要举措,顺应了大势。只是,春节前夕的离开,对于普通员工而言情何以堪。

此外,中梁控股这番操作,主要是砍掉一些非核心业务,保留地产业务。

然而,地产业务还能够有好时光吗?或许,纵横地产近三十年的老江湖杨剑心里也难有答案。

本文系作者征探财经授权钛媒体发表,并经钛媒体编辑,转载请注明出处、作者和本文链接
本文观点仅代表作者本人,钛媒体平台仅对用户提供信息及决策参考,本文不构成投资建议。
想和千万钛媒体用户分享你的新奇观点和发现,点击这里投稿 。创业或融资寻求报道,点击这里

敬原创,有钛度,得赞赏

”支持原创,赞赏一下“
钛友趣763786 单晶冰糖啦啦啦 钛粉89798 钛粉00698 刘成军 已注销用户
526人已赞赏 >
526换成打赏总人数526人赞赏钛媒体文章
关闭弹窗

挺钛度,加点码!

  • ¥ 5
  • ¥ 10
  • ¥ 20
  • ¥ 50
  • ¥ 100

支付方式

确认支付
关闭弹窗

支付

支付金额:¥6

关闭弹窗
sussess

赞赏金额:¥ 6

赞赏时间:2020.02.11 17:32

关闭弹窗 关闭弹窗

注册邮箱未验证

我们已向下方邮箱发送了验证邮件,请查收并按提示验证您的邮箱。

如果您没有收到邮件,请留意垃圾邮件箱。

更换邮箱

您当前使用的邮箱可能无法接收验证邮件,建议您更换邮箱

账号合并

经检测,你是“钛媒体”和“商业价值”的注册用户。现在,我们对两个产品因进行整合,需要您选择一个账号用来登录。无论您选择哪个账号,两个账号的原有信息都会合并在一起。对于给您造成的不便,我们深感歉意。